Giá đất - vấn đề "nóng" được xem là "nguồn cơn" của hơn 70% các vụ tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2024 ra đời, với hiệu lực từ 1/8/2024, được kỳ vọng sẽ mở ra một chương mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Một trong những điểm sáng của luật mới chính là việc bỏ khung giá đất, được xem là bước tiến lớn trong nỗ lực minh bạch hóa thị trường, đưa giá đất tiệm cận với giá trị thực.
Tính đến nay, 19 địa phương ban hành bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Bên cạnh những tín hiệu tích cực. việc áp dụng giá đất mới đặt ra không ít thách thức.
Theo phân tích của nhóm chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Luật Đất đai năm 2024 có những quy định chi tiết và cụ thể hơn về bảng giá đất, thể hiện sự tiến bộ so với luật trước đây. Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới cũng đặt ra một số thách thức cần được xem xét và giải quyết.
Thứ nhất, việc áp dụng không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên, đang dẫn đến tình trạng giá đất bị xác định ở mức quá cao. Hệ quả là người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai và cũng khó tiếp cận được đất đai.
Thứ hai, quy định hiện hành đã bỏ khung giá đất, giá đất trong bảng giá có sự điều chỉnh tăng cao, thậm chí tăng gấp nhiều lần so với trước đây gây nên lo ngại về nguy cơ giá đất tăng cao, kéo theo giá đất trong các trường hợp định giá đất cụ thể cũng sẽ tăng. Đặc biệt, đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư, các khoản chi phí phải nộp như: Tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính lệ phí... đều tăng lên rất nhiều. Một nguyên tắc cơ bản là khi đầu vào cao thì giá các sản phẩm do chủ đầu tư triển khai cũng sẽ phải tăng để đảm bảo đủ lợi nhuận.
Mức giá quá cao sẽ gây khó khăn cho người mua nhà trong việc tiếp cận sản phẩm, làm giảm khả năng thanh khoản, từ đó làm tăng chi phí triển khai dự án. Hệ quả là thị trường bất động sản sẽ khó xuất hiện các sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp.
Thứ ba, việc xác định giá theo thị trường được thực hiện như thế nào đang gặp khó khăn. Bởi lẽ, giá cả thị trường luôn biến động không ngừng, phụ thuộc vào từng thời điểm, nhu cầu của người mua, người bán, khiến việc nắm bắt chính xác giá trị thực tế gặp nhiều trở ngại. Trên thực tế, hiện nay vẫn chưa có một bộ chỉ số giá đất theo cơ chế thị trường hoàn chỉnh. Chính vì vậy, khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và một số địa phương ban hành bảng giá đất mới, cộng đồng doanh nghiệp và người dân không khỏi băn khoăn về phương pháp áp dụng cũng như cách tính nghĩa vụ tài chính trên cơ sở bảng giá đất mới.
Tính đến nay 19 địa phương ban hành bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng cao so với trước đây đã đặt ra không ít thách thức.
Trong bối cảnh như vậy, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNERA) Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".
Thời gian: 13h15, Thứ 6, ngày 10/1/2025
Địa điểm: Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Hà Nội
Hội thảo có sự tham dự của lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Xây dựng; Lãnh đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Các chuyên gia kinh tế - tài chính - bất động sản – pháp lý; Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản; đại diện các sàn giao dịch bất động sản phân phối tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, cùng các cơ quan thông tấn báo chí.
Hội thảo sẽ tập trung phân tích và đánh giá tác động của bảng giá đất mới đến thu hút đầu tư và sự phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam; Phân tích những trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 và thực tế áp dụng của các địa phương; Kinh nghiệm quốc tế trong quản lý giá đất; Giải pháp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong ban hành và áp dụng bảng giá đất mới; Thảo luận về các giải pháp triển khai hiệu quả Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 để tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất cũng như phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.
Đặc biệt, tại Bàn tròn thảo luận, các Đại biểu Quốc hội, đại diện Bộ ngành, các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp sẽ tập trung thảo luận 2 nội dung chính: Thứ nhất là nguyên tắc xây dựng bảng giá đất mới: Phù hợp với thị trường; Đảm bảo công bằng và minh bạch; Hỗ trợ các mục tiêu kinh tế - xã hội; Khuyến khích đầu tư; Hỗ trợ người dân… Đặc biệt là cần phân định rõ ràng các loại đất và xác định tỷ lệ giá các loại đất so với đất ở.
Thứ hai, là đề xuất giải pháp khắc phục những bất cập, hạn chế trong xây dựng và áp dụng bảng giá đất mới.
Sau hội thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tổng hợp kết quả và kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng. Báo cáo này sẽ tập trung vào thực trạng áp dụng, đồng thời đề xuất các giải pháp xây dựng bảng giá đất mới nhằm đáp ứng nhu cầu thu hút đầu tư và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.
