Bức tranh kinh doanh của doanh nghiệp địa ốc quý I/2026: Phân hóa sâu sắc, cơ hội đi liền thách thức

Bức tranh kinh doanh trái chiều

Kết thúc quý I/2026, bức tranh kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục thể hiện sự phân hóa rõ nét. Ở một phía, một số doanh nghiệp lớn ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng nhờ bàn giao dự án và cải thiện hiệu quả vận hành. Ở phía còn lại, không ít doanh nghiệp vẫn loay hoay trong vòng xoáy suy giảm doanh thu, áp lực chi phí và thậm chí rơi vào trạng thái thua lỗ kéo dài. 

Trong nhóm chịu nhiều áp lực, có thể kể đến trường hợp của Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng DIC (DIC Corp, DIG). Trong quý, doanh thu thuần của doanh nghiệp chỉ đạt gần 145 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc không còn ghi nhận nguồn thu từ bán thành phẩm - mảng từng đóng góp hơn 26 tỷ đồng trong quý I/2025, qua đó khiến quy mô doanh thu bị thu hẹp đáng kể.

Các khoản chi phí của doanh nghiệp cũng ghi nhận gia tăng, tạo thêm áp lực lên hiệu quả kinh doanh. Tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp trong kỳ tăng khoảng 11%, lên gần 85 tỷ đồng, tiếp tục bào mòn biên lợi nhuận. Kết quả, DIG ghi nhận lỗ ròng gần 7 tỷ đồng, dù mức lỗ đã thu hẹp so với con số hơn 35 tỷ đồng cùng kỳ năm trước, cho thấy doanh nghiệp vẫn đang trong quá trình điều chỉnh và tái cân đối hoạt động. Tính đến cuối quý I, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt hơn 17.700 tỷ đồng, giảm 7% so với đầu năm. Đáng chú ý, các khoản phải thu ngắn hạn chiếm gần 5.800 tỷ đồng, tập trung tại một số dự án lớn như Bắc Vũng Tàu và Long Tân. 

Không chỉ riêng DIG, CTCP Đầu tư LDG (LDG) còn ghi nhận tình trạng tiêu cực hơn khi nhiều chỉ tiêu tài chính tiếp tục xấu đi. Do phát sinh các khoản giảm trừ gần 10 tỷ đồng, doanh thu thuần trong quý I của doanh nghiệp ghi nhận âm hơn 9,8 tỷ đồng, đảo chiều mạnh so với mức 77 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Đi cùng với đó, khoản lỗ hơn 16 tỷ đồng trong kỳ đã đẩy lỗ lũy kế lên 1.268 tỷ đồng, tương đương gần một nửa vốn điều lệ, phản ánh áp lực tích lũy kéo dài nhiều năm chưa được xử lý dứt điểm.

Đáng lo ngại hơn, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của LDG tiếp tục âm sâu, lên tới 1.576 tỷ đồng, đảo chiều hoàn toàn so với mức dương 183 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tổng tài sản của LDG chỉ còn khoảng 8.028 tỷ đồng, với tỷ trọng đáng kể vẫn nằm ở các khoản phải thu và tài sản ngắn hạn khác, cho thấy áp lực thu hồi vốn và xoay vòng dòng tiền của doanh nghiệp vẫn còn rất lớn.

Tương tự, CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (Becamex, BCM) cũng khép lại quý đầu năm 2026 với kết quả không mấy tích cực. Cụ thể, Becamex Group đạt doanh thu thuần 1.105 tỷ đồng (giảm 40%), lợi nhuận ròng gần 280 tỷ đồng (giảm 22% so với cùng kỳ) và cũng là mức thấp nhất trong 8 quý qua, tính từ quý II/2024. Nguyên nhân chính đến từ mảng trụ cột bất động sản chững lại, chỉ mang về hơn 754 tỷ đồng, giảm 47%. Cùng với đó, doanh thu tài chính hơn 344 tỷ đồng, giảm 38% so với quý I/2025. Tại thời điểm 31/3, tổng tài sản BCM đạt hơn 61.300 tỷ đồng. Trong đó, phần lớn tài sản tập trung ở khoản đầu tư vào các công ty liên doanh, liên kết lên hơn 24.200 tỷ đồng, chiếm tới 40% tổng nguồn vốn. Hàng tồn kho hơn 22.600 ngàn tỷ đồng, tăng 2% so với cùng kỳ. Cuối quý I, nợ phải trả của BCM còn hơn 38.800 tỷ đồng, tăng 3%.

