Loạt chính sách mới tác động đến thị trường bất động sản năm 2026

Bước sang năm 2026, loạt chính sách quan trọng liên quan trực tiếp đến đất đai, quy hoạch, xây dựng sẽ chính thức có hiệu lực, kỳ vọng tạo nên bước chuyển lớn trong khuôn khổ pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản.

❃ ❃ ❃

Hệ thống bảng giá đất được xây dựng theo Luật Đất đai 2013 đã chính thức chấm dứt hiệu lực kể từ ngày 31/12/2025. Bắt đầu từ 1/1/ 2026, bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 được áp dụng trên phạm vi toàn quốc với những thay đổi căn bản. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí, loại đất dựa trên nguyên tắc thị trường và được sửa đổi, bổ sung khi cần thiết. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, một mặt biến đất đai thành nguồn lực phát triển mạnh mẽ hơn, ngân sách tăng thu nhưng mặt khác cũng đặt ra không ít thách thức, quan ngại. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), việc điều chỉnh tăng giá đất trong bảng giá mới sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư công và tiến độ triển khai các dự án hạ tầng. Khi chi phí đất đai tăng, nhiều dự án trọng điểm của địa phương có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán, gây khó khăn cho việc cân đối ngân sách.

Bên cạnh đó, nếu giá đất theo bảng giá mới tăng quá cao, chi phí đầu tư vào phát triển nhà ở thương mại sẽ tăng tương ứng, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, nhất là tại các khu vực mở rộng và đô thị hóa mới. Việc thiếu hụt các dự án đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn.

Không chỉ doanh nghiệp, người dân và các tổ chức sử dụng đất cũng chịu áp lực tài chính đáng kể do các nghĩa vụ liên quan đến đất như tiền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất đều tăng mạnh. Đồng thời, ngân sách nhà nước cũng bị tăng gánh nặng chi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các dự án công.

Theo các chuyên gia, muốn hài hòa lợi ích và đảm bảo giá đất mới không tác động bất lợi đến hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như cơ hội tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, người dân, không có cách nào khác ngoài việc phải phát huy tối đa hiệu quả các chính sách tài chính đất đai. 

Bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 khi gắn với những chính sách tài chính đất đai phù hợp mới trở thành một những công cụ quan trọng để phát huy nguồn lực đất đai, tạo dựng môi trường đầu tư - kinh doanh ổn định, minh bạch, đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong giai đoạn tới.

Mục đích ban hành Nghị quyết nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai; tháo gỡ kịp thời những "điểm nghẽn", vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Dưới đây là một số điểm mới quan trọng của Nghị quyết. 

Bổ sung 4 trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Nghị quyết số 254/2025/QH15 bổ sung 4 trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Trong đó, bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh để xây dựng cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý.

Đồng thời, Nghị quyết cũng bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, gồm: (1) Các dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế; (2) Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất; (3) Trường hợp  tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất. 

Quy định này giúp tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các dự án thương mại quy mô lớn; tăng tính khả thi cho các dự án phải thỏa thuận với nhiều hộ dân nhờ cơ chế hỗ trợ khi đạt mức đồng thuận cao; tháo gỡ vướng mắc đối với dự án BT và doanh nghiệp cần được bố trí lại đất để duy trì hoạt động khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, phạm vi mở rộng cũng đòi hỏi tăng cường minh bạch, đánh giá tác động xã hội và kiểm soát rủi ro lạm dụng.

3 trường hợp thu hồi đất khi chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chưa bố trí tái định cư

Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15, việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng về nguyên tắc phải hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư theo Luật Đất đai. Tuy nhiên, Nghị quyết cho phép áp dụng ngoại lệ trong 3 trường hợp sau:

Thứ nhất, thu hồi đất trong trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không bố trí tái định cư đã được niêm yết công khai nhưng chưa được phê duyệt đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư công, đối với dự án khác nếu được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

Thứ hai, thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư đối với trường hợp dự án đầu tư công khẩn cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư công, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ, dự án mà việc bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính;

Thứ ba, Chính phủ quy định chi tiết việc thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư.

Quy định này rút ngắn thời gian chuẩn bị thu hồi đất trong trường hợp cấp bách hoặc khi có sự đồng thuận cao của người dân. Đồng thời vẫn có cơ chế tạm cư để bảo đảm quyền lợi người bị thu hồi đất.

Mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất chủ yếu được sử dụng để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân, trong khi giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính về đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư (khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê).

Nghị quyết 254 quy định Bảng giá đất sẽ được áp dụng rộng hơn, làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính đối với tất cả các chủ thể (cá nhân, doanh nghiệp) khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất và trong các trường hợp khác phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai (tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất); ngoại trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất hình thành do lấn biển, vì khu vực này không có bảng giá đất nên vẫn phải áp dụng phương pháp giá đất cụ thể.

Việc áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể nhằm thể chế hóa quyền chủ sở hữu của Nhà nước trong việc quyết định giá đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW. Nhà nước kiểm soát giá đất khi giao đất, cho thuê đất, thực hiện quyền định giá như một công cụ định hướng, điều chỉnh và bình ổn giá đất thị trường, qua đó thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh.

