Năm 2026: Dự báo giá nhà phía Bắc bước vào thời kỳ tăng chậm

Giá nhà khó tăng nóng trong năm 2026

Báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) chỉ ra rằng, năm 2025 đã chứng kiến một làn sóng tăng giá mạnh mẽ trên diện rộng tại khu vực phía Bắc. Đà tăng này xuất phát nhờ lực đẩy từ quy hoạch hạ tầng trọng điểm, điển hình là dự án Vành đai 4. Cùng với đó là tình trạng lệch pha cung – cầu khi nguồn cung trung cấp và vừa túi tiền vẫn hạn chế, trong khi chủ đầu tư ưu tiên phát triển sản phẩm cao cấp để cải thiện biên lợi nhuận giữa bối cảnh chi phí đầu vào leo thang.

Ngoài ra, sức cầu duy trì ở mức cao nhờ mặt bằng lãi suất thấp và các gói tín dụng ưu đãi trong giai đoạn 2024 - 2025 cũng là tác nhân quan trọng. Tâm lý lo ngại nguồn hàng khan hiếm đã thúc đẩy dòng tiền đổ mạnh vào khu vực trung tâm Hà Nội rồi nhanh chóng lan ra vùng ven. Cộng hưởng với đó, chi phí quỹ đất, xây dựng và tuân thủ pháp lý đồng loạt tăng cao đã buộc các nhà phát triển dự án phải điều chỉnh biểu giá bán để đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trực tiếp đẩy mặt bằng giá toàn thị trường lên một ngưỡng mới.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, VCBS cho rằng, giá nhà khó tiếp tục tăng nóng. Một trong những rào cản lớn nhất chính là sự sụt giảm nhanh chóng trong khả năng chi trả của người dân. Dữ liệu từ VCBS cho thấy chỉ số giá bất động sản trên thu nhập tại Hà Nội đã tăng vọt từ mức 19,6 vào năm 2024 lên 24,7 vào năm 2025 và dự kiến sẽ chạm ngưỡng 31,1 trong năm 2026. Khi mức giá chung cư đã neo ở đỉnh cao, vượt quá khả năng tài chính của đại bộ phận người mua cũng như hiệu quả khai thác cho thuê thực tế, thị trường tất yếu sẽ xuất hiện lực cản.

Thực tế từ cuối năm 2025, thị trường cũng đã cho thấy những dấu hiệu "hụt hơi" đầu tiên của đà tăng. Khi giá bán tại nhiều khu vực tiệm cận vùng đỉnh của chu kỳ dài hạn, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều trở nên thận trọng hơn. Sự e dè trước mặt bằng giá mới khiến tốc độ giao dịch chậm lại, báo hiệu một thời kỳ thị trường đi vào chiều sâu thay vì chạy theo số lượng.

VCBS cho biết, ở phân khúc nhà ở thấp tầng, nghịch lý "giá tăng - thanh khoản giảm" đang hiện hữu khi giá chào bán duy trì trên ngưỡng 200 triệu đồng/m2. Tại các khu vực ven đô, dọc theo trục Vành đai 3.5 và quanh các đại dự án, dù giá biệt thự và liền kề vẫn xuôi theo dòng chảy tăng giá chung nhưng tốc độ tăng giá chậm hơn so với phân khúc chung cư. Tỷ lệ hấp thụ tại đây cũng khiêm tốn do lực cầu ở thực vẫn chưa theo kịp tốc độ tăng giá của các sản phẩm cao cấp. Chính những yếu tố này sẽ tạo nên một bức tranh thị trường nhà ở năm 2026 ổn định hơn, nơi mà giá cả sẽ được quyết định bởi giá trị thực và khả năng hấp thụ thực tế của dòng tiền.

Kỳ vọng giảm giá sâu cũng sẽ không xảy ra

Mặc dù giá nhà không còn tăng nóng, nhưng kỳ vọng về một đợt giảm giá sâu trên diện rộng được giới chuyên môn đánh giá là khó xảy ra. Phân tích về cấu trúc giá bất động sản trong năm 2026, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhấn mạnh rằng, giá bất động sản hiện đang chịu tác động từ bộ ba "gọng kìm" chi phí không thể đảo ngược. Đầu tiên là chi phí quỹ đất ngày càng đắt đỏ thông qua các hoạt động M&A hoặc đấu giá. Thứ hai là hệ số tiền sử dụng đất được tính toán sát với giá thị trường theo quy định mới, tạo nên áp lực tài chính trực tiếp lên dự án. Cuối cùng, lạm phát và biến động giá nguyên vật liệu xây dựng đã xác lập một mặt bằng chi phí đầu vào mới. Khi các chi phí cấu thành này giữ ở mức cao, chủ đầu tư gần như không thể hạ giá bán đầu ra mà vẫn đảm bảo biên lợi nhuận, dẫn đến xu hướng giá nhà sẽ tiếp tục đi ngang ở mức cao hoặc chỉ tăng nhẹ tùy theo đặc thù từng dự án, còn chuyện giảm sâu sẽ khó xảy ra.

"Trong bối cảnh đó, thị trường năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa thanh khoản rõ rệt dựa trên giá trị sử dụng. Những sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực, sở hữu vị trí thuận lợi và mức giá hợp lý sẽ tiếp tục có tỷ lệ hấp thụ tốt. Ngược lại, các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp có mức giá vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong việc tìm kiếm đầu ra. Thực tế từ cuối năm 2025 đã nhen nhóm dấu hiệu lệch pha cung cầu, và xu hướng này dự kiến sẽ còn diễn biến phức tạp hơn nếu cấu trúc sản phẩm không được tái thiết kế phù hợp với túi tiền của người mua", bà Hoàng Nguyệt Minh nhận định.

Nhìn về dài hạn, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng giá nhà tăng theo thời gian là quy luật tất yếu của nền kinh tế. Vấn đề cốt lõi không nằm ở việc ép giá nhà giảm xuống, mà là kiểm soát tốc độ tăng giá sao cho tương xứng với tốc độ tăng thu nhập của người dân. Bài toán trọng tâm của giai đoạn 2025 - 2030 chính là tái cấu trúc nguồn cung theo hướng hiệu quả xã hội, tập trung vào nhà ở vừa túi tiền thay vì quá lệch về phân khúc trung và cao cấp. Nếu không giải quyết được sự lệch pha này, rủi ro lớn nhất không phải là "bong bóng" giá cả, mà là sự bào mòn cơ hội an cư của tầng lớp trung lưu – những người vốn là lực lượng nòng cốt tạo nên sự phát triển ổn định cho thị trường bất động sản miền Bắc.

Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà đầu năm 2026 đang ở mức cao, ông Điệp cho rằng giá nhà khó có một đợt giảm đồng loạt trên diện rộng, nhưng áp lực điều chỉnh sẽ xuất hiện cục bộ ở các phân khúc khác nhau. Đối với phân khúc nhà ở thực, đặc biệt là căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá bán được dự báo sẽ khó giảm sâu, thậm chí vẫn giữ đà đi ngang hoặc tăng nhẹ. Ngược lại, áp lực giảm giá sẽ thể hiện rõ nét hơn ở các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền tỉnh hoặc những sản phẩm có pháp lý chưa hoàn thiện. Đây là nhóm tài sản chịu tác động trực tiếp từ làn sóng rao bán cắt lỗ của những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Khi thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất kết thúc, chi phí trả lãi hàng tháng tăng vọt khiến nhiều người buộc phải giảm giá sâu để thoát hàng, nhằm tái cơ cấu dòng tiền và tránh rơi vào nhóm nợ xấu.