Thủ tướng Chính phủ vừa yêu cầu các bộ, ngành sớm trình các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi (Luật Đất đai 2024). Đây là cơ sở để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép luật có hiệu lực từ ngày 1/7, thay vì từ ngày 1/1/2025 như đã thông qua vào đầu năm nay. Như vậy, từ 1/7/2024, Luật Đất đai có thể chính thức có hiệu lực.
Hầu hết chuyên gia cũng đồng tình cho rằng đưa vào thực hiện sớm luật Đất đai 2024 từ ngày 1/7 tới sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục trở lại. Từ đó góp phần rất lớn trong việc phục hồi, phát triển kinh tế nói chung của cả nước.
Trong đó, các chuyên gia bất động sản đánh giá, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.
Như vậy, về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy có thể sẽ tăng giá thành sản phẩm.
Cũng ngay sau khi có thông tin Luật Đất đai có thể chính thức có hiệu lực từ 1/7/2024, thị trường bất động sản đã bắt đầu rục rịch sôi động. Nhiều môi giới bất động sản rỉ tai nhau "nên mua bất động sản ngay lúc này trước khi Luật chính thức có hiệu lực để được mức giá tốt hơn". Tuy nhiên, cũng có nhà đầu tư e ngại, mức giá hiện tại "sốt ảo" cần hết sức thận trọng.
Anh Nguyễn Tất Thái, nhà đầu tư bất động sản lâu năm chia sẻ với Reatimes, nếu Luật Đất đai có hiệu lực sớm, thị trường sẽ nhanh chóng sôi động. Bởi 3 lý do:
Thứ nhất, người gốc Việt Nam sẽ được mua bất động sản như người Việt trong nước. Như vậy, nửa cuối năm sẽ có một lượng tiền lớn của người Việt ở nước ngoài đổ về Việt Nam để mua bất động sản.
Thứ hai, từ tháng 7, Luật mới sẽ áp dụng giá đất bồi thường các dự án theo nguyên tắc thị trường vì vậy thị trường bất động sẽ xác lập ở một mức giá mới, cao hơn so với trước đó.
Thứ ba, từ tháng 7, hàng loạt dự án sẽ được tháo gỡ nút thắt và được tiến hành phê duyệt và triển khai, từ đó góp phần thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường bất động sản ấm và sốt lên.
Nhiều môi giới bất động sản chia sẻ thông tin Luật Đất đai có hiệu lực sớm sẽ tác động đến thị trường bất động sản.
Khi Luật Đất đai có hiệu lực sớm thì giá đất có tăng cao và tạo nên nhiều cơn sốt như quảng cáo của môi giới, các nhà đầu tư?
Reatimes ghi nhận ý kiến của một số chuyên gia trong ngành.
NHÀ Ở NHU CẦU THỰC VẪN SỐT NÓNG
TS. Trần Xuân Lượng, giảng viên chuyên ngành Bất động sản - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, các yếu tố đầu tiên tác động đến thị trường bất động sản là kinh tế vĩ mô, vi mô, kinh tế trong nước, ngoài nước. Trong đó, tác động lớn nhất đến thị trường bất động sản phải là các yếu tố: GDP, thu nhập quốc dân, việc làm. Khi đủ tích lũy thì người dân mới có nhu cầu mua nhà, đầu tư bất động sản. Còn luật mới chỉ là một phần yếu tố quyết định, sự tăng giảm giá bất động sản vẫn dựa trên cán cân cung - cầu của thị trường. Với Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng tập trung giải quyết nhiều vướng mắc, tháo gỡ nút thắt pháp lý đặc biệt về thủ tục và quy trình đầu tư dự án. Từ đó, kỳ vọng nguồn cung nhà đất dồi dào hơn và tăng tính cạnh tranh cho thị trường.
"Như vậy, nếu nói Luật Đất đai được thực thi sớm sẽ giúp thị trường bất động sản hồi phục ngay, giá bất động sản sốt nóng ngay là điều không thể", ông Lượng nhận định.
TS. Trần Xuân Lượng, giảng viên Chuyên ngành Bất động sản - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
Ông cho biết thêm, nhìn lại hành trình phát triển của thị trường bất động sản, đúng là ở những giai đoạn trầm lắng hay tăng nóng của thị trường đều ít nhiều có sự tác động của thay đổi Luật. Ví dụ, chu kỳ thị trường năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi và năm 2003 Luật Đất đai sửa đổi lần 2, năm 2013 thay đổi lần 3, cũng vậy thị trường đều sôi động trở lại. Còn với lần sửa đổi Luật Đất đai mới nhất này, đương nhiên vẫn có những tác động ở một vài phân khúc nhà ở thực, đơn cử như nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ dự kiến sẽ tốt lên bởi nhu cầu thực cao, lãi suất ngân hàng giảm và nguồn cung thì không đổi. Tuy nhiên, phân khúc này không đại diện cho cả thị trường.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có tính chu kỳ, trong đó từ năm 2014 đến quý IV/2022, là một bước tăng trưởng dài gấp 3 - 4 lần các lần tăng trưởng trước đây, đó là một bước phát triển dài đã thu hút nhiều nguồn lực của nền kinh tế. Từ quý IV/2022 đến nay, thị trường bắt đầu trầm lắng. Điều đó có nghĩa là khi đã có một bước tiến quá dài thì thị trường cũng sẽ đối mặt với nhịp chậm lại tương ứng "hụt hơi", và không thể chỉ vì một số điều chỉnh, hay vì Luật, chính sách nào đó có hiệu lực sớm hơn vài tháng mà đòi thị trường tốt ngay lên được.
