Môi giới hứa hẹn “chắc suất” mua nhà ở xã hội Hạ Đình, chuyên gia pháp lý cảnh báo rủi ro

Phí chênh bằng hơn nửa giá trị căn nhà

"Làm hồ sơ mua nhà ở xã hội Hạ Đình như thế nào?" là câu hỏi vẫn liên tục được nhiều người đăng tải trên các hội nhóm về mua bán nhà ở xã hội. Bởi trên thực tế, không ít người vẫn còn đang loay hoay về cách thức hoàn thiện thủ tục hồ sơ mua nhà theo quy định của pháp luật. 

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội có hạn còn nhu cầu mua của người dân tại Thủ đô là rất lớn, dẫn đến tâm lý "sợ bỏ lỡ" mất cơ hội. Có cầu ắt có cung, nhiều người đã chấp nhận mất thêm chi phí để nhờ người tư vấn hoàn thiện thủ tục hồ sơ, chủ yếu thông qua môi giới bất động sản.

Chia sẻ với PV, anh Minh Đức (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, khi đăng bài hỏi về cách làm hồ sơ mua nhà ở xã hội Hạ Đình, anh được một môi giới tên Lan liên hệ, chào mời dịch vụ hoàn thiện hồ sơ với giá 2 triệu đồng. 

Trong quá trình trao đổi riêng, anh Đức cung cấp thông tin về trường hợp của mình khi năm 2023, anh đã bán một căn chung cư có sổ đỏ để mua một căn chung cư khác không có sổ đỏ, chỉ có hợp đồng mua bán; đồng thời đặt vấn đề với môi giới rằng liệu mình có còn đủ điều kiện mua nhà ở xã hội hay không. Môi giới Lan khẳng định anh Đức vẫn đủ điều kiện và cam kết sẽ làm "hồ sơ đẹp". Tuy nhiên, mức phí đã tăng lên 15-20 triệu đồng.

Chưa dừng lại ở đó, sau một thời gian trao đổi, môi giới này tiếp tục chào mời anh Đức mua suất ngoại giao do một bên khác nhượng lại, với yêu cầu đặt cọc 1,2 tỷ đồng.

Một trường hợp khác, anh D.Hoàng đăng tin tìm mua căn hộ thương mại trong dự án nhà ở xã hội Hạ Đình và được một môi giới tên Long liên hệ. Ông Long cho biết, công ty của mình là bên thứ ba, hỗ trợ chủ đầu tư trong việc thu chênh lệch và bán hàng. Theo ông, hơn 40 suất nhà ở thương mại tại dự án này đã được bán hết. Tuy nhiên, nếu anh Hoàng có nhu cầu, ông Long có thể kết nối để thuyết phục chủ cũ sang nhượng lại, với điều kiện người mua phải chấp nhận trả thêm tiền chênh lệch.

"Nếu muốn mua, anh chỉ cần chuyển 100 triệu đồng tiền cọc và tiền chênh cho chủ cũ. Ngoài ra, phải trả thêm 100 triệu đồng để làm hợp đồng mới với công ty", ông Long nói.

Rủi ro pháp lý cho khách hàng có nhu cầu mua nhà ở xã hội là rất lớn

Trước thực trạng trên, để hiểu rõ hơn về cách thức và những hệ lụy có thể xảy đến với khách hàng, Reatimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư, ThS. Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản.

PV: Thưa chuyên gia, lợi dụng sự quan tâm của nhiều người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội Hạ Đình, một bộ phận môi giới bất động sản đã mời chào dịch vụ làm hồ sơ với chi phí không hề rẻ. Ông nhận định như thế nào về thực trạng này?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Nhà ở xã hội có đặc thù là giá bán căn hộ do chủ đầu tư đề xuất phải được Sở Xây dựng thẩm định và công bố công khai, áp dụng đồng nhất cho tất cả người mua. Nói cách khác, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán theo mức giá đã được phê duyệt.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội chỉ dành cho các đối tượng đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, như người có thu nhập thấp tại đô thị, hộ nghèo, cận nghèo... Do đó, không phải ai cũng có thể mua loại hình nhà ở này như nhà ở thương mại. Vì vậy, nguyên tắc quan trọng mà người mua cần lưu ý là nhà ở xã hội chỉ được bán cho đúng đối tượng và theo đúng giá đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố.