Việc áp dụng bảng giá đất công khai, minh bạch, dễ tính toán cũng tạo thuận lợi cho việc áp dụng, khắc phục vướng mắc trong việc xác định giá đất cụ thể, giúp đẩy nhanh công tác xác định nghĩa vụ tài chính, nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, tránh lãng phí và tiết kiệm chi phí thuê tổ chức tư vấn định giá cho từng dự án.

Bên cạnh đó, việc áp dụng bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bảo đảm nguyên tắc quyền đi đôi với nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời thống nhất với quy định hiện hành về áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư. Cách làm này sẽ đẩy nhanh tiến độ bồi thường, rút ngắn thời gian thu hồi đất, qua đó tạo điều kiện triển khai dự án đầu tư thuận lợi, minh bạch. 

Quy định mới về giá đất tính tiền bồi thường và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư

Theo khoản 6 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, giá đất tính tiền bồi thường quy định tại khoản 2 Điều 91 của Luật Đất đai và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư quy định tại khoản 3 Điều 111 của Luật Đất đai được tính theo công thức: Giá đất trong bảng giá đất × hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Hệ số K này do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15. Trước đây, theo Luật Đất đai 2024, giá bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể, trong khi giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được áp dụng trực tiếp theo bảng giá đất, không sử dụng hệ số K.

Trường hợp bồi thường bằng đất ở tại chỗ mà giá đất tại vị trí được bồi thường chưa có trong bảng giá đất thì cơ quan, người có thẩm quyền căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất tại vị trí tương tự để quyết định giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh bổ sung vào bảng giá đất trong kỳ họp gần nhất.

Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục thu hồi đất và phương án bồi thường

Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định việc rút ngắn một số mốc thời gian trong thủ tục thu hồi đất. Cụ thể, trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền gửi thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) biết chậm nhất là 60 ngày (trước đây là 90 ngày) đối với đất nông nghiệp và 120 ngày (so với 180 ngày trước đây) đối với đất phi nông nghiệp. Thời hạn quy định tại điểm này không áp dụng đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 85 của Luật Đất đai.

Thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi, đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp xã là 10 ngày, thay cho mức 30 ngày như trước. Thời hạn tổ chức đối thoại trong trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là không quá 30 ngày (thay vì 60 ngày như trước) kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc tổ chức thực hiện bố trí tái định cư trong trường hợp địa điểm bố trí tái định cư ngoài địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi.

Quy định này là giúp giảm đáng kể thời gian xử lý thủ tục hành chính, qua đó đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tư, đồng thời tăng tính chủ động cho các chủ đầu tư và cơ quan quản lý trong quá trình thực hiện thu hồi đất.

Giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Theo Luật Đất đai 2024, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Điểm c khoản 2 Điều 10 của Nghị quyết đã tháo gỡ vấn đề này, thông qua quy định mức thu mới đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong thửa đất có đất ở đã được xác định khi cấp Giấy chứng nhận, hoặc đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách ra hoặc đo vẽ tách thành thửa riêng trước ngày 01/7/2014 khi chuyển các loại đất này sang đất ở.

Cụ thể: Đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch với phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương và 100% chênh lệch với phần vượt quá mức trên. Mức thu này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.

Ngoài ra, khoản 10 Điều 4 Nghị quyết quy định cơ chế chuyển tiếp: Các trường hợp người dân đã chuyển mục đích theo nhóm quy định nêu trên từ ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến trước ngày Nghị quyết có hiệu lực (01/01/2026) sẽ được đề nghị Cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất. Nếu số tiền tính lại thấp hơn số tiền đã nộp thì được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác (nếu có) hoặc được Nhà nước hoàn trả phần chênh lệch.

Theo chuyên gia, đây là thay đổi quan trọng, không chỉ giúp giảm chi phí cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất trong tương lai, mà còn tạo cơ chế hoàn trả hoặc khấu trừ cho những trường hợp đã chuyển mục đích trong giai đoạn từ 01/8/2024, nhưng đã phải nộp ở mức cao hơn trước đây. 

Quy định mới góp phần giảm gánh nặng tài chính, đồng thời bảo đảm sự công bằng và hợp lý về chính sách, thể hiện tính nhân văn trong việc xử lý các trường hợp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay.

Mở rộng các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15, hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời từ sau ngày 15/10/1993, nếu đủ điều kiện theo Luật Đất đai năm 2024, sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận chính thức. Đồng thời, các trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý nhưng thực tế đang sử dụng ổn định, đúng mục đích và đáp ứng điều kiện luật định cũng được đưa vào diện xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Quy định này tạo cơ sở pháp lý để giải quyết hàng loạt trường hợp tồn tại kéo dài nhiều năm, giúp người dân "hợp thức hóa" quyền sử dụng đất, yên tâm đầu tư, xây dựng và thực hiện các giao dịch dân sự hợp pháp.  

Nới điều kiện tách thửa, hợp thửa theo hướng giảm thủ tục, tăng tính linh hoạt

Nghị quyết số 254/2025/QH15 điều chỉnh nhiều điều kiện về tách thửa, hợp thửa theo hướng linh hoạt và sát thực tiễn hơn. Căn cứ khoản 3 Điều 11 Nghị quyết, bên cạnh trường hợp thửa đất có lối đi trực tiếp ra đường giao thông công cộng, người sử dụng đất được tách thửa hoặc hợp thửa nếu có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất liền kề cho sử dụng lối đi chung giúp giải quyết tình trạng nhiều thửa đất khi muốn tách ra bị kẹt vì thửa phía trong không tiếp giáp trực tiếp đường công cộng.

