Thích
Giao dịch giảm tốc, giá nhà vẫn neo kỷ lục
Báo cáo thị trường bất động sản mới công bố của Bộ Xây dựng cho thấy, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục thiết lập kỷ lục mới với mức giá mở bán trung bình lên tới 128 triệu đồng/m2, mức cao nhất cả nước. Theo Bộ Xây dựng, áp lực từ chi phí nguyên vật liệu và chi phí tài chính gia tăng là yếu tố chủ đạo đẩy giá nhà lên mặt bằng mới.
Diễn biến này được phản ánh rõ nét tại các dự án đang và sắp triển khai. Đơn cử, dự án The Reflection West Lake (Phú Thượng) dù mới trong giai đoạn khởi công nhưng mức giá dự kiến đã dao động từ 170 - 215 triệu đồng/m2. Tại khu vực phía Tây Hà Nội, nguồn cung mới gần như vắng bóng căn hộ dưới "ngưỡng trăm triệu", khi mặt bằng giá phổ biến ghi nhận từ 93 - 96 triệu đồng/m2. Ngay cả các phân khu từng được xếp vào nhóm tầm trung như The Sapphire hay Vihacomplex cũng đã "neo" ở mức 85 - 118 triệu đồng/m2. Ở phân khúc cao cấp, những cái tên như Vinhomes Metropolis hay Sun Feliza Suites giá thậm chí đã chạm ngưỡng từ 160 - 258 triệu đồng/m2.
(Ảnh minh hoạ: Reatimes)
Thực tế cho thấy, dù giá sơ cấp vẫn liên tục lập đỉnh, song thanh khoản lại có dấu hiệu chững lại. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2026, cả nước ghi nhận khoảng 139.855 giao dịch bất động sản thành công (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền), giảm gần 10% so với quý trước. Riêng phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 30.857 giao dịch, cũng giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm 2025.
Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra, trong quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường giảm so với quý trước, chỉ đạt khoảng 58%.
Không chỉ vậy, lượng căn hộ ký gửi trong những tháng đầu năm 2026 cũng ghi nhận tăng mạnh, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Áp lực dòng tiền buộc nhiều chủ sở hữu phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, chấp nhận cắt lỗ từ 200 - 300 triệu đồng, thậm chí sâu hơn để nhanh chóng thoát hàng. Dữ liệu từ một số đơn vị nghiên cứu cho thấy, số lượng giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội và các khu vực vùng ven đã giảm tới 22% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, tốc độ tiêu thụ đặc biệt chậm ở các dự án có mức giá trên 140 triệu đồng/m2.
Hiện tượng giá chung cư Hà Nội vẫn liên tục lập đỉnh trong khi thanh khoản chững lại, theo giới chuyên gia, phản ánh sự vận hành đồng thời của hai lực kéo trái chiều trong thị trường. Ở phía cung, giá bị "neo" bởi chi phí đầu vào gia tăng kéo dài, cộng với tình trạng khan hiếm nguồn cung do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để. Điều này buộc các chủ đầu tư phải thiết lập mặt bằng giá cao để đảm bảo hiệu quả tài chính, đồng thời cơ cấu sản phẩm nghiêng về phân khúc trung - cao cấp càng khiến giá trung bình tiếp tục bị đẩy lên.
Ngược lại, ở phía cầu, dòng tiền đang trải qua một quá trình "tái định vị". Sau giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng, người mua hiện nay trở nên thận trọng hơn trước những bất định vĩ mô, áp lực lãi suất, chi phí vốn,... Theo đó, quyết định đầu tư không còn được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà chuyển sang đánh giá chặt chẽ các yếu tố cốt lõi như giá trị sử dụng thực, khả năng tạo dòng tiền và tính bền vững của tài sản.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, dòng tiền quay về giá trị thực
Giới chuyên gia cho rằng, sự "lệch pha" giữa mặt bằng giá liên tục đi lên và thanh khoản suy giảm không đơn thuần là biểu hiện của những khó khăn mang tính chu kỳ, mà sâu xa hơn phản ánh một quá trình tái cấu trúc đang diễn ra mạnh mẽ. Khi các yếu tố hỗ trợ tăng trưởng theo chiều rộng dần suy yếu, dòng tiền cũng không còn vận động theo kỳ vọng ngắn hạn, mà buộc phải quay trở về với những giá trị nền tảng, nơi các tiêu chí như nhu cầu sử dụng thực, khả năng tạo dòng tiền và tính bền vững của tài sản trở thành thước đo cốt lõi.
