Ngân hàng dễ đối mặt với rủi ro thanh toán và mất nợ nếu cho vay các dự án chưa đầy đủ pháp lý

Việc tăng khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp bất động sản, cho chủ đầu tư vay vốn khi dự án đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý có thể tạo điều kiện cho doanh nghiệp vượt qua khó khăn về vốn; các ngân hàng đã từng cho vay bất động sản cũng muốn tiếp tục cho vay, cho chủ đầu tư cơ hội để phục hồi dòng tiền, từ đó thu hồi được nợ. Tuy nhiên, không thể không dè chừng mọi rủi ro. 

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chuyên gia pháp lý bất động sản - tài chính, Chủ tịch Công ty Luật SB Law nhìn nhận, việc cấp tín dụng cho những dự án chưa đủ pháp lý tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả ba bên gồm ngân hàng, doanh nghiệp và khách hàng mua bất động sản. 

PV: Theo chuyên gia, những rủi ro của việc ngân hàng cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn đối với dự án chưa đủ pháp lý, cụ thể là gì? 

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Thực tế cho thấy, các tổ chức tín dụng hiện nay đang đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản và bảo lãnh khoản vay cho khách hàng mua bất động sản.

Tuy nhiên, việc cho vay các dự án chưa đủ pháp lý có thể mang lại rủi ro lớn.

Đối với doanh nghiệp bất động sản vay vốn, trong trường hợp không thể hoàn thiện pháp lý dự án để triển khai, doanh nghiệp có thể bị ách tắc về dòng tiền, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ. Không chỉ vậy, việc dự án chưa đảm bảo tính pháp lý cũng gây khó khăn trong việc định giá tài sản thế chấp, giá trị tài sản thế chấp có thể bị giảm hoặc không được công nhận, gây khó khăn trong việc khấu trừ nợ vay vốn của doanh nghiệp.

Với ngân hàng, ngân hàng dễ đối mặt với rủi ro thanh toán và mất nợ nếu doanh nghiệp không thể hoàn thành dự án do vấn đề pháp lý. Nếu dự án bị đình chỉ hoặc không được cấp phép xây dựng, ngân hàng sẽ không thể thu được cả vốn lẫn lãi cho vay. Chưa kể, việc ngân hàng cho doanh nghiệp vay khi chưa phê duyệt kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý có thể khiến ngân hàng đối mặt với thanh tra về các vi phạm thẩm định, phê duyệt cấp tín dụng khi doanh nghiệp chưa đủ điều kiện vay vốn.

Với khách hàng, việc doanh nghiệp được ngân hàng cho vay vốn để thực hiện dự án như là 1 dạng đảm bảo với khách hàng có ý định đầu tư bất động sản rằng đây là một dự án hứa hẹn. Như thực tế, khách hàng dễ đối diện với rủi ro mất cả tiền và bất động sản. Nếu doanh nghiệp bất động sản không thể trả nợ cho ngân hàng do vấn đề pháp lý, ngân hàng có thể tịch thu bất động sản và khách hàng mất quyền sở hữu và đầu tư của mình.

PV: Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2023 khoảng 2,88 triệu tỷ đồng, trong đó khoảng 90% tỷ lệ dư nợ tín dụng với bất động sản là nợ trung và dài hạn. Việc ngân hàng cho vay bất động sản với các gói vay trung, dài hạn đã và đang tiềm ẩn những nguy cơ, hệ lụy gì, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc ngân hàng cho vay bất động sản với các gói vay trung và dài hạn có thể tiềm ẩn một số nguy cơ và hệ lụy sau:

Đầu tiên là rủi ro tín dụng. Cho vay bất động sản trung và dài hạn có thể tạo ra rủi ro tín dụng cho ngân hàng. Khi cho vay số tiền lớn và thời gian dài, ngân hàng phải đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng. Nếu khách hàng không thể trả nợ đúng hạn hoặc không trả nợ, ngân hàng sẽ phải chịu tổn thất tài chính và rủi ro nợ xấu.