Không chỉ vậy, quy định bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất đã được bãi bỏ. Người dân có thể chuyển mục đích sử dụng đất mà không nhất thiết phải thực hiện thủ tục tách thửa, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí hành chính.

Đơn cử như trường hợp ông A sở hữu 1.000m2 đất trồng cây lâu năm và muốn chuyển đổi 100m2 sang đất ở để xây nhà. Thay vì phải tốn chi phí đo đạc, tách thành hai cuốn "sổ đỏ" riêng biệt (một sổ cho đất ở, một sổ cho đất vườn) như trước đây, nay ông A vẫn được giữ nguyên một giấy chứng nhận cho toàn bộ khu đất. Trên sổ sẽ ghi nhận rõ ràng vị trí, diện tích của từng loại đất, giúp hồ sơ quản lý gọn nhẹ và ông A không phải chịu thêm các loại phí đo vẽ, cấp đổi không cần thiết.

Đối với hợp thửa, nghị quyết không còn yêu cầu các thửa đất phải cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn hoặc cùng hình thức trả tiền sử dụng đất. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc sắp xếp lại đất đai trong cùng hộ gia đình, phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế.

Ví dụ, một gia đình đang có mảnh đất ở và mua thêm mảnh đất nông nghiệp liền kề để làm sân vườn. Trước đây, do hai mảnh đất khác nhau về mục đích sử dụng và thời hạn (một bên là lâu dài, một bên có thời hạn) nên không thể gộp chung một sổ. Nhưng với quy định mới, người dân hoàn toàn được phép hợp nhất hai mảnh này vào cùng một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc quy về "một mối" này đặc biệt thuận tiện khi người dân có nhu cầu thế chấp tài sản tại ngân hàng hoặc thực hiện các giao dịch thừa kế, tặng cho sau này.

Theo Nghị định số 292/2025/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 216/2025/QH15 ngày 26/6/2025 của Quốc hội về việc kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp sẽ được miễn thuế đất này thêm 5 năm, từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2030. Việc này nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và ổn định kinh tế - xã hội.

Hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp trên cơ sở hạng đất được xác định theo quy định tại Quyết định số 326/TTg ngày 18/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê chuẩn hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và Quyết định phê duyệt điều chỉnh hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp của Thủ tướng Chính phủ (nếu có).

Các trường hợp được miễn thuế bao gồm:

Thứ nhất, miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm theo quy định của pháp luật về đất đai; diện tích đất làm muối.

Thứ hai, miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ nghèo. Việc xác định hộ nghèo được căn cứ vào chuẩn hộ nghèo ban hành theo Nghị định của Chính phủ. Trường hợp Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có quy định cụ thể chuẩn hộ nghèo theo quy định của pháp luật áp dụng tại địa phương thì căn cứ chuẩn hộ nghèo do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định để xác định hộ nghèo.

Thứ ba, miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (bao gồm cả nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp). Các hộ gia đình, cá nhân là thành viên hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất nông nghiệp; hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đã nhận đất giao khoán ổn định của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh và hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nhận đất giao khoán ổn định của công ty nông, lâm nghiệp để sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Các hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Hợp tác xã.

Thứ tư miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp và các đơn vị khác đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp. Đối với diện tích đất nông nghiệp mà Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp và các đơn vị khác đang quản lý nhưng không trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà giao cho tổ chức, cá nhân khác nhận thầu theo hợp đồng để sản xuất nông nghiệp thì thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai; trong thời gian Nhà nước chưa thu hồi đất thì phải nộp 100% thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn được Quốc hội thông qua gồm 4 điều, quy định về: (1) Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn; (2) Quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về việc lập mới, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phân khu đối với khu vực hình thành đô thị khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính các cấp và tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp; (3) Điều khoản thi hành; (4) Điều khoản chuyển tiếp.

Thẩm quyền, trình tự, thủ tục lập mới, điều chỉnh, phê duyệt quy hoạch phân khu được quy định như sau: UBND cấp tỉnh giao nhiệm vụ cho cơ quan, đơn vị trực thuộc lập nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch phân khu; Cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch phân khu; UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch phân khu trên cơ sở báo cáo thẩm định và hồ sơ do cơ quan chuyên môn về quy hoạch đô thị và nông thôn cấp tỉnh trình; UBND cấp tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định trước khi phê duyệt trong trường hợp việc lập quy hoạch phân khu đối với khu vực hình thành đô thị làm thay đổi vượt quá các chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh theo pháp luật về đất đai; UBND cấp tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định trước khi tổ chức lập mới, điều chỉnh trong trường hợp quy mô dân số dự báo thấp hơn mức quy định; Trình tự, thủ tục lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Luật đặt quy hoạch đô thị và nông thôn trong một khung pháp lý thống nhất, phản ánh thực tế ranh giới đô thị - nông thôn ngày càng mờ, nhất là tại các khu vực ven đô; đơn giản hóa hệ thống đồ án quy hoạch, làm rõ mối quan hệ với quy hoạch quốc gia, vùng và tỉnh, nhằm giảm tình trạnf quy hoạch chồng chéo. Đồng thời, luật tách các nội dung thuộc phạm vi pháp luật đất đai ra khỏi luật quy hoạch để bảo đảm đồng bộ với Luật Đất đai. Đây được xem là thay đổi có thể tháo gỡ một điểm nghẽn lớn của nhiều dự án bất động sản.

