Giá bất động sản có thể sẽ tăng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực vào ngày 1/8 tới đây được các chuyên gia đánh giá là một trong những động lực thúc giúp thị trường bất động sản vượt qua thời kỳ đóng băng.
Chia sẻ tại Hội thảo "Cơ hội đầu tư cuối năm 2024", TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, từ nay đến cuối năm, điểm nổi bật nhất về chính sách đó là 3 luật là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/8/2024, đi kèm với đó là 7 nghị định. 3 luật mới này khi có hiệu lực sẽ mang đến nhiều thay đổi lớn cho thị trường bất động sản. Nguồn cung về bất động sản và nhà ở cũng đang có dấu hiệu tăng và hy vọng sau ngày 1/8, thị trường bất động sản cũng như thị trường tài sản nói chung bao gồm cả chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp sẽ phục hồi tích cực.
TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư Công ty DKRA Group cũng cho rằng, trong trung và dài hạn, việc 3 luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế. Các luật mới sẽ giúp cho thị trường minh bạch hơn, bảo vệ nhà đầu tư, và giúp thị trường phát triển bền vững hơn.
Tuy nhiên, theo ông Thắng, trong ngắn hạn, cụ thể là 6 tháng cuối năm, 3 luật mới sẽ không tác động quá nhiều tới các phân khúc, nhất là trong bối cảnh tình hình kinh tế và địa chính trị thế giới còn nhiều bất ổn. Rất khó để có sự tăng trưởng đột biến về giá cũng như nguồn cung trong thị trường, do cần có một khoảng thời gian để các luật này thực sự đi vào thực tiễn đời sống.
"Theo quan sát của chúng tôi, từ cuối năm 2023 tới nay, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu hồi phục nhưng chỉ tập trung ở phân khúc vừa túi tiền, đặc biệt là các căn chung cư hạng B và C tại các thành phố lớn. Kể cả khi tổng thể cung và cầu đã tăng nhưng số lượng đó vẫn chưa đáng kể, chỉ bằng 15 - 20% giai đoạn năm 2019", ông Võ Hồng Thắng nhìn nhận.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group
Bên cạnh đó, hiện có một yếu tố tác động rất lớn đến thị trường bất động sản đó chính là tâm lý thị trường. Hiện thị trường đang được chia ra làm 2 thái cực đối lập. Thứ nhất là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính từ chu kỳ trước vẫn có tiếp tục có xu hướng gồng lãi chờ cơ hội mới. Thứ hai là một số nhà đầu tư giữ lượng tiền mặt lớn đang có xu hướng tiếp tục nghe ngóng những diễn biến tiếp theo của thị trường bất động sản.
"Số liệu Ngân hàng Nhà nước công bố 6 tháng đầu năm nay cho thấy tổng lượng tiền gửi là trên 13,6 triệu tỷ đồng, mặc dù lãi suất ở mức rất thấp. Tâm lý phòng thủ cao của nhà đầu tư đã khiến cho thanh khoản của thị trường bất động sản dù có tăng nhưng vẫn còn hạn chế", Giám đốc DKRA cho biết.
Theo nghiên cứu mới đây của DKRA, trong 6 tháng đầu năm, thị trường TP.HCM và vùng phụ cận có sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc. Ví dụ, nguồn cung phân khúc căn hộ ở thị trường sơ cấp lên tới 15.000 căn. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ dừng khoảng 3.300 căn, tăng 8% so với cùng kỳ. Nếu so với thời điểm 2019 thì chỉ bằng 15%.
Qua đó, có thể thấy kể cả khi nguồn cung đã bớt hạn chế thì sức cầu vẫn chưa thể bật tăng. Đáng chú ý, ông Thắng còn cho rằng, giá bất động sản có thể sẽ tăng lên bởi vì Luật Đất đai mới sẽ áp dụng bảng giá đất, từ đó khiến chi phí đền bù tăng, kéo theo tiền sử dụng đất và thuế tăng lên. Chính các yếu tố trên sẽ góp phần đẩy giá đầu vào của dự án tăng cao.
