Nguồn cung căn hộ cho thuê hiện ở mức thấp do thiếu các dự án mở bán mới

Ngày 23/12, tại Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức Hội thảo: "Tiềm năng của căn hộ cho thuê Lease Home".

Hội thảo có sự tham dự của các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực kinh tế, tài chính, bất động sản và gần 200 khách mời là nhà đầu tư, đại diện các doanh nghiệp bất động sản.

Nhận diện cơ hội từ nhu cầu thuê căn hộ tăng

Trình bày tham luận về cơ hội phát triển kinh tế trong kỷ nguyên mới tại Hội thảo, chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Minh Phong nhìn nhận, kinh tế năm 2025 sẽ bứt phá phát triển, chuẩn bị cho sự khởi đầu kỷ nguyên mới - kỷ nguyên vươn mình của dân tộc Việt Nam, nhờ GDP tăng mạnh, lạm phát được kiểm soát, hạ tầng cải thiện và đặc biệt là đầu tư nước ngoài gia tăng.

"Việt Nam với nhiều lợi thế cạnh tranh như vị trí địa lý thuận lợi, môi trường đầu tư ổn định và chi phí sản xuất hấp dẫn, các điều kiện chính sách, môi trường đầu tư, dân số hay đô thị hóa tại Việt Nam, cầu vượt cung ở hầu hết các phân khúc chủ đạo như công nghiệp và hậu cần (I&L), nhà ở, văn phòng và bán lẻ…sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn các nhà đầu tư và doanh nghiệp trên toàn cầu.

Nguồn vốn dự kiến sẽ tiếp tục "đổ bộ" vào các tỉnh, thành phố lớn như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương... không chỉ là một trong những động lực tăng trưởng kinh tế quan trọng cho các địa phương trong kỷ nguyên mới mà còn thu hút lượng lớn chuyên gia chất lượng cao trong và ngoài nước đến sinh sống và làm việc. Từ đó, tạo ra các nhu cầu về nhà ở cao cấp, đặc biệt là nhu cầu căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm. Đây là cơ hội lớn để các nhà đầu tư bất động sản khai thác và phát triển những sản phẩm phù hợp, vừa đáp ứng nhu cầu thị trường vừa mang lại giá trị gia tăng dài hạn", TS. Nguyễn Minh Phong phân tích.

Đánh giá về sự khan hiếm và tương lai của căn hộ nội đô Hà Nội, TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ, căn hộ cho thuê cao cấp đã nổi lên và dự kiến sẽ có bước phát triển mạnh mẽ để đáp ứng nhu cầu về nhà ở tạm thời và lâu dài của tầng lớp trung lưu và thượng lưu Việt Nam, cùng với nhu cầu từ đội ngũ chuyên gia quốc tế đang được thúc đẩy bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và sự mở rộng của các khu công nghiệp công nghệ cao. Đặc biệt là tại Hà Nội, với nhu cầu luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng nhờ vị thế "top" dẫn đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, kéo theo khoảng 10.000 người lao động nước ngoài mỗi năm, chủ yếu là các chuyên gia, nhà quản lý.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, nguồn cung căn hộ cho thuê cao cấp tại Hà Nội, đặc biệt là khu vực trung tâm, để đáp ứng các nhu cầu ngày càng tăng cao nói trên hiện vẫn duy trì ở mức thấp do thiếu vắng các dự án mở bán mới. Cụ thể, sơ bộ năm 2024, nguồn cung tại Hà Nội đã tăng trưởng mạnh mẽ sau giai đoạn sụt giảm nghiêm trọng, với khoảng 30 nghìn sản phẩm mở bán mới. Trong đó, nguồn cung ở khu vực trung tâm Hà Nội vẫn chỉ đóng góp tỷ trọng khoảng 1% vào tổng nguồn cung căn hộ mở bán trong thành phố. Trong tương lai, nguồn cung tại khu vực trung tâm chỉ có thể "trông chờ" từ các dự án căn hộ dịch vụ hoặc các dự án cải tạo chung cư, tập thể cũ.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho biết thêm, thị trường căn hộ cho thuê tại trung tâm các thành phố lớn đang tương đối phát triển với giá thuê duy trì mức tăng ổn định và tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%. Việc đầu tư căn hộ cho thuê sẽ mang lại cho khách hàng lợi nhuận kép từ dòng tiền cho thuê đều đặn và giá trị gia tăng bền vững theo thời gian.

"Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang ở khu vực trung tâm các thành phố lớn khan hiếm, căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn hạng sang, được quản lý, vận hành bởi các đơn vị uy tín với hệ thống tiện ích đẳng cấp, ở khu vực trung tâm, sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản khi có nguồn thu ổn định từ tệp khách hàng lưu trú lâu dài, chuyên gia, cộng đồng nước ngoài. Đây cũng là dòng sản phẩm đang rất được quan tâm trong những năm gần đây cùng dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ biển về phố", ông Chung khẳng định.

Những lưu ý đầu tư

Bên cạnh việc trình bày tham luận về các nội dung nói trên, tại Tọa đàm diễn ra trong khuôn khổ Hội thảo dưới sự điều phối của TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, các chuyên gia cũng đã thảo luận sôi nổi về xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê và làm rõ tiềm năng sinh lời từ việc đầu tư căn hộ cho thuê dài hạn tại Hà Nội, cũng như chia sẻ những yếu tố cốt lõi quyết định sự thành công khi đầu tư vào căn hộ dịch vụ cho thuê. Đặc biệt là các yếu tố liên quan đến pháp lý.

TS. Võ Trí Thành nhìn nhận, nhu cầu thuê nhà đang tăng trưởng rất mạnh trong những năm gần đây. Thuê nhà trở thành từ khóa "hot" đối với cả người đi thuê - bên cầu và phía nhà đầu tư - bên cung. Trong đó, nhu cầu thuê nhà được hình thành bởi 4 nhóm chính, bao gồm người nước ngoài; người Việt Nam có nhu cầu tìm nơi sống phù hợp với nhu cầu sinh hoạt, làm việc, học hành; thế hệ trẻ - gen Z với lối sống thay đổi, đề cao sự linh hoạt và chất lượng cuộc sống và người có thu nhập thấp.

Trả lời cho câu hỏi về nhóm quyết định sự phát triển của xu hướng thuê nhà, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, người nước ngoài là nhóm đóng vai trò quan trọng nhất, khi số lượng nhu cầu của đối tượng này đang không ngừng gia tăng cùng sự mở rộng của các KCN và quá trình đô thị hóa. Còn nhóm vai trò quan trọng tiếp theo là nhóm thu nhập thấp.

Quan điểm có phần hơi khác với TS. Nguyễn Minh Phong, TS. Võ Trí Thành cho rằng, thế hệ trẻ - gen Z mới là nhóm có tác động lớn nhất tới xu hướng thuê nhà, nhất là nhà ở cao cấp. Bởi tầng lớp giàu có đã có xu hướng gia tăng và ngày càng trẻ hóa.

Đồng quan điểm với TS. Võ Trí Thành, chia sẻ thêm về đặc trưng về nhóm khách thuê khăn hộ, dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, đối với lease home - phân khúc cao cấp, hướng đến nhóm khách hàng cao cấp, bao gồm những chuyên gia nước ngoài và những người có điều kiện kinh tế, trong đó có thế hệ gen Z. Các tiêu chí lựa chọn căn hộ để thuê với các đối tượng này lần lượt là vị trí, tiện ích, chất lượng sản phẩm và đơn vị quản lý vận hành.

Chia sẻ về thực trạng việc vận hành, khai thác cho thuê các khu căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ tại Việt Nam, đặc biệt ở khu vực trung tâm thành phố lớn hiện nay. Bà Đinh Thị Nga, Giám đốc vận hành khách sạn - T&T Hospitality, đơn vị có khoảng 13 dự án cho thuê cho biết hầu hết các dự án căn hộ dịch vụ đều ở các khu vực trọng điểm về du lịch, bởi trước dịch Covid-19, khái niệm căn hộ dịch vụ tại khu vực đô thị còn rất mới. Phải đến sau thời điểm Covid-19, căn hộ dịch vụ, căn hộ khách sạn mới "lên ngôi", nhờ thực tế đặc điểm sản phẩm không chịu rủi ro tạm dừng, vẫn được vận hành ngay trong thời điểm dịch.

