Luật Đất đai sửa đổi mở ra cơ hội huy động nguồn lực của Việt kiều đầu tư về Việt Nam

Luật Đất đai sửa đổi góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào ở nước ngoài

Bên cạnh nguồn vốn FDI, kiều hối cũng là một nguồn vốn quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong 10 năm qua. Lãnh đạo Vụ Quản lý ngoại hối (Ngân hàng Nhà nước) ước tính lượng kiều hối chảy về cả nước năm 2023 đạt khoảng 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm trước.

Trước đó, Ngân hàng Thế giới (WB) dự báo, lượng kiều hối về Việt Nam năm 2024 sẽ đạt 14,4 tỷ USD, cao hơn kỷ lục của năm 2023.

Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài thông tin, lượng kiều hối về Việt Nam từ năm 1993 (năm đầu tiên thống kê kiều hối) đến hết 2022 đạt trên 190 tỷ USD, gần bằng lượng vốn FDI giải ngân. Trong tổng lượng kiều hối chuyển về Việt Nam hằng năm, Mỹ dẫn đầu do là quốc gia có số lượng người Việt nhập cư và sinh sống nhiều nhất; tiếp đó là Anh, Úc, Canada. Còn về xuất khẩu lao động, lượng kiều hối chủ yếu đến từ các thị trường như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc)…

 Cũng theo số liệu từ Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, Việt Nam hiện có khoảng 6 triệu kiều bào đang sinh sống, làm việc, học tập tại 130 quốc gia, vùng lãnh thổ. Trong đó, trên 80% tại các nước phát triển, với khoảng 600.000 kiều bào có trình độ đại học trở lên.

WB và nhiều tổ chức quốc tế khác đều dự báo kiều hối về Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Huy động hiệu quả nguồn lực kiều hối để phát triển kinh tế - xã hội đất nước là nội dung được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai.

Luật Đất đai sửa đổi (năm 2024) được thông qua có nhóm các quy định nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất như mở rộng quyền sử dụng đất với công dân Việt Nam, kể cả định cư sinh sống ở nước ngoài.

Tại điều 4, quy định về người sử dụng đất được bổ sung thêm nhóm gốc Việt định cư ở nước ngoài nhưng không có quốc tịch Việt Nam (hay còn gọi là Việt kiều). Nhóm này sẽ được hưởng đầy đủ quyền lợi về đất đai, nhà ở như công dân trong nước và người Việt định cư ở nước ngoài (người còn quốc tịch Việt Nam).

Trong luật mới, điều 28 cũng quy định cụ thể người gốc Việt định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà (luật hiện hành không có những quy định này).

Chia sẻ với Reatimes, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhìn nhận, Luật Đất đai sửa đổi (năm 2024) mở rộng đối tượng sử dụng đất, tăng cơ hội tiếp cận, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.

Cụ thể, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chính thức là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam (riêng quyền thế chấp thì chỉ giới hạn là thế chấp tại các tổ chức tín dụng (TCTD) được phép hoạt động tại Việt Nam); đồng thời bổ sung một số quyền lợi đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài như được nhận chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp (KCN), khu công nghệ cao; được khuyến khích đầu tư hạ tầng trong khu công nghệ cao và mục đích phát triển khoa học, công nghệ...

Đây là bước tiến quan trọng của Luật Đất đai sửa đổi, tạo sự thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, góp phần tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, đồng thời góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh doanh bất động sản và nền kinh tế.

Đồng quan điểm, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi quy định mở rộng quyền của người sử dụng đất đối với nhóm đối tượng sử dụng đất là người Việt Nam, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài là phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước chúng ta là đối xử với công dân Việt Nam không phân biệt nơi cư trú, nơi sinh sống.

"Tôi thấy chính sách này thứ nhất là chính đáng, thứ hai là huy động nguồn lực đầu tư về Việt Nam để phát triển kinh xã hội", ông Phan Đức Hiếu khẳng định.

Sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đối với nhà đầu tư quốc tế

Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê, trong năm 2023, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 23,5 tỷ USD, chiếm 64,2% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 39,9% so với năm trước.

Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 4,8% so với năm trước. Các ngành sản xuất, phân phối điện; tài chính ngân hàng xếp thứ 3 và 4 với tổng vốn đăng ký đạt lần lượt hơn 2,37 tỷ USD (tăng 4,9%) và gần 1,56 tỷ USD (gấp gần 27 lần), còn lại là các ngành khác.

Trong tháng 1/2024, các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào 15/21 ngành kinh tế quốc dân, trong đó ngành hoạt động kinh doanh bất động sản dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 1,27 tỷ USD, chiếm 53,9 % tổng vốn đầu tư đăng ký và gấp 2 lần so với cùng kỳ.

Sang tới tháng 2, tính đến ngày 20, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 4,29 tỷ USD, tăng 38,6% so với cùng kỳ năm 2023. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt khoảng 2,8 tỷ USD, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm 2023.

Được biết, dòng vốn FDI chảy vào 16 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt gần 2,54 tỷ USD, chiếm 59,1% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 16,8% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, ngành hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 1,41 tỷ USD, chiếm 32,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, gấp hơn 3,5 lần so với cùng kỳ. 