Trước câu hỏi, nhà đầu tư có nên mua bất động sản ở giai đoạn những tháng chuyển giao giữa hai bộ luật cũ – mới, ông Lượng cho hay: "Hiện nay, vẫn có một bộ phận người mua đất, mua nhà nhưng đó không phải là ở góc độ đầu tư mà là ở góc độ tiêu dùng, với nhu cầu thực. Còn đầu tư bất động sản ở giai đoạn này sẽ phụ thuộc vào từng phân khúc. Nhà đầu tư phải đặt ra câu hỏi, phân khúc nào tạo ra dòng tiền? Đó là các bất động sản có thể cho thuê, kinh doanh trực tiếp... Còn với đầu cơ thì dòng tiền của họ phải thực sự mạnh mới có thể tham gia thị trường".
Ông Lượng dự báo, trong ngắn hạn, những sản phẩm tạo ra giá trị thực vẫn có giá cao, có thể sốt nóng nhẹ ở một vài phân khúc như đã nêu ở trên, chứ không có nghĩa là cả thị trường "sốt nóng". Lý do là bởi nguồn cung hạn chế, di dân cơ học cao, quy hoạch hạ tầng kém đồng bộ, dẫn đến giao thông ách tắc… làm cho nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng tăng cao.
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÓ THỂ CAO HƠN NHƯNG KHÔNG PHẢI GIÁ ẢO
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng việc xây dựng luật Đất đai 2024 là sửa đổi những bất cập, không hợp lý cũng như bổ sung những quy định cấp thiết từ thực tiễn. Việc cần có khung pháp lý mới là nhằm để giải quyết các vướng mắc của nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản. Vì vậy khi luật đã được thông qua thì đưa vào thực hiện càng sớm càng tốt. Đây là nỗ lực của Chính phủ và cũng là mong muốn chung của cả cộng đồng doanh nghiệp, người dân.
Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã bãi bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường. Như vậy, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá "ảo". Nhờ đó thị trường bất động sản có thể phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, "sốt đất ảo".
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nếu chỉ đạo đề xuất Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sớm, bắt đầu từ ngày 1/7/2024 của Chính phủ được Quốc hội thông qua, phương pháp định giá đất sẽ theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, hội đồng thẩm định bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
TS. Đính cho rằng, khi chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án cũng có cơ hội được giảm xuống nhờ quy trình hoàn hiện pháp lý rút ngắn thì giá bán sản phẩm có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý.
Lãnh đạo VARS dự báo phân khúc bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường bất động sản từ giữa năm 2024. Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục đà tăng trưởng trên cơ sở các kết quả ấn tượng đã đạt được trong năm 2023.
Trong khi đó, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn đối diện với nhiều thách thức và chỉ có thể xoay chuyển tình thế nếu ngành du lịch thực sự đạt được kết quả ấn tượng. Còn phân khúc bất động sản thương mại sẽ không có nhiều biến động.
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHÚ TRỌNG NHU CẦU
Ông theo Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Luật Đất đai có hiệu lực càng sớm càng tạo điều kiện cho phát triển, mở ra giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản.
Trong đó, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp doanh nghiệp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.
Ông Điệp cho biết, theo quy định của luật cũ, do quy định khung giá đất thấp nên người dân rất thiệt thòi khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân nảy sinh nhiều bất đồng, khiếu nại. Do đó, việc bỏ khung giá đất trong luật mới lần này có thể coi là bước đột phá.
Ông Điệp phân tích thêm, bỏ khung giá đất sẽ tác động đến cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp theo chiều hướng tích cực.
Cụ thể, khi người dân bị thu hồi đất thì họ sẽ có thể nhận được mức đền bù với giá cao hơn, sòng phẳng hơn, qua đó đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất.
Đối với Nhà nước, bỏ khung giá đất sẽ đẩy chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng lên cao, đưa tài sản về đúng giá trị thật, giúp thị trường minh bạch hơn.
Từ đó, Nhà nước có thể tránh được tình trạng 2 giá, tức là chủ đất kê khai giá đất thấp để hưởng thuế suất thấp hơn thực tế. Điều này có thể giúp Nhà nước tránh tình trạng thất thoát ngân sách.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.
Đối với doanh nghiệp, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém. Tuy nhiên, có thể doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí đầu tư cao hơn.
"Nếu Luật Đất đai được áp dụng sớm, nguồn cung trên thị trường sẽ dần được cải thiện. Trong đó các phân khúc chung cư, nhà ở nhiều hơn có thể sẽ giúp giảm giá nhà, tạo điều kiện an cư cho người thu nhập thấp", ông Điệp nhận định.
Nói về việc nên mua bất động sản trước hay sau khi Luật Đất đai có thể có hiệu lực vào 1/7 tới, ở góc độ cá nhân, ông Điệp cho rằng, cần đánh giá nhu cầu của người mua và người bán, nếu người mua thấy giá ở thời điểm này đang hài hoà và có thể chấp nhận được thì sẽ mua hoặc chờ điểm rơi trũng hơn nữa. Câu chuyện đang phụ thuộc rất nhiều vào tâm lý của thị trường, chờ đợi và phát triển phần vốn của mình như thế nào.
Ông Điệp cho rằng, chỉ nên mua bất động sản ở những nơi đã ổn định quy hoạch hoặc đón đầu quy hoạch nếu thực sự nắm được thông tin.
"Tôi tin rằng, khi Luật Đất đai có hiệu lực sớm, tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư đối với lĩnh vực bất động sản sẽ thay đổi mạnh mẽ".
