Bất động sản công nghiệp miền Trung hấp dẫn dòng vốn đầu tư FDI

Ông Hiếu Lê, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Dịch vụ Văn phòng và Công nghiệp (CBRE Việt Nam), cho rằng nhờ lợi thế chi phí cạnh tranh, quỹ đất dồi dào và hạ tầng logistics ngày càng hoàn thiện, miền Trung không chỉ mang lại các phương án tối ưu về vận hành mà còn góp phần giảm tải áp lực cho các thị trường công nghiệp truyền thống vốn đã phát triển dày đặc ở miền Bắc và miền Nam.

Chi phí thuê hấp dẫn

Theo đại diện của CBRE, một trong những lợi thế cạnh tranh rõ rệt của thị trường bất động sản công nghiệp (BĐSCN) ở miền Trung thuộc về chi phí, quỹ đất và chính sách. Về giá thuê, dữ liệu thị trường từ CBRE cho thấy mức giá thuê đất công nghiệp trung bình tại miền Trung hiện duy trì ở mức hấp dẫn, thấp hơn từ 50% đến 60% so với thị trường cấp 1 tại miền Bắc và miền Nam. Cụ thể, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại khu vực này đạt khoảng 63 USD/m2/kỳ hạn thuê, so với mức 143 USD/m2 tại miền Bắc và 185 USD/m2 tại miền Nam. Lợi thế này tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư tối ưu hóa chi phí ban đầu, đặc biệt là các ngành định hướng xuất khẩu và cần quỹ đất quy mô lớn.

Về nhu cầu khách thuê tại khu vực miền Trung, theo ông Hiếu Lê: "Hiện nay khu vực miền Trung Việt Nam tiếp tục thu hút các doanh nghiệp cần diện tích đất lớn, có kế hoạch phát triển dài hạn tại Việt Nam và mong muốn tối ưu hóa bài toán chi phí". Sự dịch chuyển này đang hình thành các cụm ngành chuyên biệt theo từng tiểu vùng: khu vực Bắc Trung Bộ (Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh) trở thành điểm đến của ngành điện tử nhờ nguồn lao động tay nghề cao và chi phí phù hợp. Trung Trung Bộ (Đà Nẵng, Quảng Ngãi) tập trung các dự án sản xuất ô tô, cơ khí và vật liệu xây dựng với các tập đoàn lớn như THACO và dự án Khu liên hợp sản xuất gang thép Dung Quất của Hòa Phát. Đặc biệt, Đà Nẵng định hướng phát triển chuyên sâu về công nghệ thông tin và logistics để nâng cao năng lực cạnh tranh cho toàn vùng. Trong khi đó, Gia Lai thu hút các doanh nghiệp nội thất nhờ tận dụng nguồn cung gỗ dồi dào từ Tây Nguyên...

"Bên cạnh đó, các chính sách thu hút đầu tư tại khu vực này như miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế nhập khẩu máy móc tại nhiều địa phương, kết hợp cùng nỗ lực cải cách hành chính nhằm xây dựng môi trường đầu tư lành mạnh, minh bạch, đang tạo đòn bẩy mạnh mẽ để thu hút nguồn vốn FDI chất lượng cao", ông Hiếu Lê nhận định.

Thị trường kho bãi chờ cú hích từ khu thương mại tự do

Tiềm năng phát triển của phân khúc nhà kho/xưởng xây sẵn (RBF), theo CBRE thị trường đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Tính đến giữa tháng 4/2026, tổng nguồn cung RBF là hơn 9,0 triệu m2 xưởng xây sẵn chủ yếu tập trung tại hai đầu cầu kinh tế: Miền Nam dẫn đầu với 59% thị phần, theo sau là miền Bắc với 38%. Trong khi đó, nguồn cung RBF tại miền Trung vẫn còn khá khiêm tốn, chỉ chiếm khoảng 3% tổng nguồn cung cả nước.

Về chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật, các mô hình nhà xưởng cao tầng và đạt chứng chỉ xanh (ESG) đang dần trở thành tiêu chuẩn phổ biến tại khu vực miền Nam và miền Bắc nhằm đáp ứng yêu cầu khắt khe của khách thuê quốc tế. Ngược lại, tại miền Trung, loại hình nhà xưởng một tầng mang tính truyền thống vẫn đang là loại hình phổ biến nhất.

Dựa trên những phân tích chuyên sâu, đại diện CBRE cho rằng thị trường trong giai đoạn tới sẽ được định hình bởi 3 xu hướng cốt lõi: Thứ nhất, sự hình thành các trung tâm công nghiệp mới xoay quanh Cụm cảng, Cao tốc và Khu thương mại tự do Đà Nẵng. Bởi theo chuyên gia Hiếu Lê, việc quy hoạch Khu thương mại tự do Đà Nẵng (quy mô hơn 1.800ha) kết hợp với mạng lưới hạ tầng trọng điểm như Cảng Liên Chiểu, hệ thống cao tốc Bắc - Nam và đường ven biển sẽ tối ưu hóa năng lực chuỗi cung ứng. Đây là tiền đề bứt phá để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, đặc biệt định hướng xuất khẩu.

Thứ hai, nguồn cung và chất lượng RBF tại miền Trung sẽ bứt tốc để thu hẹp khoảng cách với Hà Nội và TP.HCM nhờ sự dịch chuyển của các doanh nghiệp trong lĩnh vực điện tử, công nghệ cao và bán dẫn đòi hỏi các tiêu chuẩn kỹ thuật khắt khe hơn. Nguồn cung RBF tại khu vực miền Trung được dự báo sẽ sớm đón nhận các dự án quy mô lớn, tích hợp tiêu chuẩn ESG để bắt kịp nhu cầu của tệp khách thuê giá trị cao này.

Thứ ba, sự phân hóa rõ rệt của ba vùng phát triển với các động lực cốt lõi khác biệt: Bản đồ công nghiệp Việt Nam đang định hình rõ nét với miền Nam được thúc đẩy bởi nhu cầu thị trường (Market driven); miền Bắc lấy công nghệ làm mũi nhọn (Tech driven), trong khi miền Trung tập trung vào lợi thế tối ưu hóa chi phí (Cost driven).

"Với những chuyển biến tích cực này, thị trường BĐSCN miền Trung hứa hẹn sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, mang lại nhiều cơ hội chiến lược cho cả nhà đầu tư phát triển hạ tầng lẫn các doanh nghiệp sản xuất", ông Hiếu Lê chia sẻ thêm./.