Luật Đất đai 2024 góp phần khởi động chu kỳ mới của thị trường bất động sản

Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Để hiểu thêm về tác động của Luật Đất đai mới cũng như các kỳ vọng về thị trường và bộ luật mới này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6.

PV: Thưa ông, Luật Đất đai mới sẽ chính thức có hiệu lực vào 1/1/2025, theo nhìn nhận của ông, hiệu ứng của thị trường bất động sản khi đón nhận bộ luật này sẽ như thế nào trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Anh Quê: Luật Đất đai sửa đổi có lẽ là bộ luật được mong chờ nhất bởi có rất nhiều điểm nghẽn của thị trường bất động sản nói riêng và bất cập trong vấn đề quản lý đất đai nói chung chỉ được tháo gỡ khi sửa luật. Rất vui mừng khi Quốc hội - với tinh thần làm việc cao độ, khẩn trương, nghiêm túc, trách nhiệm, thảo luận sôi nổi và dân chủ, đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với tỷ lệ đồng thuận rất cao. Đây là một bộ luật quan trọng nên khi triển khai, chắc chắn sẽ có tác động tích cực tới nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản, xây dựng.

Thứ nhất, Luật đất đai 2024 khi có hiệu lực sẽ góp phần cởi bỏ tâm lý e dè, lúng túng trong thực thi chính sách đất đai, triển khai thủ tục đầu tư cho các dự án. Đã có một thời gian dài, tại nhiều địa phương, không ít dự án sau nhiều năm triển khai vẫn "bất động" vì vướng luật, trong khi cơ quan quản lý cũng loay hoay, lúng túng không biết phải xử lý theo hướng nào. Luật sửa đổi được thông qua với các điều khoản cụ thể, rõ ràng hơn sẽ giúp các địa phương có cơ sở pháp lý vững chắc và phương hướng để giải quyết các vướng mắc, tồn đọng trong quản lý đất đai, phát triển các dự án bất động sản trên địa bàn. 

Thứ hai, thị trường bất động sản vận hành trong bối cảnh Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực đồng thời với Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ghi nhận sự khởi sắc của nguồn cung. Dù chưa thể tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư ngay lập tức, song việc quy định chi tiết, minh bạch và dễ thực thi hơn về các thủ tục đấu giá, đấu thầu, xác định giá đất, giao đất... được kỳ vọng sẽ rút ngắn được thủ tục cho các dự án, tạo lực đẩy để có nguồn cung tốt hơn trong năm 2026. 

Thứ ba, Luật Đất đai mới mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho Việt kiều, kỳ vọng sẽ thu hút thêm được một lượng kiều hối. Yếu tố này cùng với các tín hiệu tích cực khác như lãi suất giảm dần, room tín dụng mở rộng... sẽ thúc đẩy sự luân chuyển dòng vốn trên thị trường bất động sản.

Thứ tư, quy định miễn, giảm tiền thuê đất cho doanh nghiệp xây nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp là sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này, gia tăng nguồn cung nhà ở cho đối tượng người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, đảm bảo an sinh xã hội. Như vậy, chính sách đất đai nếu được thực hiện tốt sẽ kích thích đầu tư, phát triển, cân đối cung - cầu, hướng đến hạ giá nhà để những người có nhu cầu thực dễ tiếp cận.

PV: Thưa ông, ở giai đoạn chuyển tiếp giữa Luật Đất đai mới và Luật Đất đai hiện hành thì liệu thị trường bất động sản có gặp vướng mắc gì không?

Ông Nguyễn Anh Quê: Vấn đề có thể nằm ở trường hợp, đối với các dự án thương mại dịch vụ chưa có phương án thu hồi đất, chủ đầu tư chưa có năng lực tài chính thì sẽ khó triển khai, thậm chí có nguy cơ bị thu hồi đất, thu hồi dự án. Còn chủ đầu tư đã được phê duyệt phương án bồi thường, có thông báo thu hồi đất, đặc biệt là các dự án đã giải phóng mặt bằng và chủ đầu tư có năng lực tài chính thì họ sẽ quyết liệt triển khai dự án để nhanh chóng hoàn thiện trong năm 2024.

Bên cạnh đó, không loại trừ trường hợp cơ quan quản lý ở địa phương vẫn tiếp tục đợi nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi thì mới tiến hành phê duyệt các thủ tục đất đai, dự án mà không tiếp tục triển khai theo quy định hiện hành. Do đó, một số dự án đang dở dang thủ tục có thể tiếp tục bị trễ tiến độ. 

PV: Tổ công tác của Chính phủ từng nhận được 71 văn bản đề nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp liên quan đến 121 dự án bất động sản. Một thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) hồi cuối năm 2022, cũng cho thấy cả nước có hàng nghìn dự án bất động sản đang triển khai nhưng phải tạm dừng với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng. Vậy ở trong giai đoạn chuyển giao luật mới, luật cũ, khả năng nhiều dự án bất động sản vẫn chưa thể tháo gỡ. Theo ông, giải pháp cho vấn đề này là gì?

Ông Nguyễn Anh Quê: Không thể phủ nhận những nỗ lực của Chính phủ và các bộ, ngành liên quan trong việc quyết liệt triển khai các giải pháp để tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phục hồi và phát triển lành mạnh, bền vững. 

