Với Luật Đất đai mới thông qua, doanh nghiệp nào "trong như pha lê" đương nhiên sẽ có lợi

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, có hiệu lực thi hành đồng thời với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) từ 1/1/2025. Đây được xem là những bộ luật xương sống, có vai trò quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản vượt qua nhiều khó khăn và vướng mắc để phát triển. Đặc biệt, Luật Đất đai mới với nhiều quy định đột phá được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản.

Để hiểu rõ hơn về những tác động này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ Chuyên ngành Bất động sản - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

PV: Thưa ông, việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) có tác động như thế nào tới thị trường bất động sản nói chung?

TS. Trần Xuân Lượng: Như chúng ta đã biết, có 3 lĩnh vực quản lý mà Nhà nước cần đặc biệt quan tâm đó là: Quản lý về con người, lao động, việc làm; Quản lý nhà nước về đất đai và tài nguyên; Quản lý nhà nước về kinh tế.

Tại sao với dự thảo Luật Đất đai lần này, Nhà nước đã "lấn cấn" và nhiều lần lùi thời hạn, đến tận Kỳ họp bất thường lần thứ 5 vừa qua mới thông qua? Đó là bởi tầm quan trọng, sự ảnh hưởng sâu rộng của bộ luật này đến toàn bộ nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Dự án Luật Đất đai sửa đổi được trì hoãn để việc góp ý sửa đổi, tiếp thu chỉnh lý được kỹ lưỡng trước khi thông qua.

Theo tôi, lần này Quốc hội đã rất cầu thị, lắng nghe đại đa số sự góp ý của toàn thể các lực lượng trong quần chúng nhân dân như Đại biểu Quốc hội, các nhà khoa học, chuyên gia kinh tế, doanh nghiệp, người dân… Bản dự thảo lần cuối đã hoàn thiện hơn, chi tiết và rõ ràng hơn.

Mặc dù một chính sách pháp luật khi ban hành đều có tính 2 mặt, khó có thể thỏa mãn "cơn khát" của tất cả các bên. Tuy nhiên, mục tiêu cuối cùng của mỗi chính sách pháp luật nói chung vẫn là hài hòa lợi ích của các chủ thể, của Nhà nước và của toàn dân, công bằng, khách quan, công khai, minh bạch.

Luật Đất đai mới ra đời trong bối cảnh hoạt động quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản gặp không ít vướng mắc, bất cập trong thời gian qua, do đó thay đổi là một yêu cầu tất yếu của thực tiễn, đáp ứng nguyện vọng của đại đa số quần chúng nhân dân; đòi hỏi những người làm luật, Nhà nước cần có tư duy đột phá để tháo gỡ và phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai trong nhiệm kỳ này.

Với nhiều điểm đột phá, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này có thể coi như một cuộc cách mạng trong lĩnh vực đất đai, bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Có ý kiến lo ngại sau khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua sẽ gây khó cho thị trường bất động sản, các chủ thể cung - cầu tham gia thị trường, nhưng theo quan điểm của tôi, đây sẽ là cuộc thanh lọc cần thiết, giúp thị trường bất động sản trở nên công khai, minh bạch hơn trong thời gian tới.

Trong ngắn hạn, Luật Đất đai mới có thể tác động đến hầu hết các chủ thể của nền kinh tế, không riêng thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà đầu cơ đất đai sẽ không còn cơ hội "đục nước béo cò" như trước nữa. Khi có Luật mới ban hành, việc thực thi chính sách, pháp luật của Nhà nước cũng như kế hoạch đầu tư cũng rõ ràng hơn. 

Trong dài hạn, các nhà đầu tư lớn tiềm lực sẽ có nhiều cơ hội tham gia thị trường, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận đất đai nếu bởi cơ chế thông thoáng hơn. Khi chủ đầu tư có đầy đủ nguồn lực tham gia dự án, dự án "treo" ít hơn thì khi đó thời gian thực hiện dự án cũng nhanh hơn… Bởi đa số dự án đều được quy hoạch bài bản rồi đem ra tổ chức đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư một cách công khai, minh bạch.