Hiện nay, đối tượng được phép mua nhà ở xã hội đã được mở rộng và điều kiện mua cũng trở nên linh hoạt hơn so với trước đây. Một số yêu cầu như hộ khẩu đã được loại bỏ, mức thu nhập giới hạn cũng được điều chỉnh tăng lên. Các thủ tục chứng minh điều kiện mua nhà cũng đơn giản hơn đáng kể, chẳng hạn như cá nhân độc thân chỉ cần xác nhận thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng, vợ chồng dưới 30 triệu đồng/tháng từ đơn vị công tác. 

Với những thay đổi này, tôi cho rằng việc tìm đến các "dịch vụ" hỗ trợ làm hồ sơ là hoàn toàn không cần thiết và việc bỏ phí chênh lệch để "chắc suất" mua nhà ở xã hội cũng hoàn toàn không khả thi.

PV: Xin ông phân tích rõ hơn, tại sao việc "tác động" để có suất mua nhà ở xã hội hoàn toàn không khả thi?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Đối với những người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, việc tìm đến các dịch vụ để đảm bảo có suất mua tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Hiện nay, nhu cầu nhà ở xã hội vượt xa nguồn cung, số lượng người mua nhiều hơn số căn hộ được mở bán, do đó các dự án đều áp dụng hình thức bốc thăm công khai. Quá trình bốc thăm diễn ra minh bạch, có sự giám sát của cơ quan chức năng và những bên liên quan, nên khó có thể có sự can thiệp hay tác động từ bên ngoài.

Đáng chú ý, UBND TP. Hà Nội đang lấy ý kiến và dự kiến ban hành quy định về quản lý việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, UBND cấp xã sẽ thành lập Tổ giám sát, gồm đại diện UBND cấp xã, Mặt trận Tổ quốc và ít nhất 3 khách hàng, để theo dõi hoạt động mua bán, thuê nhà ở xã hội của chủ đầu tư. Với quy trình giám sát chặt chẽ này, không có chuyện "đảm bảo suất mua" thông qua trung gian.

Đối với những người không thuộc diện được mua nhà ở xã hội, các chế tài xử lý hành vi bán sai đối tượng đã được quy định đầy đủ và ngày càng nghiêm ngặt hơn. Theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, hành vi bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng sẽ bị xử lý nghiêm, bao gồm thu hồi nhà và hoàn trả tiền cho bên mua hoặc thuê mua.

Trước đây, do công tác kiểm soát chưa chặt chẽ, một số trường hợp mua bán không đúng đối tượng vẫn xảy ra. Tuy nhiên, với những thay đổi trong chính sách pháp lý hiện nay, tình trạng này sẽ được siết chặt và dần được khắc phục trong thời gian tới.

PV: Vậy nếu người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội vẫn chọn sử dụng "dịch vụ" này, những rủi ro nào có thể xảy ra, thưa ông?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã đưa ra những quy định quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, đặc biệt là nhà ở xã hội, trong quá trình đặt cọc mua nhà. Các quy định này bao gồm thời điểm đặt cọc, đối tượng được phép nhận đặt cọc và mức tiền đặt cọc tối đa.

Về đối tượng nhận tiền đặt cọc, khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ: Chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên thứ ba nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền cọc tối đa 5% tổng giá trị căn hộ và chỉ được thực hiện khi dự án đủ điều kiện kinh doanh, tức là đã được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Như vậy, chỉ chủ đầu tư mới có quyền nhận tiền đặt cọc, và việc này chỉ hợp pháp khi dự án đã được phép mở bán.

Tuy nhiên, theo thực tế thị trường, hầu hết các chủ đầu tư không lựa chọn phương án ký hợp đồng đặt cọc. Lý do là thời điểm họ có thể ký hợp đồng đặt cọc cũng chính là lúc họ được phép ký hợp đồng mua bán. Trong khi đó, hợp đồng đặt cọc chỉ cho phép thu tối đa 5% tổng giá trị căn hộ, còn hợp đồng mua bán cho phép thu đến 30%. Do đó, các chủ đầu tư thường bỏ qua giai đoạn đặt cọc và trực tiếp ký hợp đồng mua bán để thu số tiền lớn hơn. Đây là điều mà người mua nhà cần lưu ý khi tiếp cận loại hình căn hộ này.