Tầm nhìn quy hoạch được kéo dài tối thiểu 30 năm

Luật Quy hoạch (sửa đổi) gồm 6 chương, 58 điều, quy định về hệ thống quy hoạch; việc lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, công bố, cung cấp thông tin, thực hiện, đánh giá và điều chỉnh quy hoạch; quản lý nhà nước về hoạt động quy hoạch... 

Theo Luật, hệ thống quy hoạch bao gồm: Quy hoạch cấp quốc gia, gồm: Quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành; Quy hoạch vùng (Chính phủ xác định các vùng cần lập quy hoạch); Quy hoạch tỉnh; Quy hoạch chi tiết ngành; Quy hoạch đô thị và nông thôn; Quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt do Quốc hội quy định.

Thời kỳ quy hoạch được xác định theo chu kỳ 10 năm, bắt đầu từ ngày 1/1 của năm có chữ số cuối là 1 và kết thúc vào ngày 31/12 của năm có chữ số cuối là 0. Tầm nhìn quy hoạch được xác định cho khoảng thời gian 30 năm tính từ đầu thời kỳ quy hoạch. Thời hạn, tầm nhìn của quy hoạch đô thị và nông thôn thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Cá nhân và tổ chức có quyền tham gia giám sát và tiếp cận thông tin quy hoạch

Luật Quy hoạch (sửa đổi) nhấn mạnh việc mở rộng cơ chế giám sát từ nhiều chủ thể khác nhau nhằm nâng cao tính minh bạch và trách nhiệm giải trình. Việc giám sát hoạt động quy hoạch của Quốc hội, Hội đồng nhân dân được thực hiện theo quy định của pháp luật về hoạt động giám sát của Quốc hội và Hội đồng nhân dân. Việc giám sát hoạt động quy hoạch của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam được thực hiện theo quy định của pháp luật về Mặt trận Tổ quốc Việt Nam. Việc giám sát hoạt động quy hoạch của tổ chức, cá nhân được thực hiện theo quy định của pháp luật về thực hiện dân chủ ở cơ sở và pháp luật về tiếp cận thông tin.

Luật Quy hoạch (sửa đổi) nghiêm cấm lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, công bố, cung cấp thông tin, thực hiện, đánh giá và điều chỉnh quy hoạch trái với quy định của Luật này; lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể; ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ; ấn định nhà đầu tư.

Đồng thời, nghiêm cấm hành vi cố ý cản trở việc tham gia ý kiến về quy hoạch của cơ quan, tổ chức, cộng đồng, cá nhân; cố ý cung cấp sai thông tin về quy hoạch; cố ý hủy hoại, làm giả hoặc làm sai lệch hồ sơ, giấy tờ, tài liệu liên quan đến quy hoạch.

Phân định rõ thẩm quyền lập và phê duyệt quy hoạch giữa các cơ quan Trung ương và địa phương

Về thẩm quyền tổ chức lập quy hoạch, Luật quy định, Chính phủ tổ chức lập quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia; các Bộ tổ chức lập quy hoạch ngành, quy hoạch vùng thuộc phạm vi quản lý theo quy định của Chính phủ. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch tỉnh.

Thẩm quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết ngành, quy hoạch đô thị và nông thôn thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

Về thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt quy hoạch, Quốc hội quyết định quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia và quy hoạch sử dụng đất quốc gia; Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch vùng; Chính phủ quy định thẩm quyền phê duyệt quy hoạch ngành.

Bộ trưởng phê duyệt quy hoạch chi tiết; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch khảo cổ, quy hoạch bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích của cụm di tích quốc gia hoặc cụm di tích quốc gia với di tích cấp tỉnh thuộc trách nhiệm quản lý. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đô thị và nông thôn thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Cắt giảm nhiều ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện

Phụ lục IV của Luật Đầu tư (sửa đổi), số 143/2025/QH15 đã cắt giảm, sửa đổi phạm vi của một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Một số ngành nghề cắt giảm có thể kể đến gồm: Kinh doanh làm thủ tục về thuế; kinh doanh dịch vụ làm thủ tục hải quan; dịch vụ phụ trợ bảo hiểm; kinh doanh dịch vụ cho thuê lại lao động; kinh doanh dịch vụ giám định thương mại; kinh doanh tạm nhập, tái xuất hàng thực phẩm đông lạnh; kinh doanh tạm nhập, tái xuất hàng hóa thuộc danh mục hàng hóa đã qua sử dụng…

Điều 7 Luật Đầu tư (sửa đổi) cũng quy định Chính phủ công bố danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện cần thiết phải cấp phép, chứng nhận trước khi thực hiện hoạt động và danh mục ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện phải chuyển phương thức quản lý điều kiện kinh doanh từ cấp phép, chứng nhận sang công bố yêu cầu, điều kiện kinh doanh để quản lý theo phương thức hậu kiểm.