Nhìn chung, Luật Đất đai mới sẽ giúp phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và bền vững hơn trong thời gian tới.

PV: Một trong những nội dung đột phá của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất, xây dựng cơ chế xác định giá theo nguyên tắc thị trường. Ông có đánh giá như thế nào về vấn đề này?

TS. Trần Xuân Lượng: Luật Đất đai mới đưa ra đã tiệm cận hơn với mong muốn của nhân dân bởi quá trình từ khi xây dựng đến ban hành Luật, ban soạn thảo đều trên tinh thần cầu thị.

Tuy nhiên, tôi cho rằng vẫn còn một số điều chưa rõ ràng, đặc biệt là việc làm thế nào để xác định được "giá đất thị trường", "giá đất tiệm cận thị trường" và "bảng giá đất hằng năm". 

Phải nói rằng, với một bộ luật quan trọng bậc nhất như Luật Đất đai thì nội dung giá đất, tài chính đất đai chính là một trong những nội dung quan trọng nhất… Hầu hết các bất cập ngoài thực tiễn, tranh chấp khiếu kiện cũng đều có nguyên nhân từ giá đất. Nếu chính sách thu hồi bồi thường của Nhà nước rất tốt nhưng giá đất không chính xác thì cũng không giải quyết được gì nhiều.

Do đó, giá đất, định giá đất là một việc hệ trọng, cần được các nhà làm luật mô tả, hướng dẫn chi tiết trong các Nghị định, Thông tư sắp tới.

Muốn có giá đất tiệm cận với giá thị trường thì cần có dữ liệu thị trường. Bên cạnh đó, câu hỏi đặt ra là lực lượng, đội ngũ định giá đã đủ chuyên môn, nghiệp vụ hay chưa? Luật Đất đai mới chỉ làm rõ phương pháp, nguyên tắc và phạm vi của các phương pháp định giá, trong khi vấn đề chính vẫn là dữ liệu và yếu tố con người làm định giá.

Tôi cho rằng, cần nghiên cứu một đề án riêng, để thu thập và đồng bộ hóa dữ liệu của ban ngành các cấp từ Trung ương đến địa phương, từ đó hình thành nên cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, bất động sản. Đây sẽ là cơ sở để làm quy hoạch, xác định giá bồi thường đất sát với giá thị trường, đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan, qua đó tháo nút thắt về giải phóng mặt bằng và đánh thuế. 

Bên cạnh đó, tình trạng cán bộ trục lợi từ các quyết định về đất đai, nhà đầu tư vung tiền thâu tóm đất giá rẻ rồi bỏ hoang hoặc mua đi bán lại, khiến giá bất động sản tăng cao nhưng không tạo ra giá trị cho nền kinh tế, cũng sẽ giảm đi. Những căng thẳng, khiếu kiện kéo dài, điểm nóng xã hội bắt nguồn từ bất hợp lý về mức giá đền bù thu hồi đất cũng giảm. Bảng giá đất được công bố mỗi năm sẽ được phản ánh chính xác hơn, đất đai được phân phối, sử dụng hiệu quả.

Bên cạnh đó, cần nâng cao chất lượng đào tạo. Nhà nước cần chú trọng khâu đào tạo chuyên môn nghề định giá, đạo đức cán bộ công chức định giá đất đai, bất động sản trong thời gian tới. Theo tôi, đây là một chiến lược lâu dài, giải pháp căn cơ bậc nhất.

PV: Theo ông, khi giá đất được xác định sát với giá thị trường sẽ tác động ra sao đến thị trường bất động sản và nhu cầu tiếp cận đất đai, nhà ở của người dân?