Ngay cả trong nhóm có tăng trưởng doanh thu, áp lực lợi nhuận vẫn không hoàn toàn được giải tỏa. Trường hợp của Nhà Đà Nẵng (NDN) là một minh chứng điển hình. Theo đó, doanh thu trong kỳ đạt gần 17 tỷ đồng, tăng tới 241% so với cùng kỳ, song doanh nghiệp vẫn ghi nhận lỗ sau thuế 630 triệu đồng, trái ngược hoàn toàn với mức lãi gần 45 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc gia tăng trích lập dự phòng đầu tư chứng khoán, trong khi dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm sâu, lên tới 223 tỷ đồng. Thanh khoản theo đó suy giảm mạnh khi lượng tiền và tương đương tiền giảm 77%, từ gần 201 tỷ đồng xuống chỉ còn hơn 60 tỷ đồng, cho thấy áp lực tài chính không chỉ nằm ở doanh thu hay lợi nhuận, mà còn lan rộng sang khả năng đảm bảo dòng tiền ngắn hạn của doanh nghiệp.

Bên cạnh nhóm doanh nghiệp còn chịu áp lực lớn từ doanh thu suy giảm, chi phí neo cao và dòng tiền căng thẳng, thị trường bất động sản quý I/2026 vẫn ghi nhận một số "điểm sáng" đến từ các doanh nghiệp đầu ngành. Nhờ lợi thế quỹ đất lớn, pháp lý dự án hoàn thiện và tiến độ bàn giao được đẩy mạnh, một số chủ đầu tư quy mô lớn vẫn duy trì được đà tăng trưởng lợi nhuận tích cực, thậm chí ghi nhận mức bứt phá so với cùng kỳ. Ở nhóm dẫn dắt, CTCP Vinhomes (VHM) tiếp tục cho thấy vai trò "đầu tàu" của thị trường khi ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 25.625 tỷ đồng, tăng tới 866% so với cùng kỳ năm trước. Động lực chính đến từ hoạt động bàn giao tại các đại dự án như Vinhomes Ocean City và Vinhomes Royal Island, cho thấy mô hình phát triển đại đô thị quy mô lớn vẫn đang phát huy hiệu quả trong việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận theo chu kỳ bàn giao.

Tương tự, CTCP Tập đoàn Novaland (NVL) cũng cho thấy tín hiệu cải thiện rõ rệt khi báo lãi sau thuế 860 tỷ đồng, đảo chiều mạnh so với khoản lỗ trong cùng kỳ năm trước. Kết quả này phản ánh nỗ lực tái cấu trúc hoạt động, đồng thời từng bước khơi thông lại tiến độ bàn giao và ghi nhận doanh thu tại các dự án trọng điểm sau giai đoạn khó khăn kéo dài.

Trong khi đó, Công ty Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) tiếp tục duy trì nền tảng lợi nhuận ổn định khi đạt 327 tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần so với cùng kỳ năm trước. Kết quả này đến từ chiến lược tập trung vào phân khúc nhà ở đô thị có nhu cầu thực, cùng với tiến độ triển khai dự án được kiểm soát tương đối ổn định.

Năm 2026 - giai đoạn "lửa thử vàng"

Nhìn về bức tranh kinh doanh quý I/2026, giới chuyên gia cho rằng sự phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp bất động sản trước hết phản ánh những khác biệt mang tính nội tại trong cấu trúc vận hành và chất lượng tài sản của từng đơn vị. Ở nhóm dẫn dắt thị trường, kết quả tích cực xuất phát từ việc doanh nghiệp đã hoàn thiện nền tảng phát triển dự án, sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và có khả năng đưa sản phẩm vào đúng chu kỳ bàn giao. Nhờ đó, dòng tiền được ghi nhận thực chất và kịp thời, giảm đáng kể độ trễ doanh thu cũng như mức độ phụ thuộc vào vốn vay bên ngoài. 

Ngược lại, nhiều doanh nghiệp còn lại vẫn đang vận hành trong mô hình phát triển dàn trải, với tỷ trọng dự án dở dang lớn và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Khi thanh khoản thị trường chưa phục hồi đồng đều, những điểm yếu này nhanh chóng bộc lộ, vòng quay vốn chậm lại, chi phí tài chính gia tăng và áp lực tồn kho kéo dài, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh. 

Song song với những khác biệt nội tại giữa các doanh nghiệp, các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) đánh giá, thị trường bất động sản còn đang phải đối mặt với áp lực mang tính vĩ mô là mặt bằng lãi suất và chi phí đầu vào tiếp tục neo ở mức cao. Tính đến tháng 3/2026, lãi suất vay mua nhà ưu đãi cố định trong 12 tháng đầu phổ biến dao động quanh mức 8,5 - 10%/năm, tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ và cao hơn khoảng 3 điểm phần trăm so với tháng 3/2024. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi tiếp tục duy trì ở mức 12 - 14%/năm, điều này khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới, đồng thời làm gia tăng áp lực tài chính đối với các dự án đang thực hiện.

