Thích
Lợi nhuận quý I sụt giảm
Quý đầu tiên của năm 2026 đã đi qua, nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 không mấy khả quan. Số liệu từ báo cáo tài chính của các đơn vị niêm yết cho thấy, mảng cho thuê đất và hạ tầng, vốn là động lực tăng trưởng chính đang gặp khó khăn trong việc duy trì biên lợi nhuận như giai đoạn 2024 - 2025.
Đứng đầu danh sách sụt giảm là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC). Trong 3 tháng đầu năm, doanh nghiệp có doanh thu thuần gần 1.336 tỷ đồng, giảm 56% và lãi ròng hơn 224 tỷ đồng, giảm 71% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp lý giải lợi nhuận giảm do doanh thu từ mảng khu công nghiệp giảm mạnh. Kết thúc quý I, doanh nghiệp chỉ mang về gần 732 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng, giảm mạnh so với con số gần 2.484 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái.
(Ảnh minh hoạ: Reatimes)
Tương tự, Tổng Công ty IDICO - CTCP (mã: IDC) chỉ đem về hơn 1.485 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 338 tỷ đồng lãi sau thuế trong quý đầu năm, giảm lần lượt 17% và 19% so với cùng kỳ. Đây cũng là quý có lợi nhuận thấp nhất của doanh nghiệp này kể từ quý IV/2023.
Doanh nghiệp cho biết nguyên nhân chủ yếu khiến lợi nhuận quý này giảm là biến động doanh thu của các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp đủ điều kiện ghi nhận doanh thu một lần. Trong quý I, doanh thu cho thuê đất ghi nhận một lần của ông lớn này chỉ đạt gần 156 tỷ (cùng kỳ hơn 364 tỷ), doanh thu cho thuê đất ghi nhận phân bổ đạt gần 114 tỷ (cùng kỳ hơn 103 tỷ).
Quý đầu năm, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (mã: SIP) ghi nhận doanh thu thuần gần 2.165 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ, nhờ nguồn thu chủ lực cung cấp dịch vụ tiện tích điện, nước khu công nghiệp hơn 1.687 tỷ đồng, tăng 6%. Tuy nhiên, các chi phí khác tăng mạnh khiến lợi nhuận sau thuế ghi nhận giảm 5%, về còn hơn 334 tỷ đồng.
Một trường hợp khác là CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (mã: NTC) cũng vừa trải qua một quý kinh doanh kém tích cực, khi doanh thu thuần chỉ đạt gần 82 tỷ đồng, giảm 39% so với cùng kỳ (do mảng kinh doanh bất động sản đầu tư giảm 46%), và lợi nhuận sau thuế hơn 39 tỷ đồng, giảm 43%, đánh dấu mức lợi nhuận quý thấp nhất trong vòng 8 năm qua. Theo lý giải từ phía doanh nghiệp, nguyên nhân do quý I chỉ ghi nhận doanh thu một lần đối với hợp đồng cho thuê lại đất.
Rào cản từ chính sách kế toán và áp lực địa chính trị
Phân tích sâu hơn về nguyên nhân dẫn đến đà sụt giảm lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, có thể thấy, có hai yếu tố chính đang tác động đến biên lợi nhuận của ngành.
Thứ nhất là áp lực từ thay đổi chính sách kế toán. Theo Thông tư số 99/2025/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp, yêu cầu doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nhận được nhiều kỳ phải được phân bổ theo thời hạn thuê. Quyết định sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Trước đây, doanh nghiệp bất động sản có thể chọn phần doanh thu cho thuê 50 năm để phân bổ trong 50 năm hoặc ghi nhận một lần. Hai cách hạch toán này đã dẫn tới hai kịch bản hoàn toàn khác nhau đối với doanh nghiệp.