TS. Trần Xuân Lượng: Đầu tiên chúng ta phải xác định thế nào là "giá thị trường". Mọi người thường cho rằng "giá thị trường" luôn cao hơn "giá trị thực" là không đúng với bản chất. Lâu nay, chúng ta chưa thực sự xác định được giá thị trường là như thế nào. Ví dụ, mảnh đất này có giá giao dịch mua bán là 10 tỷ đồng, nhưng chưa chắc đây đã phải là giá đại diện của thị trường, càng chưa chắc được giá trị thực của mảnh đất là bao nhiêu, bởi trong thực tiễn có thể bị mua hớ, bị làm giá thì sao… Giá thị trường được hình thành từ nhu cầu của thị trường và có khả năng thanh toán, nghĩa là có thể chi trả được. 

Như vậy, việc xác định giá phải dựa trên dòng tiền thu được từ việc khai thác đất đai, bất động sản và dựa vào thu nhập trung bình của đại đa số người dân mới là chính xác, mới phản ánh đúng giá trị thực của đất đai, bất động sản. Hiện nay, thu nhập trung bình của người dân vào khoảng hơn 100 triệu đồng/năm, vậy làm sao có thể chi trả với mức giá thị trường cao như vậy. Điều đó chỉ có thể là do mảnh đất đó bị "thổi" giá trong ngắn hạn.

Cần đặt câu hỏi rằng, thị trường bất động sản của chúng ta đã hoàn hảo hay chưa, thì mới có thể khẳng định là "giá đất thị trường" sẽ cao hơn hay thấp hơn "giá trị thực". Nếu là giá "ảo" thì sẽ giảm trở về giá trị thực và ngược lại.

Tôi cho rằng Nghị quyết 18-NQ/TW về quản lý sử dụng đất có hàm ý sâu xa chính là đánh giá đúng giá trị thực của đất đai, từ đó cơ hội sở hữu đất đai, nhà ở của người dân, nhất là nhóm thu nhập trung bình và thấp tại đô thị mới tốt hơn.

Đương nhiên, khi các yếu tố thị trường được nhấn mạnh và đưa vào trong các quy định của Luật Đất đai thì mọi quan hệ liên quan đến đất đai cũng sẽ chịu sự chi phối của nguyên tắc thị trường, bao gồm cả hoạt động điều hành, quản lý và giám sát của cơ quan nhà nước, từ đó thúc đẩy các bên tham gia một cách chủ động và sòng phẳng hơn, hạn chế rủi ro pháp lý cho cả bên cấp phép lẫn thực hiện dự án.

Điều này cũng đã được Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh trong nhiều cuộc họp với các bộ, ngành liên quan về triển khai lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

PV: Nhiều chuyên gia kỳ vọng Luật Đất đai mới sẽ gỡ vướng các chính sách pháp lý, giúp doanh nghiệp phát triển. Quan điểm của ông ra sao?

TS. Trần Xuân Lượng: Luật Đất đai 2024 rất rõ ràng và hướng đến sẽ đấu giá, đấu thầu công khai, minh bạch, đánh giá đúng tiềm năng đất đai. Như vậy, doanh nghiệp nào "trong như pha lê", có tiềm năng, đương nhiên sẽ có lợi. Còn những doanh nghiệp "đen như gỗ mun" thì đương nhiên sẽ gặp khó.

Chúng ta có thể kỳ vọng, Luật Đất đai mới sẽ giải quyết được những vướng mắc, khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp. Ví dụ như trong thực tiễn hiện nay, nhiều nhà đầu tư dự án muốn thực hiện nghĩa vụ thuế, trả tiền sử dụng đất để tiến hành xin cấp "sổ đỏ", "sổ hồng" cho người dân, nhưng cơ quan chức năng vẫn chưa xác định được giá đất đai, chưa có quy định cụ thể để nhà đầu tư thực hiện dự án. Từ đó dẫn đến ách tắc nói chung, việc cấp sổ chậm, đây là nguyên nhân khách quan chứ không phải do nhà đầu tư. Nên trong thời gian chờ Thông tư, Nghị định hướng dẫn, chúng ta cũng cần sàng lọc đánh giá để có quyết định tháo gỡ kịp thời cho các doanh nghiệp đã đảm bảo tính pháp lý dự án.