Lượng tiền lớn sẽ đổ vào bất động sản nếu các vướng mắc về pháp lý nhanh chóng được tháo gỡ
Phân tích về cấu trúc vốn của một dự án khi đầu tư, ông Thắng cho biết, trước đây tỷ lệ vốn thường là 20% vốn chủ sở hữu, 40% vốn vay từ ngân hàng, quỹ đầu tư và 40% huy động từ khách hàng, thì nay với những quy định mới về thanh toán sẽ làm giảm số vốn huy động từ khách hàng, đòi hỏi vốn chủ sở hữu và vốn vay tăng lên. Doanh nghiệp phải bỏ ra chi phí vốn nhiều hơn trong khi tỷ trọng huy động vốn từ khách hàng sẽ thấp hơn. Đây là thách thức lớn cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
Lượng tiền lớn sẽ đổ vào bất động sản nếu các vướng mắc về pháp lý nhanh chóng được tháo gỡ. Ảnh minh họa
"Lúc này, 'quyền trượng' sẽ nằm trong tay các cơ quan quản lý Nhà nước, bởi vì chi phí tài chính sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều tới thời gian cấp phép dự án. Do đó, để giảm chi phí tài chính, cần có quy trình cấp phép mới cho các dự án. Nếu các luật thông qua và các thông tư, nghị định hướng dẫn được tháo gỡ vướng mắc kịp thời thì rõ ràng chi phí tài chính sẽ giảm, giúp giảm chi phí đầu vào cho mỗi dự án", ông Thắng đề xuất, đồng thời nhấn mạnh, những yếu tố như tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, thuế và cơ cấu vốn tăng sẽ làm cho việc giảm giá hiện tại và hạn chế tăng giá nóng trong thời gian sắp tới phụ thuộc vào cơ chế tháo gỡ cũng như cấp phép mới của cơ quan quản lý nhà nước.
"Nếu các bộ luật mới đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý thì chi phí tài chính sẽ giảm, từ đó làm hạ nhiệt chi phí đầu vào của dự án. Khi các dự án được tháo gỡ đồng loạt, tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa, lượng tiền chắc chắn sẽ đổ vào bất động sản và các thị trường đầu tư mới", Giám đốc đầu tư Công ty DKRA Group nhìn nhận.
Phân khúc nhà ở chung cư vừa túi tiền sẽ tiếp tục đà phục hồi và dẫn dắt thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024
Đánh giá về những biến chuyển và cơ hội của thị trường trong thời gian tới, Giám đốc đầu tư Công ty DKRA Group cho biết, trong bất cứ điều kiện nào, thị trường cũng có cơ hội. Điển hình như trong giai đoạn vừa qua, phân khúc chung cư cũ tại Hà Nội "sốt nóng". Những nhà đầu tư biết chớp cơ hội và "lướt sóng" vào thời điểm đó có lẽ đã đạt được tỷ suất lợi nhuận rất đáng kỳ vọng.
"Thị trường đã đi ngang gần 3 năm nay và tín hiệu hồi phục đang dần rõ nét hơn. Hiện lãi suất rất thấp, các nhà đầu tư nếu có lợi thế tiền mặt và am hiểu về các phân khúc thì nên xuống tiền, chớp cơ hội với những sản phẩm có mức giá hợp lý.
Tuy nhiên, trong thời điểm nền kinh tế vĩ mô còn nhiều biến số, những nhà đầu tư sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính thì phải cân nhắc và thận trọng. Điều quan trọng là tuỳ theo tình hình tài chính, chiến lược đầu tư mà mỗi nhà đầu tư nên cân nhắc và nắm bắt được cơ hội song phải dựa trên nguyên tắc ở thời điểm này: 'An toàn là quan trọng nhất'", ông Thắng nêu quan điểm.
Phân tích thêm về thị trường căn hộ, ông Thắng cho biết, từ cuối năm 2023, tỷ lệ người mua để ở tại các dự án căn hộ hạng B và C đã tăng nhiều hơn (hạng B dưới 65 triệu đồng/m2 và hạng C là dưới 35 triệu đồng/m2). Trong năm 2019, tỷ trọng người mua đầu tư chiếm tới 70%. Tuy nhiên, hiện con số đã đã giảm xuống còn 60%. Sự dịch chuyển này rất đáng kể và điều này cho thấy một bộ phận lớn người mua để ở đã tìm thấy cơ hội mua được bất động sản với giá tốt trong giai đoạn này. Đồng thời, các nhà đầu tư vẫn nhìn thấy cơ hội sinh lời.
"Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý, một số phân khúc khác như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có tín hiệu hồi phục. Trong bối cảnh thị trường còn khó đoán định, phân khúc nhà ở chung cư vừa túi tiền vẫn sẽ tiếp tục đà phục hồi và dẫn dắt thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm", Giám đốc đầu tư Công ty DKRA Group đánh giá./.
