Doanh nghiệp địa ốc ưu tiên cân đối dòng tiền trong áp lực chi phí vốn

Doanh nghiệp địa ốc chuyển sang chiến lược "chọn lọc dự án", ưu tiên cân đối dòng tiền

Dưới áp lực chi phí vốn gia tăng, chiến lược phát triển của doanh nghiệp bất động sản đang có sự dịch chuyển theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn. Khi áp lực lãi suất, yêu cầu về vốn chủ sở hữu và nhu cầu dòng tiền trở thành những biến số chi phối, việc "giữ hay bỏ" dự án được xem một phần của quá trình tái cấu trúc mang tính hệ thống nhằm bảo toàn năng lực tài chính và tối ưu hiệu quả đầu tư.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) nhìn nhận, sự thay đổi của môi trường tài chính đã và đang đặt doanh nghiệp trước yêu cầu phải điều chỉnh chiến lược một cách căn cơ.

Theo đó, Phát Đạt tiếp tục chủ trương chuyển nhượng các dự án nhằm thu hồi dòng tiền, qua đó giảm áp lực nợ vay và tái phân bổ nguồn lực cho các dự án có hiệu quả cao hơn. Trong bối cảnh lãi suất còn biến động và nhu cầu vốn duy trì ở mức lớn, việc thoái vốn trở thành bước đi mang cần thiết để tái cân bằng cấu trúc tài chính. Dòng tiền thu được này sẽ được doanh nghiệp được ưu tiên tái đầu tư vào các dự án có khả năng triển khai nhanh, tập trung tại các thị trường trọng điểm như TP.HCM và Đồng Nai. Hơn nữa, trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp buộc phải tăng vốn để đảm bảo nguồn lực phát triển. Đối với các dự án BT, nhà đầu tư phải chứng minh tối thiểu 15% vốn chủ sở hữu và với các dự án thông thường, tỷ lệ này có thể lên tới 20%. Vì vậy, việc tái cấu trúc tài sản là bước đi cần thiết để tập trung nguồn lực cho các dự án quan trọng.

Không riêng Phát Đạt, mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư LDG (LDG Group, LDG) cũng đã quyết định chuyển nhượng toàn bộ dự án LDG Sky tại TP.HCM, dự án đã hoàn thiện phần móng và pháp lý với mục tiêu tạo thêm nguồn lực tài chính phục vụ hoạt động kinh doanh trong giai đoạn tới. Động thái này cho thấy ngay cả những dự án đã đi qua giai đoạn chuẩn bị quan trọng cũng có thể được đưa vào danh mục tái cơ cấu, nếu xét thấy chưa phù hợp với ưu tiên chiến lược trong bối cảnh mới.

Tương tự, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, NVL) cũng tiến hành rút toàn bộ vốn khỏi một pháp nhân sở hữu dự án tại TP.HCM, đồng thời triển khai đồng bộ các giải pháp tài chính như phát hành cổ phiếu để hoán đổi hơn 2.500 tỷ đồng nợ. Việc kết hợp giữa thoái vốn tài sản và tái cấu trúc nghĩa vụ tài chính cho thấy doanh nghiệp đang chủ động xử lý cả hai "trục" quan trọng là dòng tiền và bảng cân đối kế toán.

Nhìn rộng hơn, việc đồng thời bán bớt tài sản và cơ cấu lại nợ phản ánh sự dịch chuyển rõ nét của thị trường từ tư duy "tích lũy quỹ đất" sang tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn. Thời kỳ "ôm đất chờ thời" đang dần khép lại, nhường chỗ cho một chu kỳ phát triển mới, nơi năng lực tài chính, khả năng xoay vòng dòng tiền và hiệu quả triển khai dự án trở thành những thước đo mang tính quyết định đối với sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.