Không chỉ vậy, mặt bằng chi phí đầu vào trong ngành xây dựng cũng đang ghi nhận xu hướng đi lên. Giá thép xây dựng trong tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và cao hơn khoảng 6% so với giai đoạn 2023 - 2024. Còn giá xi măng cũng tăng lần lượt 15% và 18% so với các mốc so sánh tương ứng. Cùng với đó, các chi phí mang tính pháp lý và đầu vào đất đai như giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất cũng có xu hướng gia tăng, tiếp tục làm đội chi phí phát triển dự án. Theo đánh giá của ACBS, sự cộng hưởng của các yếu tố này không chỉ khiến giá bán có xu hướng tăng theo mặt bằng chi phí, mà còn tạo áp lực đáng kể lên biên lợi nhuận của doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi đồng đều và thị trường vẫn đang trong giai đoạn tái cân bằng.

Bên cạnh đó, một trong những rủi ro lớn nhất hiện nay nằm ở xu hướng kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2025, dòng vốn vào thị trường đang được định hướng thận trọng hơn, ưu tiên cho các dự án có pháp lý minh bạch, khả năng triển khai thực tế và năng lực tài chính rõ ràng. ACBS nhận định diễn biến này khiến khoảng cách giữa nhóm doanh nghiệp đầu ngành và phần còn lại của thị trường ngày càng nới rộng. Trong khi các chủ đầu tư lớn vẫn có khả năng tiếp cận nguồn vốn, duy trì tiến độ triển khai dự án và tận dụng lợi thế quỹ đất, thì nhiều doanh nghiệp quy mô nhỏ và vừa tiếp tục chịu áp lực lớn về dòng tiền, nợ vay và thanh khoản. Không ít doanh nghiệp vẫn đang trong trạng thái "cầm cự", phụ thuộc vào khả năng cơ cấu nợ hoặc xử lý tài sản để duy trì hoạt động.

Nhìn chung, giới chuyên gia đánh giá, năm 2026 sẽ là giai đoạn "lửa thử vàng" của thị trường bất động sản, khi sức chịu đựng và năng lực thực thi của doanh nghiệp được đặt vào phép thử rõ hơn bao giờ hết. Đây không còn là giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng, mà là thời điểm buộc doanh nghiệp phải chứng minh bằng thực tế như khả năng triển khai dự án đúng tiến độ, quản trị dòng tiền hiệu quả cho đến năng lực tiêu thụ sản phẩm trong điều kiện thị trường chọn lọc. 

Nhìn về giai đoạn tới, Chứng khoán MB (MBS Research) nhận định, bức tranh toàn ngành bất động sản sẽ tiếp tục duy trì trạng thái phân hóa rõ nét, thậm chí có xu hướng gia tăng. Theo đó, mức tăng trưởng lợi nhuận cao ở một số doanh nghiệp nhiều khả năng không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, mà chủ yếu phản ánh các yếu tố mang tính thời điểm như bán buôn dự án, ghi nhận một lần hoặc thu nhập tài chính từ chuyển nhượng danh mục đầu tư. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp còn lại chỉ có thể duy trì kết quả kinh doanh đi ngang hoặc ghi nhận mức suy giảm nhẹ so với cùng kỳ, trong bối cảnh thị trường vẫn cần thêm thời gian để cải thiện thanh khoản, cũng như tái lập cân bằng giữa cung - cầu ở các phân khúc chính. Điều này cho thấy nhịp hồi phục của ngành, nếu có, sẽ không diễn ra đồng đều mà mang tính chọn lọc cao, phụ thuộc lớn vào nội lực từng doanh nghiệp.

Dù triển vọng ngắn hạn vẫn còn nhiều thách thức, song MBS Research cho rằng mặt bằng định giá của nhóm cổ phiếu bất động sản hiện đã điều chỉnh về mức tương đối thấp so với trung bình và trung vị trong vòng 5 năm gần đây. Trong một ngành có độ nhạy cao với chu kỳ lãi suất và dòng tiền như bất động sản, diễn biến này vừa phản ánh những khó khăn hiện hữu của thị trường, vừa mở ra dư địa định giá hấp dẫn hơn cho giai đoạn kế tiếp. Theo đó, cơ hội không còn mang tính đại trà, mà tập trung vào nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất chất lượng và tiềm năng tăng trưởng rõ ràng trong chu kỳ 2026 - 2027, đặc biệt khi giá cổ phiếu đã trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu và đang dần tiệm cận vùng định giá thấp hơn so với lịch sử./