Nghịch lý của nhà ở xã hội: 'Vừa khát, vừa ế'

Báo VnExpress cho hay, mới đây Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã đưa ra nhận định đáng chú ý về nhà ở xã hội. Theo đó, thị trường nhà ở xã hội hiện nay đang tồn tại nghịch lý "vừa khát vừa ế" khi nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu của người thu nhập thấp, trong khi nhiều dự án được mở bán lại khó tiêu thụ do vướng nhiều lực cản.

Cụ thể, theo VARS IRE, rào cản đầu tiên đến từ bài toán quy hoạch quỹ đất. Hiện nay tại nhiều địa phương, những dự án nhà ở xã hội đều được bố trí ở vùng ven, xa khu vực trung tâm và thiếu sự kết nối giao thông với cơ sở hạ tầng thiết yếu như trường học, bệnh viện, khu vui chơi. Điều này khiến sản phẩm khó hấp dẫn người mua dù các căn hộ có mức giá "mềm".

Ngoài ra, việc thực hiện nghĩa vụ 20% quỹ đất trong các KĐT, dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hiện vẫn còn mang tính hình thức, thiếu cơ chế giám sát cũng như chế tài rõ ràng. Điều này kéo theo nguồn cung thực tế trên thị trường khá ít.

Tiếp theo, nút thắt đến từ cơ chế xét duyệt người mua. Mặc dù các đối tượng thụ hưởng đa phần là công nhân và người lao động thu nhập thấp nhưng quá trình tiếp cận vẫn vướng rào cản về mặt hành chính: Hồ sơ thủ tục phức tạp, thời gian thẩm định kéo dài, nhiều quy định chưa sát với thực tế...

Thứ nữa là truyền thông thiếu sự kết nối, chi phí dành cho truyền thông và bán hàng ở mức 2% khiến nhiều doanh nghiệp gần như không đủ ngân sách để tiếp cận đúng với khách hàng mục tiêu.

Trong khi những người có nhu cầu thực sự thì không biết đến dự án, người thì đầu cơ mua đi bán lại khiến thị trường bị bóp méo.

Ở góc nhìn khác, theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội hiện nay vẫn bị kéo lùi bởi hệ thống thủ tục hành chính rườm rà, thiếu sự phối hợp.

Mặc dù nhà ở xã hội nhằm phục vụ đối tượng thu nhập thấp nhưng mức giá bán cũng thường bị đội lên, tình trạng khan hiếm căn hộ phù hợp vẫn diễn ra, vị trí đôi khi không thuận tiện.

Trước những thực trạng này, VARS IRE đề xuất cần tăng cường chế tài đối với các địa phương chậm trễ thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, việc rà soát nghiêm túc các dự án thương mại từ 2ha trở lên nhằm đảm bảo 20% quỹ đất được cho là yêu cầu cấp thiết.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng kiến nghị cần siết lại quy định chuyển nhượng. Cụ thể, sau 5 năm sở hữu, người mua chỉ được phép bán lại cho đối tượng đủ điều kiện. Trong trường hợp giao dịch với người ngoài diện sẽ phải trả toàn bộ ưu đãi đã nhận.

Nguồn tin trên báo Đấu Thầu cho hay, hiện nay tiến trình triển khai các dự án nhà ở xã hội đang có nhiều dấu hiệu khởi sắc.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2025 đến nay, số lượng dự án đã hoàn thành/khởi công/chấp thuận chủ trương đầu tư đạt 59,6% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

Thời điểm cuối tháng 8/2025, Văn phòng Chính phủ đã đưa ra thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ về vấn đề phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, Thủ tướng nêu rõ mục tiêu cần hoàn thành ít nhất 100.000 căn nhà ở xã hội tính đến cuối năm 2025.

Lãnh đạo Chính phủ yêu cầu các Bộ, ngành, địa phương cần triển khai ngay các nhiệm vụ để hoàn thành chỉ tiêu này.

VARS IRE cho rằng trong 7 tháng đầu năm 2025, cả nước mới đạt 37% mục tiêu của cả năm 2025 nhưng kết quả này bằng hơn 80% kết quả của năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022.

Đáng nói, trong số 250 dự án mới được khởi công vào ngày 19/8 vừa qua, có đến 22 dự án nhà ở xã hội. Với tốc độ duy trì này, việc chạm đến kế hoạch xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025 không còn là vấn đề xa vời.