Cho phép nhà đầu tư nước ngoài thành lập doanh nghiệp mà không cần có dự án đầu tư trước

Khoản 2 Điều 19 Luật Đầu tư (sửa đổi) cho phép nhà đầu tư nước ngoài thành lập doanh nghiệp mà không cần có dự án đầu tư trước, nhưng phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường. Cụ thể, nhà đầu tư nước ngoài được thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư trước khi thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài quy định tại Điều 8 của Luật này khi thực hiện thủ tục thành lập tổ chức kinh tế.

Làm rõ phạm vi dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư

Điều 24 Luật Đầu tư (sửa đổi) đã liệt kê cụ thể 20 loại dự án phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư gồm: Dự án sử dụng đất, tài nguyên lớn hoặc nhạy cảm: chuyển mục đích sử dụng rừng (đặc dụng, phòng hộ, sản xuất) với diện tích lớn; chuyển đất trồng lúa từ 500 ha trở lên; dự án có di dân tái định cư quy mô lớn; dự án tại khu vực ảnh hưởng quốc phòng, an ninh; dự án đề nghị giao khu vực biển.

Dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt, nhạy cảm: điện hạt nhân; casino, đặt cược; chế biến dầu khí; kinh doanh vận chuyển hàng không; viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện.

Dự án liên quan di sản, đô thị đặc thù: dự án trong khu vực bảo vệ di tích quốc gia, di sản thế giới; dự án tại khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử của đô thị loại đặc biệt.

Dự án hạ tầng, bất động sản quy mô lớn: xây dựng nhà ở, khu đô thị (khi nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất); sân gôn; khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ số; cảng biển lớn; cảng hàng không, sân bay và hạ tầng hàng không quan trọng.

Dự án có yêu cầu đặc biệt: Đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (trừ một số trường hợp được loại trừ); dự án cần áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù khác luật; các dự án khác thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ theo quy định pháp luật.

So với Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Đầu tư 2020 không xác định trực tiếp nhóm dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ quy định theo thẩm quyền của từng cơ quan.

Về thẩm quyền, Điều 25 Luật Đầu tư (sửa đổi) quy định Quốc hội chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án cần áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt; Thủ tướng chấp thuận chủ trương đối với 08 nhóm dự án; Chủ tịch UBND cấp tỉnh (thay cho UBND cấp tỉnh trước đây) chấp thuận 13 nhóm dự án.

Bỏ 2 trường hợp phải điều chỉnh dự án đầu tư

Khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư (sửa đổi), nhà đầu tư có dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu thuộc trường hợp thay đổi, bổ sung nội dung, mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; trường hợp thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng theo quy định của Chính phủ, thay đổi địa điểm đầu tư; trường hợp kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp điều chỉnh tiến độ quá 24 tháng theo quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư; trường hợp thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).

Như vậy, Luật Đầu tư (sửa đổi) chỉ giữ lại 5 trường hợp doanh nghiệp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư. Quy định mới đã đơn giản hoá thủ tục, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, tránh việc điều chỉnh nhỏ cũng phải điều chỉnh chủ trương đầu tư. So với Luật Đầu tư 2020, Điều 33 Luật Đầu tư (sửa đổi) đã bỏ 2 trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư là thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên và thay đổi công nghệ đã được thẩm định.

Mở rộng áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt

Theo Điều 28 Luật Đầu tư (sửa đổi), nhà đầu tư được quyền lựa chọn đăng ký đầu tư theo theo thủ tục đầu tư đặc biệt đối với dự án đầu tư tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế và khu chức năng trong khu kinh tế, trừ dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Dự án đăng ký đầu tư theo theo thủ tục đầu tư đặc biệt không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định công nghệ, lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, lập quy hoạch chi tiết, cấp Giấy phép xây dựng và các thủ tục để được phê duyệt, chấp thuận, cho phép trong lĩnh vực xây dựng, phòng cháy, chữa cháy.

Nhà đầu tư phải có văn bản cam kết đáp ứng điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn theo quy định của pháp luật về xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy; đề xuất dự án đầu tư bao gồm nhận dạng, dự báo tác động đến môi trường và biện pháp giảm thiểu tác động xấu đến môi trường thay thế cho đánh giá sơ bộ tác động môi trường, việc sử dụng công nghệ hạn chế chuyển giao (nếu có).

Nhà đầu tư được điều chỉnh thời hạn hoạt động dự án đầu tư trong quá trình triển khai

Điều 31, Luật Đầu tư (sửa đổi) vẫn giữ quy định thời hạn dự án đầu tư không quá 50 năm với dự án ngoài khu kinh tế hoặc không quá 70 năm với dự án trong khu kinh tế.

Điểm mới là nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án trong quá trình triển khai. Cụ thể theo khoản 4 Điều 31: Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án đầu tư. Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư sau khi điều chỉnh không được vượt quá thời hạn quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này. 

Quy định cũ tại Điều 44 Luật Đầu tư 2020 không cho phép thực hiện điều này mà chỉ cho phép gia hạn khi thời hạn sắp kết thúc. Ngoài ra, tại khoản 6 Điều 52 cho phép dự án đang triển khai trước ngày luật có hiệu lực được điều chỉnh thời hạn nếu thời hạn còn lại không đáp ứng được phương án tài chính hoặc phương án kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng.

