Căn hộ cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung
Sau gần 2 năm "án binh bất động" do thanh khoản thị trường xuống thấp, nguồn tiền khó khăn và pháp lý còn nhiều bất cập thì đến nay, một số doanh nghiệp bất động sản đã mạnh dạn hơn trong việc ra hàng.
Ở thời điểm hiện tại, tâm lý nhà đầu tư dần ổn định và có xu hướng hồi phục, dòng tiền rẻ bắt đầu quay trở lại, ba bộ luật quan trọng đối với thị trường địa ốc được hoàn thiện và thông qua đã giúp các chủ đầu tư tự tin hơn trong việc triển khai và mở bán các dự án mới. Đặc biệt là dự án tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.
Đây được xem là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, chứng tỏ thị trường đang từng bước đi lên sau thời gian dài suy yếu. Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, nhiều người không khỏi lo lắng khi nguồn cung đưa ra thị trường lại đa phần căn hộ cao cấp, hoàn toàn thiếu vắng căn hộ trung cấp, bình dân.
Đơn cử tại TP.HCM, chỉ một số ít dự án mở bán giai đoạn tiếp theo có giá từ 40 triệu đồng/m2 như: MT Eastmark City có giá từ 42-46 triệu/m2, Khải Hoàn Prime từ 49 triệu/m2, The Privia từ 50 triệu/m2. Còn lại chủ yếu là các dự án mở bán mới có giá trên 70 triệu đồng/m2.
Cụ thể, dự án Eaton Park Thủ Đức nằm ngay mặt tiền đường Mai Chí Thọ, hiện đang nhận booking cho đợt mở bán đầu tiên với giá khoảng từ 120 triệu/m2, tương đương với khoảng 6-7 tỷ/căn hộ 1 phòng ngủ (50 - 55m2), từ 8 - 10 tỷ/căn 2 phòng ngủ (70 - 75m2), từ 13 - 15 tỷ/căn 3 phòng ngủ (104 - 105m2).
Nằm trên đường Nguyễn Lương Bằng, tòa căn hộ The Aurora thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng Quận 7 dự kiến chính thức mở bán vào tháng 3/2024. Giá bán căn hộ The Aurora được chủ đầu tư thông tin từ khoảng từ 3,7 tỷ/căn 1 phòng ngủ (46 - 62m2) từ 5 tỷ/căn 2 phòng ngủ (68 - 79m2), từ 11 tỷ/căn tophouse 3 phòng ngủ (102 - 151m2). Như vậy, trung bình giá bán căn hộ The Aurora Phú Mỹ Hưng là75 triệu đồng/m2.
Vào tháng 4/2024, phân khu căn hộ The Opus One - Vinhomes Grand Park cũng dự kiến sẽ mở bán và từ tháng 3/2026 sẽ chính thức bàn giao. Giá bán căn hộ The Opus One theo nhiều nguồn tin có thể ở mức 5.000 USD/m2. Bởi đây cũng là những sản phẩm căn hộ cao cấp bậc nhất đại đô thị Vinhomes Grand Park.
Một dự án khác tại TP.HCM được mở bán trong năm nay với mức giá siêu khủng là dự án khu đô thị The Global City đến từ chủ đầu tư Masterise Homes. Theo đó, mức giá cho phân khu căn hộ trong The Global City đang được dự đoán là khoảng 7.000 USD/m2.
Tương tự thị trường TP.HCM, các dự án mở bán tại Hà Nội trong năm 2024 cũng chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp, hạng sang. Đơn cử như dự án Masteri West Heights và dự án The Canopy Residences thuộc đại đô thị Vinhomes Smart City có giá lần lượt là 80 triệu đồng/m2 và 60 triệu đồng/m2; Grand SunLake Hà Đông có giá từ 40 triệu đồng/m2; The Wisteria Hoài Đức có giá từ 39 - 45 triệu đồng/m2, Capital Elite Phạm Hùng có giá từ 65 triệu đồng/m2…
Nỗi buồn của người có thu nhập thấp
Loạt dự án mới bung hàng nhưng nguồn cung chủ yếu là căn hộ cao cấp đã khiến cho đại bộ phận người dân, đặc biệt là tầng lớp có thu nhập thấp tại các khu đô thị không khỏi lo lắng. Bởi khi thu nhập không tăng nhưng giá nhà liên tục tăng sẽ khiến giấc mơ an cư của họ ngày càng trở nên xa vời.
Kênh Batdongsan.com.vn ước tính, thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Trong khi giá rao bán trung bình nhà riêng trên trang này là 6,3 tỷ đồng/căn, chung cư là 3,1 tỷ đồng. Như vậy, nếu dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà, người mua phải "cày cuốc" 169 năm để sở hữu một căn nhà mặt phố và 23 năm để mua được một căn hộ chung cư.
Cũng theo kênh này, Hà Nội hiện là thành phố đứng hàng đầu Đông Nam Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Từ năm 2018 đến 2021, tỷ lệ này không ngừng tăng mạnh, vượt cả Singapore.
Nhìn nhận về thực tế này, chia sẻ với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, giá nhà ở trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng bởi sự khan hiếm của nguồn cung. Vì vậy, để giải bài toán về nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị, cần có sự chung tay của tất cả các bên, từ Nhà nước, địa phương cho đến các doanh nghiệp bất động sản.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)
Theo ông Châu, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua mới đây đã có những quy định thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Điều này sẽ khuyến khích hơn nhà đầu tư tham gia phát triển phân khúc này.
Tuy nhiên, đây chỉ mới là điều kiện đủ, điều kiện cần vẫn thuộc về ý thức và trách nhiệm đối với cộng đồng, xã hội của chủ đầu tư phát triển dự án. Nếu các chủ đầu tư trên thị trường, từ "ông lớn" cho đến "ông bé" vẫn tiếp tục cuộc đua phân khúc cao cấp, hạng sang thì Nhà nước dù tăng ưu đãi cũng không giải quyết được vấn đề. Thay vào đó, để cơ cấu nguồn cung trên thị trường cân bằng, rất cần sự tham gia phát triển nhà ở bình dân, nhà ở xã hội từ các chủ đầu tư.
Ngoài ra, để giá nhà có thể giảm, chủ đầu tư nên giảm bớt việc kỳ vọng lợi nhuận. "Có nhiều yếu tố tạo nên giá của một căn hộ gồm chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí bán hàng, chi phí tài chính và kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư. Các loại chi phí thì không thể cắt giảm, nếu chủ đầu tư muốn bán nhanh và đưa nhà giá rẻ đến với khách hàng thì chỉ còn cách giảm lợi nhuận", ông Châu nhìn nhận và cho rằng, đây cũng là cách các chủ đầu tư tạo dựng được thương hiệu trong lòng khách hàng và phát triển bền vững. Bởi khi giá sản phẩm bán ra quá cao, thanh khoản sản phẩm chắc chắn thấp hơn so với sản phẩm có giá rẻ, nhất là trong bối cảnh thị trường đang ưu tiên sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có giá hợp lý./.