Chia sẻ với Reatimes, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, những động thái tái cấu trúc đang diễn ra trên thị trường thực chất phản ánh bước chuyển có tính cấu trúc của thị trường bất động sản. Khi chi phí vốn không còn ở trạng thái "dễ chịu" như giai đoạn trước, đồng thời các chuẩn mực tài chính ngày càng siết chặt, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh lại hệ quy chiếu phát triển, từ tư duy mở rộng quy mô sang ưu tiên chất lượng, hiệu quả và khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Theo ông Võ Hồng Thắng, việc chủ động thoái vốn khỏi những dự án kém ưu tiên, song song với tái cơ cấu danh mục đầu tư theo hướng tập trung và có chọn lọc, là biểu hiện rõ nét cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn "sàng lọc tự nhiên". Theo đó, các quyết định đầu tư không còn dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá tài sản, mà quay trở lại với những tiêu chí cốt lõi như tính khả thi, hiệu quả khai thác và năng lực hấp thụ của thị trường.

"Bộ lọc tự nhiên" định hình lại trật tự thị trường

Giới chuyên môn đánh giá, sự dịch chuyển của dòng vốn trong giai đoạn này vì thế mang ý nghĩa tái cấu trúc lại không chỉ danh mục đầu tư của từng doanh nghiệp, mà còn cả cấu trúc phân bổ nguồn lực của toàn thị trường. Dòng vốn không còn "chảy" theo kỳ vọng tăng giá, mà sẽ có xu hướng tập trung vào các dự án hội đủ điều kiện triển khai, pháp lý rõ ràng, khả năng hấp thụ tốt, gắn với nhu cầu thực và có thể tạo dòng tiền trong chu kỳ ngắn - trung hạn,...

Sự dịch chuyển này, về bản chất, đang thiết lập lại các tiêu chuẩn lựa chọn đầu tư, qua đó buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược theo hướng thận trọng và hiệu quả hơn. Đồng thời, nó cũng góp phần định hình lại cấu trúc thị trường theo hướng ưu tiên những dự án có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác bền vững, thay vì những tài sản mang nặng yếu tố đầu cơ.

"Đây chính là nền tảng để thiết lập lại một trật tự phát triển dựa trên "chất" thay vì "lượng", qua đó góp phần giảm thiểu các chu kỳ bong bóng và nâng cao tính ổn định của thị trường trong dài hạn", ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, chính quá trình tái cấu trúc này cũng đặt ra "phép thử" mang tính sàng lọc sâu đối với năng lực nội tại của từng doanh nghiệp. Sự phân hóa không còn dừng lại ở những yếu tố hữu hình như quy mô quỹ đất hay tốc độ mở rộng, mà dịch chuyển vào những năng lực cốt lõi hơn như khả năng quản trị tài chính trong điều kiện biến động, năng lực dự báo và nhận diện chu kỳ, kỷ luật đầu tư, cũng như mức độ chủ động và linh hoạt trong tái cấu trúc.

Theo đó, những doanh nghiệp duy trì được trạng thái cân bằng tài chính, kiểm soát tốt đòn bẩy, đồng thời biết cách cơ cấu lại danh mục theo hướng tập trung và chọn đúng "điểm rơi" triển khai dự án sẽ không chỉ vượt qua giai đoạn điều chỉnh, mà còn có cơ hội tái định vị với nền tảng vững chắc hơn. Đây là nhóm có khả năng chuyển hóa thách thức thành lợi thế, tận dụng giai đoạn thanh lọc để củng cố vị thế trong chu kỳ mới.

Ngược lại, những doanh nghiệp chậm thích ứng, phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay và thiếu một chiến lược phát triển rõ ràng sẽ đối mặt với "áp lực kép" vừa từ chi phí vốn gia tăng, vừa từ sự thu hẹp của dòng tiền. Trong bối cảnh đó, việc thu hẹp quy mô, thoái lui khỏi những phân khúc kém hiệu quả, thậm chí rời bỏ thị trường, không còn là kịch bản ngoại lệ mà có thể trở thành một hệ quả tất yếu của quá trình sàng lọc đang diễn ra.

Ở bình diện rộng hơn, chính quá trình phân hóa này sẽ góp phần tái định hình trật tự thị trường, nơi các chủ thể phát triển được sàng lọc theo năng lực thực, qua đó tạo tiền đề cho một giai đoạn tăng trưởng ổn định, bền vững và có chiều sâu hơn của bất động sản trong thời gian tới./.