Đối với hạch toán phân bổ 50 năm, doanh nghiệp sẽ phân bổ doanh thu hàng năm, vì vậy kết quả kinh doanh duy trì ổn định, đồng thời ghi nhận khoản mục doanh thu dài hạn chưa ghi nhận chiếm phần lớn nguồn vốn trên Bảng cân đối kế toán. Ngược lại, đối với doanh nghiệp chọn hạch toán doanh thu một lần, nhóm này thường có báo cáo tình hình kinh doanh đột biến trong kỳ báo cáo, song khoản mục doanh thu dài hạn chưa ghi nhận chiếm tỷ trọng rất nhỏ.
Chính vì vậy, sự xuất hiện của Thông tư này đã làm thay đổi hoàn toàn cấu trúc báo cáo tài chính của những doanh nghiệp vốn có thói quen ghi nhận tập trung lợi nhuận lớn trong một quý để tạo "đột biến".
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP), ông Trần Mạnh Hùng, Chủ tịch HĐQT đánh giá, Thông tư 99 sẽ ảnh hưởng nhiều hơn đến các doanh nghiệp trước đây thực hiện ghi nhận doanh thu một lần. Việc chuyển sang phân bổ dần giúp dòng tiền ổn định hơn trong dài hạn nhưng lại khiến lợi nhuận trong ngắn hạn, đặc biệt là giai đoạn chuyển giao năm 2026, bị sụt giảm mạnh trên sổ sách.
Ông Trần Mạnh Hùng, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG.
Bên cạnh yếu tố chính sách trong nước, cục diện địa chính trị thế giới cũng đang đặt ngành bất động sản khu công nghiệp vào thế "phòng thủ".
Ông Trần Mạnh Hùng cho hay, năm 2026 bối cảnh kinh tế thế giới và khu vực còn tiềm ẩn nhiều biến động, đặc biệt là các yếu tố địa chính trị có thể ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư và hoạt động thương mại toàn cầu. Cụ thể, các chính sách thuế quan và biện pháp bảo hộ thương mại của một số nền kinh tể lớn, đặc biệt là Mỹ, đang có ảnh hưởng sâu rộng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp trên toàn cầu.
Ông Hùng cho hay: "Những yếu tố này có thể dẫn đến sự gián đoạn trong chuổi cung ứng, chỉ phí nguyên vật liệu gia tăng do các nhà sản xuất phụ thuộc vào nguồn nguyên liệu hoặc linh kiện nhập khẩu từ nhiều quốc gia khác nhau, từ đó làm gia tăng áp lực chi phí và ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp".
Trên cơ sở đó, SIP cũng đặt kế hoạch kinh doanh 2026 thận trọng với tổng doanh thu trên 5.940 tỷ đồng và lãi sau thuế trên 874 tỷ đồng, lần lượt giảm 31% và 40% so với kết quả đạt được trong năm 2025. Đây cũng là chỉ tiêu thấp nhất trong vòng 7 năm qua tính từ 2020. Tỷ lệ cổ tức 2026 dự kiến tối thiểu 10%.
Tương tự, tài liệu họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026, Tổng công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Sonadezi (mã: SNZ) dự kiến năm 2026, doanh thu đạt 6.021 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 1.336 tỷ đồng, lần lượt giảm 16% và 37% so với năm 2025. Ban lãnh đạo nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn nhiều thách thức khi bối cảnh kinh tế trong và ngoài nước tiếp tục biến động. Các cuộc xung đột địa chính trị như chiến tranh Nga - Ukraine, xung đột tại Trung Đông, căng thẳng biên giới giữa Campuchia và Thái Lan, cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, chính sách thuế quan và rủi ro lạm phát khiến dòng vốn FDI có xu hướng thận trọng hơn.
Trong nước, việc kiểm soát tín dụng và siết chặt quản lý thị trường bất động sản, chứng khoán cũng ảnh hưởng đến hoạt động doanh nghiệp. Ngoài ra, các vướng mắc về pháp lý, giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư tiếp tục là rào cản lớn đối với lĩnh vực khu công nghiệp.