TS. Trần Xuân Lượng

Luật Đất đai 2024 rất rõ ràng và hướng đến sẽ đấu giá, đấu thầu công khai, minh bạch, đánh giá đúng tiềm năng đất đai. Như vậy, doanh nghiệp nào "trong như pha lê", có tiềm năng, đương nhiên sẽ có lợi. Còn những doanh nghiệp "đen như gỗ mun" thì đương nhiên sẽ gặp khó.

PV: Trong giai đoạn chờ chuyển giao giữa luật cũ và luật mới, liệu thị trường bất động sản có gặp khó khăn gì không, thưa ông?

TS. Trần Xuân Lượng: Luật Đất đai bắt đầu có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 là để cân nhắc về tính đồng bộ với các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở trong các Nghị định, Thông tư hướng dẫn tới đây. Do đó, cần có thời gian khoảng 1 năm để chuẩn bị văn bản hướng dẫn cho 3 luật này. Mặc dù cả 3 luật đã được bấm nút thông qua, nhưng luật mới chỉ là phần "xương sống", còn Thông tư, Nghị định hướng dẫn thi hành luật mới là văn bản chỉ rõ các vấn đề, giải quyết vấn đề trong thực tiễn để các chủ thể thực hiện theo.

Ngoài ra, thị trường bất động sản không chỉ chịu tác động từ yếu tố luật pháp, chính sách mà còn chịu sự tác động của nền kinh tế toàn cầu, sự sụt giảm của thị trường bất động sản Trung Quốc, xung đột địa chính trị... Hơn nữa, các chủ thể trên thị trường bất động sản đang ở tâm lý "đợi chờ". Các nhà thực thi chính sách, doanh nghiệp đều ở trạng thái bị động chờ luật thông qua. Đến nay, Luật đã được thông qua nhưng còn tiếp tục chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn thì thị trường vẫn tiếp tục có "độ trễ". Từ đó sẽ làm chậm lại sự phục hồi và phát triển của thị trường nói chung.

PV: Vậy theo ông, đến khi nào thị trường bất động sản có thể hồi phục hoàn toàn?

TS. Trần Xuân Lượng: Rất khó để đưa ra được một mốc thời gian chính xác và cụ thể. Bởi việc hồi phục thị trường không phải chỉ phụ thuộc vào các bộ luật, chính sách mới mà còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác như sự ổn định chính trị, nền kinh tế khu vực và thế giới.

Bởi bất kể thị trường nào cũng sẽ phụ thuộc vào cái gốc của nền kinh tế, vào việc làm và thu nhập của người dân. Từ đó có thể đặt ra câu hỏi, việc làm của người dân đã có chưa, thu nhập đã tốt chưa? Có việc làm, có thu nhập thì mới mua được nhà, người dân mua nhà thì thị trường bất động sản mới hồi phục hoàn toàn các giao dịch, cung cầu gặp nhau…

Trước mắt, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản vẫn chưa thể quay trở lại trạng thái khỏe mạnh sớm được mà cần thời gian "lành vết thương". 

Tuy vậy, chúng ta cũng không nên quá bi quan, thị trường bất động sản vẫn có rất nhiều điểm sáng, đặt ra nhiều kỳ vọng trong thời gian tới. Bởi chúng ta có nhiều lợi thế, như thể chế chính trị ổn định, nền kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục phát triển, hợp tác thu hút FDI tốt, ngoại hối, kiều hồi rất cao, cộng với chính sách mới được thực thi thì về lâu dài, thị trường bất động sản vẫn có nhiều cơ hội phục hồi nhanh hơn so với thị trường các nước trong khu vực và trên thế giới thời gian tới.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!