Theo đó, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã tiến hành khảo sát (cập nhật vào thời điểm tháng 9/2023 và tháng 1/2024) từ 500 nhà đầu tư lớn đến từ 10 tổ chức xã hội nghề nghiệp của doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới như Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ, Hiệp hội Bất động sản Hàn Quốc, Hiệp hội Bất động sản Singapore,… Kết quả thu về khẳng định tâm lý tích cực và nhu cầu đầu tư rất cao vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ nhất, giá bất động sản Việt Nam rất hấp dẫn các nhà đầu tư đến từ nước ngoài, nhưng cần tiếp tục cải thiện thêm các điều kiện về pháp lý, thông tin, dữ liệu… để tạo thuận lợi nhất cho người nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Có 10,5% nhà đầu đánh giá thị trường bất động sản và giá bất động sản ở Việt Nam ở mức rất hấp dẫn; 47,4% đánh giá ở mức rất hấp dẫn nhưng cần cải thiện thêm các điều kiện về pháp lý, thông tin, dữ liệu…; 21,1% đánh giá ở mức khá hấp dẫn; 15,8% đánh giá ở mức tương đối hấp dẫn. Chỉ có 5,3% nhà đầu tư đánh giá ở mức chưa thực sự hấp dẫn.

Thứ hai, trong các phân khúc của thị trường bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài quan tâm nhất đến mua chung cư trung cấp và cao cấp và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Có 57,9% nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến mua chung cư trung và cao cấp; nhu cầu thuê sản phẩm của phân khúc này chiếm 36,8%. Nhu cầu mua bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và thuê bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng ở mức tương đối cao, lần lượt là 26,3% và 31,6%. Nhu cầu thuê bất động sản khu công nghiệp, mua bất động sản khu công nghiệp và thuê văn phòng thương mại nhu cầu chỉ chiếm khoảng 5,3%.

Thứ ba, về thời điểm và phương thức đầu tư.

Có 63,2% nhà đầu tư khẳng định sẽ đầu tư nhiều nếu có thêm các điều kiện (pháp lý, tài chính, thông tin…); tiếp đó, ở phương thức đầu tư ở mức độ vừa phải, chiếm 15,8%; có 10,5% nhà đầu tư sẽ đầu tư nhiều trong dài hạn.

Trao đổi với Reatimes, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEO cho rằng, Việt Nam cần hành động để cải thiện môi trường đầu tư. 

"Khi người nước ngoài biết đến Việt Nam nhiều hơn, họ sẽ đến để tìm hiểu cơ hội và khi đã hiểu về "sân chơi" rộng mở, bình đẳng, "luật chơi" cân bằng giữa quản lý và thúc đẩy phát triển, minh bạch, công bằng, dễ đoán định, "người chơi" sẽ đến và như vậy ngành bất động sản mới hấp dẫn dòng vốn đầu tư nước ngoài và đóng góp vào sự thành công của Chiến lược Hợp tác đầu tư nước ngoài giai đoạn 2021 - 2030", TS. LS. Đoàn Văn Bình khẳng định.

Theo đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đề xuất một số giải pháp trọng tâm nhằm hấp dẫn dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam:

Thứ nhất, cần tạo ra một "sân chơi" rộng mở, bình đẳng cho "người chơi" là các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Việt Nam cần tận dụng tối đa lợi thế của nền kinh tế mở và thúc đẩy doanh nghiệp trong nước lớn mạnh thông qua việc vừa hợp tác vừa cạnh tranh lành mạnh với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Thứ hai, cải cách mạnh mẽ "luật chơi" là chính sách, pháp luật liên quan tới đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, Việt Nam cần tập trung hoàn thiện một số nhóm quy định pháp luật như: Xây dựng chính sách ngôi nhà thứ hai, cấp visa định cư có thời hạn cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam; quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài.

Tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới (bất động sản xanh, thông minh, bất động sản kết hợp với chăm sóc sức khỏe, bất động sản du lịch…); pháp lý về giao dịch bất động sản, trong đó tạo điều kiện cho hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) và ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn phù hợp với thông lệ quốc tế.

Thứ ba, đẩy mạnh cải cách hành chính. Hiện nay, các thủ tục hành chính nhìn chung còn phức tạp, chồng chéo. Cải cách hành chính cần được coi là giải pháp trọng tâm nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, tăng sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Thứ tư, tiếp tục đầu tư mạnh mẽ cho hạ tầng, trong đó có hạ tầng kỹ thuật như năng lượng; công nghệ thông tin; hạ tầng xã hội như các khu phi thuế quan (duty free zone), trường học, bệnh viện quốc tế và các khu vui chơi giải trí để tạo sự hấp dẫn. Đặc biệt chú trọng đầu tư hạ tầng kỹ thuật như làm mới, mở rộng sân bay, cảng tàu du lịch quốc tế, đường cao tốc và mạnh dạn đẩy nhanh dự án đường sắt cao tốc Bắc - Nam nhằm kết nối các cực tăng trưởng, thuận lợi di chuyển và giảm giá thành.

Thứ năm, xây dựng trung tâm dữ liệu quốc gia về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung để quản lý và hỗ trợ thông tin cho các nhà đầu tư.

Thứ sáu, đẩy nhanh đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao theo tiêu chuẩn quốc tế về marketing, bán hàng, thẩm định giá, đặc biệt là quản lý, vận hành khu đô thị, khu du lịch, khách sạn đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản.

Thứ bảy, nâng cao hiệu quả công tác xúc tiến đầu tư và hoạt động truyền thông, quảng bá về Việt Nam ra thế giới. Tận dụng tối đa chuyển đối số, các kênh thông tin để để quảng bá đất nước, con người, văn hoá, lịch sử, thiên nhiên Việt Nam; quảng bá về một Việt Nam xinh đẹp, an toàn và đầy ắp các cơ hội đầu tư hấp dẫn, trong đó có lĩnh vực bất động sản đầy tiềm năng./.