Trong mạch vận động đó, thị trường đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mang tính bản lề. Những sản phẩm thiếu giá trị thực, phụ thuộc vào tâm lý đầu cơ hoặc bị đẩy giá vượt xa khả năng khai thác sẽ dần đánh mất thanh khoản và bị đào thải. Ngược lại, các tài sản gắn với nhu cầu ở thực, có khả năng vận hành hiệu quả và tạo dòng tiền ổn định sẽ trở thành điểm hội tụ của dòng vốn, định hình lại cấu trúc giá trị theo hướng thực chất và bền vững hơn. Nói cách khác, thị trường đang bước vào một giai đoạn mà giá không còn là yếu tố quyết định giao dịch, mà chính chất lượng và giá trị thực của sản phẩm mới là "tấm vé" để thanh khoản được duy trì.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Theo ông, quá trình này không chỉ bắt nguồn từ những bất cập nội tại tích tụ trong thời gian dài, mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá hay áp lực lạm phát, những yếu tố đang đồng thời siết lại dòng tiền và nâng cao chuẩn mực vận hành của thị trường.
Dù tạo ra không ít áp lực trong ngắn hạn, đặc biệt với các chủ thể có năng lực tài chính hạn chế hoặc chiến lược thiếu bền vững, song theo TS. Nguyễn Văn Đính, đây lại là một bước chuyển cần thiết để thị trường tái lập trật tự phát triển. "Quá trình sàng lọc hiện nay, xét đến cùng, là điều kiện để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong dài hạn", ông nhấn mạnh.
Nhìn về phía trước, vị chuyên gia cho rằng thị trường vẫn sẽ tiếp tục chịu sức ép từ môi trường vĩ mô và áp lực tài chính trong thời gian tới. Tuy nhiên, chính trong bối cảnh này, cơ hội sẽ không phân bổ đồng đều, mà tập trung rõ nét hơn vào những chủ thể có nền tảng vững, chiến lược phát triển rõ ràng và khả năng thích ứng linh hoạt. Nói cách khác, giai đoạn sàng lọc hiện nay không chỉ là phép thử đối với sức chịu đựng của thị trường, mà còn là "bộ lọc" để nhận diện những lực lượng đủ năng lực dẫn dắt chu kỳ phát triển tiếp theo.
Từ thực tiễn thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra khuyến nghị, với người có nhu cầu mua nhà ở thực, điều quan trọng nhất là giữ được sự bình tĩnh và tỉnh táo trong bối cảnh thông tin và mặt bằng giá còn nhiều biến động. Người mua cần dành thời gian quan sát, đánh giá thị trường một cách thận trọng, đặt quyết định trong tương quan với năng lực tài chính, nhu cầu sử dụng và điều kiện sống của bản thân. Với những trường hợp đã cân đối được nguồn lực và tìm được sản phẩm phù hợp thì có thể chủ động xuống tiền, song vẫn cần đặc biệt lưu ý đến các yếu tố nền tảng như pháp lý dự án, uy tín và năng lực của chủ đầu tư. Trong trường hợp thiếu kinh nghiệm, việc tìm đến các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, uy tín để được phân tích, thẩm định là hết sức cần thiết, nhằm hạn chế rủi ro và tránh những quyết định vội vàng.
Đối với nhà đầu tư, theo ông Đính, giai đoạn hiện nay có thể được "gói gọn" trong một chữ "thật". Mọi quyết định xuống tiền cần được soi chiếu qua ba tiêu chí cốt lõi đó là sản phẩm phải có giá trị sử dụng thực, pháp lý phải minh bạch và giá trị tài sản phải phản ánh đúng thực chất, có khả năng khai thác bền vững. Đây không còn là thời điểm phù hợp cho các chiến lược đầu tư dựa vào kỳ vọng hay tâm lý đám đông, mà đòi hỏi sự kỷ luật, chọn lọc và tầm nhìn dài hạn.
Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng nhấn mạnh yêu cầu nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư đối với sự phát triển bền vững của thị trường. Theo đó, cần chủ động nói không với các hình thức đầu tư mang tính "ảo", thiếu minh bạch hoặc các dự án có nguy cơ gây tác động tiêu cực đến môi trường và hệ sinh thái. Việc lựa chọn đầu tư có trách nhiệm không chỉ giúp bảo vệ lợi ích của chính nhà đầu tư, mà còn góp phần định hình một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và phát triển bền vững trong dài hạn./.