Bãi bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư ra nước ngoài

Luật Đầu tư (sửa đổi) bãi bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư ra nước ngoài (thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ) theo Luật Đầu tư 2020 trước đây. Căn cứ theo quy định tại Điều 42 Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật đã thu hẹp diện dự án phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài. Cụ thể chỉ áp dụng với dự án có mức vốn đầu tư ra nước ngoài theo quy định của Chính phủ hoặc dự án đầu tư có lĩnh vực thuộc ngành, nghề đầu tư ra nước ngoài có điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Luật này.

Trong trường hợp cần thiết, Bộ Tài chính phân cấp thẩm quyền cấp, điều chỉnh, chấm dứt hiệu lực Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài cho tổ chức thuộc Bộ. Đối với dự án đầu tư ra nước ngoài có quy mô vốn lớn hoặc dự án đề xuất áp dụng cơ chế chính sách hỗ trợ đặc biệt, Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận trước khi cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài, trừ trường hợp quy định.

Dự án khác (nhỏ hơn mức quy định của Chính phủ, dự án gắn với quốc phòng an ninh, dự án đầu tư ra nước ngoài của các tập đoàn, tổng công ty nhà nước) thì chỉ cần thực hiện việc đăng ký giao dịch ngoại hối với Ngân hàng Nhà nước để chuyển tiền ra nước ngoài.

Thay đổi quy định với chuyển nhượng dự án đầu tư

Theo khoản 7 Điều 52 Luật Đầu tư (sửa đổi) việc chuyển nhượng đầu tư dự án được mở rộng hơn. Theo đó, tất cả dự án đã đã được quyết định chủ trương đầu tư, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc đã được cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư.

Theo luật mới, các công trình thuộc dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500, đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi; cùng một số loại nhà ở riêng lẻ tại nông thôn đáp ứng tiêu chí về khu vực và quy mô sẽ không phải xin giấy phép xây dựng.

Luật áp dụng nguyên tắc "mỗi công trình chỉ thực hiện một thủ tục hành chính từ chuẩn bị đến khởi công", chỉ yêu cầu cấp phép đối với công trình quy mô nhỏ, không thuộc diện thẩm định. Song song với việc miễn phép, công tác quản lý vẫn được siết chặt thông qua cơ chế thông báo khởi công, công khai thông tin, lắp đặt thiết bị giám sát và tăng cường giám sát cộng đồng.

Bên cạnh đó, thủ tục cấp phép được đơn giản hóa theo hướng thực hiện trực tuyến toàn trình, rút ngắn thời gian xuống còn 7 - 10 ngày, giúp người dân và doanh nghiệp tiết kiệm tối thiểu 30% thời gian, chi phí. Luật cũng chuyển một số khâu từ "tiền kiểm" sang "hậu kiểm", bãi bỏ thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở và tăng trách nhiệm của chủ đầu tư. Hoạt động hậu kiểm được thiết kế chặt chẽ hơn khi cơ quan chuyên môn về xây dựng và Hội đồng kiểm tra Nhà nước sẽ thực hiện kiểm tra trong suốt quá trình thi công và khi công trình hoàn thành, thay vì chỉ kiểm tra xác suất như hiện hành.

Luật được ban hành nhằm mục đích thể chế hoá để kịp thời thực hiện chủ trương của Đảng về đổi mới, sắp xếp tổ chức bộ máy, tổ chức chính quyền 2 cấp; phân quyền, phân cấp; đơn giản hoá thủ tục hành chính, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh; kịp thời xử lý các bất cập, điểm nghẽn do quy định pháp luật, vấn đề phát sinh từ thực tiễn quản lý nhà nước trong lĩnh vực nông nghiệp và môi trường, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, giải phóng nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội.

Một điểm nổi bật của luật là định hướng tinh giản quy trình hành chính, đồng thời đẩy mạnh phân quyền cho chính quyền địa phương trong quản lý đất đai, môi trường và hoạt động đầu tư. Những thay đổi này liên quan trực tiếp đến các bước cốt lõi của dự án bất động sản như giao hoặc cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thẩm định tác động môi trường và cấp phép triển khai dự án.

Xác định rõ các dự án lớn, trọng điểm trên địa bàn Thủ đô Hà Nội

Tại điều 1, Nghị quyết số 258/2025/QH15 nêu rõ, các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô là các dự án đầu tư công theo quy định của Luật Đầu tư công, dự án PPP theo quy định của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư cần triển khai ngay theo chỉ đạo của Bộ Chính trị, Ban Bí thư Trung ương Đảng, Đảng ủy Chính phủ, Ban chấp hành Đảng bộ Thành phố Hà Nội;

Dự án đầu tư công, dự án PPP đáp ứng tiêu chí dự án quan trọng quốc gia; dự án đầu tư công, dự án PPP sử dụng vốn ngân sách địa phương, nguồn vốn hợp pháp khác của địa phương trên địa bàn Thành phố có quy mô tổng mức đầu tư từ 30.000 tỷ đồng trở lên;

Dự án đầu tư thuộc danh mục dự án thu hút nhà đầu tư chiến lược theo quy định của pháp luật về Thủ đô có quy mô vốn đầu tư từ 30.000 tỷ đồng trở lên;

Dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết khu vực đô thị tại Nghị quyết này gồm dự án xây dựng lại nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết một ô phố đô thị hoặc nhiều ô phố đô thị;

Dự án đầu tư mới, cải tạo công trình để xử lý các điểm nghẽn, cấp bách về ùn tắc giao thông, úng ngập, ô nhiễm môi trường, trật tự đô thị.