Tôi cho rằng, trong giai đoạn Luật mới chưa có hiệu lực, thì Chính phủ tiếp tục chỉ đạo các bộ ngành, địa phương thực hiện quy định theo luật và nghị định cũ để thúc đẩy nhanh tiến độ thủ tục đầu tư. 

Đặc biệt là cần có những giải pháp để thúc đẩy hiệu quả công việc, tinh thần làm việc của các cán bộ công chức Nhà nước.

Trong năm 2024, các công tác soạn thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi sẽ được đẩy nhanh để kịp thời với thời điểm Luật mới có hiệu lực. Các nội dung của Nghị định phải trên tinh thần không trái luật, mà chi tiết hóa luật, để giúp người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý dễ hiểu, dễ thực thi. 

Mặc dù từ 1/1/2025 Luật Đất đai có hiệu lực nhưng để Luật đi vào cuộc sống thì có lẽ phải đến quý II/2025 các quy định thực mới có thể đi vào thực tiễn. Chính vì vậy thị trường bất động sản từ giờ đến giữa năm 2025 có được cải thiện nhưng chậm. Nguồn cung phải đến 2026 mới được cải thiện.

PV:  Luật Đất đai mới có miễn, giảm tiền thuê đất xây dựng nhà lưu trú, nhà ở xã hội đảm bảo chỗ ở cho người lao động. Vậy cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua, phải chăng các bộ Luật sẽ có hỗ trợ rất lớn cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Quan điểm của ông như thế nào?

Ông Nguyễn Anh Quê: Hiện nay các dự án nhà ở xã hội triển khai rất lâu, kéo dài 5 - 7 năm, thậm chí có dự án kéo dài cả chục năm. Riêng khâu thủ tục đầu tư có khi mất 2 - 5 năm. Điều này làm tăng lãi vốn của nhà đầu tư, người dân chờ đợi kéo dài; nhiều chính sách ưu đãi nhưng chủ đầu tư khó tiếp cận...

Với 3 bộ luật mới được thông qua, là doanh nghiệp đang phát triển dự án nhà ở xã hội, tôi cho rằng luật cũng đã tạo ra một số thuận lợi cho doanh nghiệp.

Thứ nhất, các thủ tục đầu tư đã được tháo gỡ các điểm nghẽn, cụ thể là thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư nhanh hơn.

Thứ hai là cởi bỏ điều kiện cư trú giúp tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn.

Thứ ba là nâng cao trần thu nhập của đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội thì sẽ mở rộng khả năng tiếp cận khách hàng của doanh nghiệp đầu tư. 

Dù các luật sửa đổi có nhiều điểm mới tích cực nhưng không nên coi đây là "cây đũa thần" giải quyết được mọi việc, bởi quan trọng hơn vẫn là người thực thi. Nếu vẫn còn tình trạng mỗi bên hiểu một kiểu, bắt bẻ câu chữ thì những bế tắc trong thủ tục đầu tư vẫn sẽ khó giải quyết. Đó là chưa kể vẫn còn nhiều điểm chồng chéo giữa các luật.

Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6

Tuy nhiên, khoảng trống từ bây giờ đến đầu 2025 - khi luật có hiệu lực là khá dài. Do đó, từ nay đến thời điểm đó, phát triển nhà ở xã hội vẫn triển khai theo luật cũ. Mọi thứ muốn nhanh vẫn phải phụ thuộc vào con người.

Dù các luật sửa đổi có nhiều điểm mới tích cực nhưng không nên coi đây là "cây đũa thần" giải quyết được mọi việc, bởi quan trọng hơn vẫn là người thực thi. Nếu vẫn còn tình trạng mỗi bên hiểu một kiểu, bắt bẻ câu chữ thì những bế tắc trong thủ tục đầu tư vẫn sẽ khó giải quyết. Đó là chưa kể vẫn còn nhiều điểm chồng chéo giữa các luật, việc sửa đổi chưa được như mong muốn, kỳ vọng. 

PV: Ông có cho rằng, Luật Đất đai 2024 rút ngắn được thời gian phục hồi thị trường bất động sản không? Ông có kỳ vọng gì thêm khi Luật Đất đai mới ban hành?

Ông Nguyễn Anh Quê: Tôi cho rằng, thị trường bất động sản sẽ sớm bước sang giai đoạn "bình thường mới", dù những luật nói trên đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực. Như vậy, cũng đồng nghĩa với một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài, thị trường bất động sản vẫn phải chờ chưa thể "dậy sóng" ngay được. Điều này cũng dễ hiểu vì quá trình hoàn thiện thể chế về đất đai không thể nhanh chóng được. Đồng thời, việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn Luật cũng cần nhiều thời gian. Do đó, tín hiệu về sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025.

Tôi mong rằng, Luật Đất đai cũng như Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi sớm được áp dụng vào thực tế. Các nghị định, văn bản dưới luật giúp cán bộ công chức Nhà nước dám áp dụng, dễ áp dụng và không có kẽ hở để lợi dụng pháp luật. Từ đó, thúc đẩy nguồn cung trên thị trường nhanh chóng được cải thiện. 

- Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!