Nhiều năm qua, có không ít dự án khu dân cư, khu đô thị tại nhiều địa phương dừng thực hiện hoặc chậm triển khai. Ngoài việc lãng phí nguồn lực đất đai, còn ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người dân như tách thửa, chuyển nhượng, vay vốn…
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã siết chặt những quy định về thu hồi đất. Nếu doanh nghiệp bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất đai hoặc thực hiện dự án nhưng chưa hoàn thành trong 48 tháng kể từ ngày doanh nghiệp cam kết đưa dự án vào hoạt động (trừ trường hợp thiên tai, bất khả kháng…) thì sẽ bị Nhà nước thu hồi mà không đền bù.
Cụ thể, đất để thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng.
Hết thời hạn được gia hạn chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Cơ chế thu hồi đất rất nghiêm ngặt mà Luật Đất đai 2024 đặt ra sẽ là chế tài rất mạnh đối với doanh nghiệp. (Ảnh minh họa)
Đây là quy định mới so với Luật Đất đai 2013, khi Điều 81 (Luật Đất đai 2024) làm rõ hơn cách tính chậm đưa đất vào sử dụng là 12 tháng kể từ ngày bàn giao đất trên thực địa hoặc 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Trước đây, Luật 2013 (Điều 64) chỉ quy định về trường hợp bất khả kháng khi người sử dụng đất không đưa đất vào sử dụng trong thời gian đã được gia hạn 24 tháng.
Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội đánh giá, cơ chế thu hồi đất rất nghiêm ngặt mà Luật Đất đai 2024 đặt ra sẽ là chế tài rất mạnh đối với doanh nghiệp, buộc doanh nghiệp tăng cường tính trách nhiệm trong hoạt động đầu tư, phát triển dự án. Đồng thời, sẽ khơi thông các điểm nghẽn, giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong tiếp cận tài nguyên đất đai, góp phần tăng nguồn cung nhà ở.
"Quy định này là khả thi và doanh nghiệp phải dự phòng rủi ro thu hồi đất", ông Hiếu nêu.
Trước tình trạng dự án treo ở nhiều nơi để lại nhiều hệ lụy kinh tế - xã hội, nguồn lực bị đóng băng tại chỗ, làm mất cơ hội của nhiều doanh nghiệp có năng lực khác, cộng đồng doanh nghiệp cũng đồng thuận với chế tài thu hồi đất mới này.
Song, cần thiết phân định rõ nguyên nhân dẫn đến chậm tiến độ đến từ phía doanh nghiệp hay nguyên nhân khách quan, nguyên nhân khác để có cơ chế áp dụng phù hợp và để doanh nghiệp tính toán dự phòng rủi ro bị thu hồi đất. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Lê Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM băn khoăn, có những dự án triển khai mất rất nhiều năm, thậm chí lên đến 10 năm, trong đó có lỗi của các cơ quan thực thi pháp luật khiến dự án bị chậm tiến độ. Do đó, cần quy định rõ hơn các trường hợp thu hồi đất, tránh thiệt hại oan uổng cho doanh nghiệp.
Nghị định 102 hướng dẫn rõ hơn các trường hợp thu hồi đất
Chia sẻ với Reatimes, LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, Luật Đất đai 2024 đã làm rõ và mở rộng hơn hơn phạm vi, đối tượng áp dụng trường hợp "bất khả kháng" để xác định người sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai không. Trong khi, Luật Đất đai 2013 trước đây thu hẹp trường hợp áp dụng "bất khả kháng", dẫn đến nhiều khó khăn khi triển khai thực tế.
Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, Nghị định 102 đã xác định các trường hợp bất khả kháng đầy đủ và toàn diện.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP do Chính phủ ban hành tiếp tục xác định các trường hợp bất khả kháng một cách đầy đủ và toàn diện hơn. Theo đó, Nghị định 102 đã hướng dẫn chi tiết 7 trường hợp bất khả kháng để áp dụng trong việc xử lý áp dụng thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
Đặc biệt, Khoản 2 Điều 31, Nghị định 102 đã làm rõ, yếu tố "bất khả kháng" áp dụng trong trường hợp: (1) không đưa đất vào sử dụng hoặc (2) chậm tiến độ sử dụng đất sau khi được gia hạn. Quy định mới cũng bổ sung thêm một số trường hợp bất khả kháng, bao gồm cả trường hợp các quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền là trở ngại khách quan mà không phải do lỗi của người sử dụng đất.
Trường hợp bất khả kháng để áp dụng trong việc xử lý các trường hợp quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều 81 Luật Đất đai là sự kiện bất khả kháng và trở ngại khách quan theo quy định của pháp luật về dân sự mà ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất, bao gồm:
a) Thiên tai, thảm họa môi trường;
b) Hỏa hoạn, dịch bệnh;
c) Chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh;
d) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp;
đ) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, kê biên, phong tỏa quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mà sau đó người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất;
e) Quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là trở ngại khách quan, không do lỗi của người sử dụng đất, tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất;
g) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề xuất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng bộ quản lý chuyên ngành.
Đối với trường hợp thu hồi đất do không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, LS. Phạm Thanh Tuấn cho biết, Khoản 5 Điều 81, Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước thu hồi đất nếu "Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước".
Theo hướng dẫn tại Điều 30, Nghị định 102/2024, trường hợp không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước là trường hợp người sử dụng đất không nộp hoặc nộp không đầy đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã bị cưỡng chế về thuế mà không thực hiện. Cơ quan thuế sẽ trình cơ quan có thẩm quyền (UBND huyện/ tỉnh) việc thu hồi đất trong trường hợp này. UBND có trách nhiệm thông báo thu hồi đất và thông báo cho người sử dụng đất xử lý tài sản trên đất. Đất sau khi được thu hồi sẽ tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất. Số tiền đấu giá nộp vào ngân sách để thanh toán nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất nợ ngân sách, theo Điều 32 Nghị định 102.
"Như vậy, quy định mới của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024 đã tạo cơ sở pháp lý để thu hồi đất các dự án mà chủ đầu tư chậm nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất. Trước đây cơ chế thu hồi với trường hợp doanh nghiệp sử dụng đất vẫn chủ yếu thực hiện theo Luật thuế (xử lý nợ thuế) là chính", luật sư Phạm Thanh Tuấn cho hay./.