Thẩm quyền quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư

Theo Nghị quyết số 258/2025/QH15, tại điều 4, Hội đồng nhân dân Thành phố quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư công, dự án PPP không sử dụng vốn ngân sách trung ương quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết này.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết này, trừ các dự án đầu tư nhà máy điện hạt nhân; dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí; dự án đầu tư có kinh doanh đặt cược, ca-si-nô (casino), kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài; dự án tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ; dự án thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh có mức độ tuyệt mật.

Hội đồng nhân dân Thành phố quy định nội dung, hồ sơ, điều kiện, tiêu chí, trình tự, thủ tục lập, thẩm định, quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư các dự án quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

Đối với dự án đầu tư theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cần áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt khác với quy định của luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trên cơ sở được sự đồng ý của cấp có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân Thành phố báo cáo Chính phủ để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thực hiện cơ chế, chính sách đặc biệt khác với quy định của luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, sau đó báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất.

Tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, nhà thầu; khởi công công trình

Nghị quyết số 258/2025/QH15 nêu rõ, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, nhà thầu thực hiện gói thầu thuộc dự án quy định tại Điều 1 của Nghị quyết này được thực hiện đối với dự án đầu tư công quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết này được thực hiện theo hình thức lựa chọn nhà thầu trong trường hợp đặc biệt; các dự án PPP, dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết này được thực hiện theo hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt; các dự án thành phần của dự án PPP, dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư cần triển khai ngay quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết này được thực hiện theo hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt trước khi cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư; Hội đồng nhân dân Thành phố quy định nội dung, hồ sơ, điều kiện, tiêu chí, trình tự, thủ tục thực hiện lựa chọn nhà đầu tư, nhà thầu quy định tại khoản này.

Các dự án quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết này được thực hiện các thủ tục về quy hoạch, khởi công xây dựng công trình đồng thời với thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư.

Nhà đầu tư, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; chịu trách nhiệm hoàn thiện các điều kiện theo quy định của pháp luật về khởi công xây dựng công trình dự án thành phần trong dự án tổng thể quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết này trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày khởi công.

Trường hợp nhà đầu tư, chủ đầu tư không hoàn thiện điều kiện về khởi công xây dựng công trình trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày khởi công thì bị xử lý theo các điều, khoản của hợp đồng hoặc Ủy ban nhân dân Thành phố trình Hội đồng nhân dân Thành phố quyết định phương án thu hồi, chấm dứt dự án, hợp đồng dự án. Nhà đầu tư, chủ đầu tư chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật về các hậu quả phát sinh do không thực hiện đúng cam kết của mình trong hợp đồng.

Chính sách về quy hoạch, kiến trúc

Nghị quyết số 258/2025/QH15 quy định, trên địa bàn Thành phố chỉ lập một Quy hoạch tổng thể Thủ đô trên cơ sở cụ thể hóa các nội dung quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng và tích hợp, lồng ghép các nội dung của Quy hoạch Thủ đô, Quy hoạch chung Thủ đô. Quy hoạch tổng thể Thủ đô được phê duyệt thay thế Quy hoạch Thủ đô, Quy hoạch chung Thủ đô. Quy hoạch tổng thể Thủ đô có giá trị pháp lý như quy hoạch tỉnh theo quy định của pháp luật về quy hoạch và quy hoạch chung thành phố theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Quy hoạch tổng thể Thủ đô được phê duyệt là căn cứ để lập, thẩm định, phê duyệt các quy hoạch đô thị và nông thôn, là cơ sở để đánh giá sự phù hợp của dự án theo quy định.

Dự án đầu tư công, dự án PPP, dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư cần triển khai ngay theo chỉ đạo của Bộ Chính trị, Ban Bí thư Trung ương Đảng, Đảng ủy Chính phủ nhưng chưa có trong quy hoạch thì được phép triển khai thực hiện và được cập nhật vào Quy hoạch tổng thể Thủ đô và các quy hoạch khác khi điều chỉnh.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô, điều chỉnh Quy hoạch tổng thể Thủ đô sau khi lấy ý kiến của các Bộ, ngành liên quan và được Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua.

Hội đồng nhân dân Thành phố quy định nội dung, định mức chi phí, đơn giá, thành phần hồ sơ, trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh Quy hoạch tổng thể Thủ đô quy định tại các khoản 1, khoản 3 và khoản 7 Điều này.

Căn cứ Quy hoạch tổng thể Thủ đô quy định tại khoản 1 Điều này được phê duyệt, Hội đồng nhân dân Thành phố quyết định danh mục quy hoạch đô thị và nông thôn được tổ chức lập đồng thời quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Trường hợp quy hoạch chi tiết được lập, thẩm định xong trước thì được phê duyệt trước và được cập nhật vào quy hoạch phân khu.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô, Quy hoạch chung Thủ đô khi chưa phê duyệt Quy hoạch tổng thể Thủ đô và điều chỉnh Quy hoạch tổng thể Thủ đô theo quy định sau đây: (1)  Việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện theo trình tự, thủ tục rút gọn và thực hiện đồng thời với thủ tục lập, thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư, lập thẩm định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư dự án. Hội đồng nhân dân Thành phố ban hành quy định để thực hiện điểm này; (2) Nội dung điều chỉnh quy hoạch phải được cập nhật vào quy hoạch ngành và quy hoạch cấp trên khi thực hiện điều chỉnh.

