Doanh nghiệp bỏ cọc không vi phạm pháp luật
Tại toạ đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất", các chuyên gia đã chia sẻ đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua, từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp luật, phát huy hiệu quả công cụ đấu giá quyền sử dụng đất.
PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế ĐH Luật Hà Nội chia sẻ: Đất đai chính là nguồn lực để phát triển kinh tế đất nước. Nếu chúng ta không sớm tìm ra cơ chế thích hợp để tận dụng, thì sẽ gặp khó khăn trong việc thực hiện mục tiêu, tham vọng. “Tôi cho rằng, đấu giá quyền sử dụng không có lỗi mà lỗi là do cơ chế chính sách, cũng như cách chúng ta thực hiện”, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.
Theo chuyên gia, trong năm vừa qua, tỷ lệ đóng góp ngân sách Nhà nước từ đấu giá đất đã tăng mạnh (16 - 17%). Bên cạnh đó, trong bối cảnh tài nguyên đất đai khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất tăng, hình thức đấu giá tạo ra cơ chế bình đẳng cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận một cách công khai minh bạch.
“Tình trạng bỏ cọc của các nhà đầu tư tại địa phương là không mới. Tuy nhiên, gần đây, sau câu chuyện bỏ cọc ở Thủ Thiêm, thì chúng ta mới để ý đến nó. Về cơ bản, những nhà đầu tư này cũng không vi phạm pháp luật”, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.
Theo chuyên gia, câu chuyện cần phân tích ở đây chính là qua những vụ việc bỏ cọc với giá cao như vậy, thì nó sẽ dẫn đến hệ lụy gì về kinh tế xã hội. Điều này là rất đáng lo ngại. Những vụ đấu giá cao bất thường sẽ khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, với một giá ảo.
Còn TS. Phan Đức Hiếu, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội phân tích: “Về tư duy luật pháp, cần nhấn mạnh rằng, luật pháp chưa hoàn chỉnh thì chưa thể phạt nhà đầu tư, do vậy, cần hoàn chỉnh, hoàn thiện pháp luật”.
Theo đó, TS. Hiếu cho rằng, có 2 điều phải làm: Không thể chỉ chăm chăm vào Luật Đất đai và đầu tư mà cần sửa đổi đồng bộ, mục tiêu là làm thế nào để nâng cao giá trị sử dụng mảnh đất đó thay vì chỉ nhìn vào mặt tài chính, vượt qua các giá trị về mặt tài chính, mục tiêu thu về là phải tối đa.
Vấn đề này nằm ở cả Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, cần phải sửa toàn diện các luật có liên quan, đảm bảo giá phản ánh đúng thị trường. Quan trọng nhất ở đây là phải sửa đổi luật liên quan đến quá trình đấu giá, chọn ứng viên tốt nhất. Chỉ luật pháp thôi là không đủ, cần thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh, đảm bảo tính trách nhiệm với người tiêu dùng và xã hội.
Cần rà soát để sửa đổi luật cho hợp lý
Đối với những bất cập từ chủ trương đấu giá đất, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế cho rằng, phương thức định giá đất còn nhiều bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý. Thứ nhất là, giá khởi điểm hiện nay được dựa trên các phương pháp tính toán còn mang tính máy móc, chưa tính hết các yếu tố vị trí đất vàng, kim cương, lợi thế so sánh độc nhất trong tương lai. Nếu không tính đến các yếu tố này thì giá khởi điểm có thể còn thấp, còn giá nhà đầu tư bỏ ra chưa hẳn đã là cao.
Thứ hai là, phương thức đấu giá hiện nay còn quá mở, đua nhau đấu giá nhưng lại chưa có hình thức bỏ phiếu kín.
Thứ ba là, bất cập còn tồn tại trong quy định năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của doanh nghiệp cho dự án chưa được đề cập và thiếu tính chặt chẽ.
Cùng với đó, quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng thầu, theo TS. Lực cần phải nghiêm túc rà soát lại vấn đề này. Hiện nay theo quy định bỏ cọc chỉ mất 20% giá khởi điểm nên các đơn vị trúng thầu khi thay đổi ý định đều sẵn sàng bỏ cọc đem lại hệ lụy rất lớn về lãng phí, chậm tiến độ và uy tín.
Ngoài ra, ông Lực cũng nhận xét việc Luật Đất đai nhận định đất là tài sản trong khi đó Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu đưa ra 2 điều kiện rằng, nhà đầu tư, chủ đầu tư phải có dự án sử dụng đất để xây dựng công trình, quy định về tính khả thi của dự án khiến địa phương thường chuộng đưa ra đấu giá đất hơn. Từ đó khiến cho địa phương chỉ mong giá càng cao càng tốt, càng nhanh càng tốt mà không tính toán nếu giá quá cao có thể dẫn tới hệ lụy gì.
Trước những bất cập đã kể đến, TS. Cấn Văn Lực đề xuất phải thay đổi tư duy nhà lãnh đạo, nâng cao ý thức của địa phương để tính toán đến những hệ lụy và tác động đến đời sống địa phương trong tương lai.
Theo đó, cần sửa đổi luật và quy định liên quan như Luật Đất đai Điều 108, 119 và 120. Cần rà soát lại Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu những vấn đề liên quan đến điều kiện nhà đầu tư, đặt vấn đề công khai minh bạch lên hàng đầu.
Cùng với đó phải sửa lại quy trình, quy định về phương thức định giá, cơ sở để đưa ra mức định giá. Cần liên tục cập nhật để phù hợp với thực tiễn. Theo TS. Lực, có 3 cách để đưa ra 1 mức giá khởi điểm hợp lý: Tham khảo giá các bất động sản tương tự, tham khảo những bất động sản đã só tiền lệ hoặc tham khảo từ các công ty định giá chuyên nghiệp.
Doanh nghiệp tham gia đấu giá cũng cần phải trình bày rõ cấu trúc huy động vốn vay từ việc huy động trái phiếu hay vốn tự có. Từ đó suy ra năng lực tài chính thực sự của doanh nghiệp và khả năng hoàn thành dự án thực tế trong tương lai.
“Về kỹ thuật không cấm đoán được, nhưng qua đó có thể thấy được năng lực tài chính và tính khả thi khi doanh nghiệp triển khai dự án. Tôi cũng mong cơ sở dữ liệu về đất đai sẽ tốt hơn bởi đây là tài sản quốc gia”, ông Lực nói.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng đưa quan điểm: "Tại sao cơ chế đầy đủ rồi nhưng khi áp dụng lại không thể đạt được những mục đích của việc tổ chức đấu giá? Doanh nghiệp đấu giá cao nhưng Nhà nước về cơ bản chỉ thu được tiền cọc? Tôi cho rằng, nhân dịp này, chúng ta cần phải rà soát lại, nếu quy định nào chưa phù hợp thì sửa đổi, bổ sung. Nếu không làm sớm thì chắc chắn những câu chuyện bỏ cọc sẽ còn tái diễn. Đặc biệt, trong thời gian tới, cần sớm thành lập một cơ quan thẩm định độc lập để xác định giá đất nhằm tránh được những bất cập hiện hữu”.