Đối với những trường hợp người dân đặt cọc thông qua trung gian, rủi ro pháp lý là rất lớn. Pháp luật không công nhận hiệu lực của hợp đồng đặt cọc nếu giao dịch này được thực hiện với bên trung gian hoặc trước khi dự án đủ điều kiện mở bán. Nói cách khác, hợp đồng đặt cọc với trung gian hoàn toàn không có giá trị pháp lý và không được bảo vệ theo quy định pháp luật. Người mua có nguy cơ mất tiền mà không có bất kỳ sự bảo đảm nào về quyền lợi của mình. Vì vậy, những ai đang tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà ở xã hội cần hết sức thận trọng để tránh rơi vào tình huống "tiền mất, tật mang".

PV: Thực tế đã có tình trạng người mua phản ánh bị sàn giao dịch và môi giới lừa đảo chiếm đoạt khoản tiền đặt cọc. Nếu rơi vào tình huống này, người mua có dễ đòi được tiền? Họ cần xử lý như thế nào?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Đối với những người mong muốn sở hữu nhà ở xã hội, điều quan trọng trong giai đoạn hiện nay là kiên nhẫn chờ đợi. Trong năm 2025, số lượng dự án nhà ở xã hội mở bán có thể chưa nhiều, do thời gian triển khai một dự án nhà ở xã hội thường kéo dài từ 18 đến 24 tháng. Vì vậy, các dự án đang mở bán hiện nay chủ yếu là những dự án được thực hiện theo chính sách cũ.

Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, nguồn cung nhà ở xã hội có thể tăng đáng kể nhờ các chính sách mới từ Luật Nhà ở 2023 và đặc biệt là Luật Thủ đô 2024. Với những quy định cởi mở hơn, quá trình cấp phép và triển khai dự án sẽ thuận lợi hơn, giúp gia tăng số lượng dự án được mở bán. Chính quyền các cấp cũng đang tập trung phát triển loại hình này để đạt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.

Điều này đồng nghĩa với việc từ năm 2026 trở đi, người dân sẽ có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng hơn khi cán cân cung - cầu dần trở nên hợp lý hơn. Vì vậy, thay vì nóng vội tìm kiếm các dự án khan hiếm hiện nay, người dân nên cân nhắc kỹ lưỡng và lựa chọn thời điểm phù hợp để mua nhà.

Trong trường hợp không may bị lừa đặt cọc qua các bên môi giới không chính thống, người dân có thể thực hiện các biện pháp pháp lý như khởi kiện dân sự tại tòa án hoặc tố cáo vụ việc lên cơ quan chức năng (công an, thanh tra xây dựng). Tuy nhiên, quá trình kiện tụng tại tòa thường phức tạp, kéo dài và không đảm bảo chắc chắn khả năng thu hồi lại số tiền đã mất. Việc tố cáo lên cơ quan điều tra cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thông tin về đối tượng chiếm đoạt, bằng chứng mà người bị hại có thể cung cấp. Nói cách khác, đòi lại tiền cọc trong những trường hợp này là một hành trình gian nan, đầy rủi ro.

Vì vậy, thay vì bận tâm đến việc xử lý hậu quả khi bị lừa đảo, người dân nên chủ động tìm hiểu thông tin từ các nguồn chính thống như Sở Xây dựng hoặc chủ đầu tư dự án. Đối với nhà ở xã hội, pháp luật yêu cầu công khai thông tin từ rất sớm, bao gồm giá bán, số lượng căn hộ, thời điểm ký hợp đồng… Những thông tin này có thể dễ dàng tra cứu trên website của Sở Xây dựng hoặc từ chủ đầu tư và sàn giao dịch chính thức (nếu có). Người dân không nên tin theo lời dụ dỗ của các đối tượng môi giới không uy tín với chiêu trò "tư vấn hồ sơ mua nhà ở xã hội" – một thủ đoạn phổ biến nhằm trục lợi từ nhu cầu nhà ở của người dân.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!