Điều kiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Sau khi có ý kiến chỉ đạo của cấp có thẩm quyền cho phép triển khai thực hiện đối với dự án quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết, Thành phố sử dụng ngân sách cấp Thành phố và các nguồn vốn hợp pháp khác để thực hiện dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư độc lập trước khi phê duyệt chủ trương đầu tư. Hội đồng nhân dân Thành phố quy định tiêu chí, hồ sơ, điều kiện, trình tự, thủ tục để thực hiện quy định tại khoản này.

Ngoài các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai, Hội đồng nhân dân Thành phố quyết định từng trường hợp thu hồi đất cụ thể để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết. Hội đồng nhân dân Thành phố chịu trách nhiệm toàn diện về việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết này bảo đảm hài hòa lợi ích người dân, Nhà nước, doanh nghiệp, không gây thất thoát, lãng phí, lợi ích nhóm, không để xảy ra các vụ việc phức tạp, khiếu kiện đông người, mất an ninh trật tự, an toàn xã hội.

Đối với dự án quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết, Thành phố được tạm giao một phần đất thuộc phạm vi dự án để khởi công xây dựng công trình. Nhà đầu tư, chủ đầu tư phải thực hiện các điều kiện khởi công xây dựng công trình và thời hạn quy định tại khoản 2 Điều 5 của Nghị quyết này và chịu trách nhiệm trong trường hợp không thực hiện đúng quy định này.

4. Hội đồng nhân dân Thành phố quyết định tiêu chí, mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để triển khai các dự án trên địa bàn Thành phố: (1) Đối với dự án quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết này: bằng 02 lần so với mức quy định; (2) Đối với dự án không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết này: không quá 02 lần so với mức quy định.

Căn cứ đề xuất dự án tổng thể thực hiện theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (hợp đồng BT), Ủy ban nhân dân Thành phố phân chia dự án tổng thể thành các dự án thành phần và xác định quỹ đất dự kiến thanh toán cho từng dự án thành phần đó, bảo đảm giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị dự toán công trình BT và được thực hiện cơ chế bù trừ chênh lệch giữa giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán tại thời điểm thanh toán.

Ủy ban nhân dân Thành phố được quyết định thanh toán trước từng phần quỹ đất để thực hiện dự án đối ứng sau khi ký kết hợp đồng BT đối với từng dự án thành phần. Thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nhà đầu tư không phải chứng minh khả năng thu xếp vốn vay nhưng phải thực hiện điều kiện về phát hành bảo lãnh từng phần tương ứng với giá trị đất đối ứng được thanh toán đó; giá trị bảo lãnh được giảm trừ tương ứng với phần giá trị hợp đồng BT do nhà đầu tư đã thực hiện.

Cơ quan ký kết hợp đồng chấm dứt hợp đồng dự án BT, cơ quan có thẩm quyền thu hồi toàn bộ quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư và thu hồi toàn bộ số tiền bảo lãnh trong trường hợp nhà đầu tư chậm hoàn thành công trình quá 12 tháng so với cam kết tại hợp đồng BT.

Cơ chế huy động vốn thực hiện dự án

Nghị quyết số 258/2025/QH15 cho phép thành phố được sử dụng kết dư ngân sách cấp Thành phố để ưu tiên bố trí vốn cho các dự án đầu tư công quy định tại Nghị quyết này trước khi thực hiện việc trả nợ gốc và chi trả lãi các khoản vay của ngân sách nhà nước nhưng phải bảo đảm không ảnh hưởng đến nghĩa vụ trả nợ gốc và chi trả lãi các khoản vay của ngân sách nhà nước.

Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quyền tự chủ và tự chịu trách nhiệm trong hoạt động cấp tín dụng theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng đối với dự án quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết này do Hội đồng nhân dân Thành phố quyết định chủ trương đầu tư, Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đối với từng dự án cụ thể quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 của Nghị quyết: Trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp tín dụng mà nhu cầu vốn của khách hàng dẫn đến vượt giới hạn quy định thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được cấp tín dụng hợp vốn. Trường hợp khả năng hợp vốn của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài báo cáo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét, quyết định mức cấp tín dụng tối đa đối với một khách hàng, một khách hàng và người có liên quan trong trường hợp tổng mức dư nợ cấp tín dụng vượt quá tỷ lệ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng.

❃ ❃ ❃

Bước sang năm 2026, khi hàng loạt chính sách quan trọng liên quan trực tiếp đến đất đai, quy hoạch, đầu tư và xây dựng chính thức đi vào cuộc sống, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ vận hành trong một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, đồng bộ và minh bạch hơn. Đây không chỉ là tiền đề để tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài nhiều năm, mà còn tạo dư địa cho thị trường tái cấu trúc theo hướng lành mạnh, chuyên nghiệp và bền vững. Trong bối cảnh đó, những chủ thể có tầm nhìn dài hạn, tuân thủ chuẩn mực pháp lý và phát triển dựa trên giá trị thực sẽ nắm bắt được cơ hội, góp phần định hình một chu kỳ tăng trưởng mới chất lượng hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam./.