Đáng chú ý, quy định mới về ghi nhận doanh thu cho thuê hạ tầng khu công nghiệp (theo Thông tư 99) yêu cầu phân bổ doanh thu theo thời hạn thuê thay vì ghi nhận một lần, dự kiến sẽ khiến doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp giảm đáng kể từ năm 2026.
Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, ông Phạm Phúc Hiếu, Phó Tổng Giám đốc kiêm kế toán trưởng Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã: KBC), cũng thừa nhận, năm nay, trong bối cảnh còn nhiều yếu tố bất ổn và khó lường, công ty chủ động điều chỉnh kế hoạch xuống mức 3.000 tỷ đồng mang tính thận trọng hơn. Mục tiêu là đảm bảo hoàn thành, thậm chí vượt kế hoạch, đặc biệt trong bối cảnh bước sang một giai đoạn phát triển mới.
Về diễn biến kinh doanh và các yếu tố ảnh hưởng, ông Hiếu cho biết, thực tế đầu năm công ty đã có cơ hội ký các hợp đồng lớn, quy mô hàng trăm hecta, có thể mang lại lợi nhuận đáng kể. Tuy nhiên, do yếu tố địa chính trị và biến động quốc tế, các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, điều chỉnh dòng tiền và kế hoạch khiến tiến độ bị chậm lại.
Ông Hiếu cho hay: "Tình hình này mang tính ngắn hạn và kỳ vọng sẽ sớm ổn định trở lại. Khi môi trường quốc tế ổn định hơn, nhu cầu đầu tư sẽ phục hồi theo".
Tương tự, ông Hồ Đức Thành, Tổng Giám đốc CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (mã: D2D) cũng nói với cổ đông tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2026 ngày 16/4 rằng, "Xung đột Trung Đông ảnh hưởng đến giá dầu, kéo theo chi phí sản xuất và vận hành tăng lên trên toàn cầu. Vì vậy, doanh nghiệp chắc chắn cũng chịu tác động chung. Tuy nhiên, bên cạnh rủi ro thì cũng có cơ hội".
Ông ví dụ trong năm 2025, do căng thẳng thương mại, nhiều doanh nghiệp Trung Quốc đã dịch chuyển sang Việt Nam, giúp D2D ký được nhiều hợp đồng lớn tại Khu công nghiệp Châu Đức.
Trong kế hoạch kinh doanh được xây dựng cho giai đoạn 2026 - 2030, tổng doanh thu có xu hướng tăng nhưng lợi nhuận có xu hướng giảm, Tổng Giám đốc D2D lý giải đây là cách xây dựng kế hoạch theo hướng thận trọng, phản ánh đúng đặc thù của ngành bất động sản - lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào yếu tố pháp lý và chính sách.
Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác cũng đặt ra kế hoạch kinh doanh thấp hơn năm trước như Khu công nghiệp Tín Nghĩa đặt mục tiêu năm 2026 doanh thu gần 282 tỷ đồng và lãi sau thuế xấp xỉ 169 tỷ đồng, lần lượt giảm 16% và 23% so với kết quả đạt được trong năm 2025. Còn Long Hậu đặt mục tiêu tổng doanh thu hơn 728 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế gần 166 tỷ đồng, lượt lượt giảm 4% và 43% so với cùng kỳ năm trước.
Khi Thông tư 99 loại bỏ những con số lợi nhuận ảo từ việc hạch toán một lần, và áp lực địa chính trị buộc các nhà đầu tư phải tính toán thận trọng hơn, thị trường đang đòi hỏi các doanh nghiệp phải thay đổi tư duy phát triển. Đây là lúc các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp cần phát triển hệ sinh thái bền vững, lấy quản trị rủi ro và giá trị thực chất làm trọng tâm để duy trì sức hút trong mắt dòng vốn ngoại./.