Thứ hai là rủi ro thị trường bất động sản. Ngân hàng cho vay bất động sản trung và dài hạn có thể chịu ảnh hưởng từ biến động của thị trường bất động sản. Nếu giá trị bất động sản giảm, khách hàng có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ và ngân hàng có thể phải đối mặt với rủi ro khi không thể bán tài sản để thu hồi nợ.

Thứ ba là tác động của chính sách tín dụng. Chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước có thể ảnh hưởng đến việc cho vay bất động sản trung và dài hạn. Nếu chính sách tín dụng thắt chặt, ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc huy động vốn và cho vay. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng mở rộng hoạt động kinh doanh của ngân hàng và tạo ra áp lực tài chính.

Cuối cùng là tác động lên lãi suất. Việc ngân hàng cho vay bất động sản trung và dài hạn có thể tác động lên lãi suất. Nếu ngân hàng tăng lãi suất cho vay, khách hàng có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ và ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi lợi nhuận.

PV: Ông nghĩ sao về việc hiện nay vẫn có những ngân hàng cho vay đối với các dự án cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng? Đây có phải là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ tại các dự án này?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Việc các ngân hàng tiếp tục cung cấp tín dụng cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp là một chủ đề phức tạp và đa diện. Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, việc ngân hàng cung cấp vốn cho các dự án này có thể được xem là một phần của chiến lược kinh doanh nhằm tận dụng cơ hội tăng trưởng trong lĩnh vực du lịch và nghỉ dưỡng, đặc biệt khi nhu cầu du lịch nội địa và quốc tế đang có xu hướng phục hồi sau đại dịch.

Tuy nhiên, việc cho vay mở rộng nếu không có sự đánh giá, cân nhắc hợp lý có thể gây ra những hệ lụy nhất định, bao gồm cả việc tạo điều kiện cho các hoạt động đầu cơ, đặc biệt là khi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia vào thị trường với mục đích kiếm lời nhanh chóng thay vì phát triển dự án lâu dài.

Nhiều ngân hàng lớn đang dẫn đầu về tỷ lệ cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Điều này cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ từ phía các tổ chức tín dụng đối với lĩnh vực này. Mặt khác, việc cho vay mở rộng cũng đặt ra những thách thức về quản lý rủi ro, đòi hỏi các ngân hàng phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi ích kinh doanh và sự ổn định của hệ thống tài chính.

Tất nhiên hiện nay, cũng đã có một số ngân hàng ghi nhận tỷ lệ cho vay bất động sản giảm so với trước. Điều này có thể phản ánh sự thận trọng hơn trong việc quản lý rủi ro tín dụng. Đồng thời, việc siết chặt tín dụng đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng được ghi nhận, như việc các ngân hàng rao bán để thu hồi nợ từ các dự án du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn. Điều này cho thấy sự cân nhắc giữa việc hỗ trợ phát triển kinh tế và việc đảm bảo an toàn tài chính.

Việc các ngân hàng cho vay đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp có thể là một trong nhiều yếu tố góp phần vào tình trạng đầu cơ.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà

Các nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản nghỉ dưỡng có thể bao gồm sự phục hồi của ngành du lịch, nhu cầu nghỉ dưỡng tăng cao, và sự xuất hiện của các loại hình du lịch nghỉ dưỡng mới. Những yếu tố này tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư, nhưng cũng có thể khuyến khích hoạt động đầu cơ nếu không được quản lý chặt chẽ.

Tóm lại, việc các ngân hàng cho vay đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp có thể là một trong nhiều yếu tố góp phần vào tình trạng đầu cơ.

PV: Theo luật sư, để hướng dòng vốn tín dụng vào các dự án đầy đủ pháp lý, đáp ứng nhu cầu thực của người dân thay vì các dự án đầu cơ, giải pháp hiện nay cần làm là gì?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Để làm được điều này, tôi rằng giải pháp hàng đầu là cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý có thẩm quyền đối với mối quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, việc tăng cường minh bạch thông tin và quản lý rủi ro sẽ là chìa khóa để kiểm soát tình trạng đầu cơ và đảm bảo sự phát triển bền vững của cả hệ thống ngân hàng và lĩnh vực bất động sản.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!