So với sản phẩm căn hộ khách sạn, các sản phẩm căn hộ dịch vụ tại các thành phố lớn đang được nhà đầu tư ưa chuộng hơn nhờ hiệu quả vận hành. Theo đó, tỷ lệ lấp đầy các căn hộ dịch vụ tại Hà Nội và TP.HCM đang ở mức cao hơn so với sản phẩm khách sạn. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy phòng khách sạn ở 2 đô thị đặc biệt nằm trong khoảng từ 68 - 70%, trong khi tỷ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ tại các dự án thuộc Hà Nội có tỷ lệ lấp đầy từ 80 - 89%. Không chỉ đáp ứng nhu cầu lưu trú tại các sản phẩm được hoàn thiện với tiêu chuẩn từ 4 - 5 sao, có tiện ích, chất lượng dịch vụ, an ninh, an toàn. Sản phẩm căn hộ dịch vụ còn đáp ứng nhu cầu sinh sống của đội ngũ chuyên gia chất lượng cao, như nhu cầu nấu ăn, có không gian sinh hoạt, giao lưu cùng cộng đồng.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ rất khan hiếm, và sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp trong 2 năm tới. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu rất cao, giúp giá thuê tăng trưởng ít nhất 5%/năm/m2 và giá cho thuê tăng từ hai chữ số mỗi năm/căn hộ/chu kỳ thuê.

Làm rõ những ưu, nhược điểm của căn hộ cho thuê lease home với căn hộ chung cư thông thường, ông Lê Đình Chung cho biết, đây là dòng sản phẩm tiềm năng cho các nhà đầu tư. Bởi rất khó tìm kiếm các sản phẩm nhà ở lâu dài tại các quận lõi trung tâm phù hợp để đầu tư, vì với mặt bằng giá "neo" cao hiện tại, mặc dù vẫn còn khả năng tăng trưởng về giá trong tương lai, tuy nhiên, dư địa tăng trưởng sẽ không còn nhiều. Do đó, nhu cầu đầu tư sẽ hướng đến các sản phẩm đem lại giá trị thương mại, nghĩa là khả năng khai thác cho thuê. Như vậy, lease home sẽ là sản phẩm phù hợp, vì không chỉ có thể khai thác cho thuê mà tỷ suất sinh lời cũng rất tốt và bền vững. Những sản phẩm tạo ra giá trị thương mại tốt và linh hoạt như lease home đồng thời có khả năng "dễ" thanh khoản.

Một vấn đề khác được các chuyên gia thảo luận sôi nổi tại tọa đàm là vấn đề liên quan đến câu chuyện thời gian sở hữu sản phẩm căn hộ cho thuê lease home.

Theo đó, các chuyên gia tại Tọa đàm cho rằng, với các công trình cấp 1 tại khu vực nội đô, khả năng dự án được tiếp tục gia hạn sau thời gian 50 năm là rất tích cực. Như vậy, nếu lựa chọn các dự án sẵn sàng đưa vào sử dụng ở khu vực trung tâm được quản lý, vận hành tốt, thì khả năng hồi vốn là rất nhanh. Hơn thế nữa, với giá bán thấp hơn khoảng 40% căn hộ lâu dài, nhà đầu tư có thể dùng phần chi phí này để đầu tư các loại hình sản phẩm khác nhằm đa dạng hóa danh mục đầu tư và tối đa hóa lợi nhuận.

Để đạt hiệu quả đầu tư, dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Luật sư sáng lập của Công ty Luật TNTP cho biết, người mua căn hộ dịch vụ cần quan tâm tới 3 nhóm vấn đề, bao gồm pháp lý chủ đầu tư khi thực hiện triển khai dự án, pháp lý đối với người thuê nhà lâu năm và giữa người thuê nhà với người cho thuê, có thể là chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành hoặc nhà đầu tư cá nhân.

Tổng kết lại, TS. Võ Trí Thành cho biết, lựa chọn thuê nhà còn là hành động mang ý nghĩa xã hội, khi góp phần pha loãng nhu cầu căn hộ, góp phần kéo mặt bằng giá phù hợp hơn, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận với nhà ở.

Đánh giá tổng quan về thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 2024, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trên nền tảng kinh tế tăng trưởng tích cực, thị trường bất động sản Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và đang bám sát "đoạn cuối" của quá trình phục hồi với các kết quả tích cực về nguồn cung, lượng giao dịch. Mặc dù mức độ phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa theo, phân khúc và khu vực nhưng thị trường vẫn còn nhiều cơ hội bứt phá, đặc biệt là trên nền tảng kinh tế đang chuyển mình mạnh mẽ./.