Nguồn cung condotel dồn về các "thủ phủ" du lịch biển

Hơn 60% nguồn cung tập trung tại 4 điểm đến du lịch lớn

Theo báo cáo mới đây của đơn vị nghiên cứu thị trường Biggee, nguồn cung condotel tại Việt Nam hiện vẫn chủ yếu tập trung tại các địa phương có lợi thế nổi bật về du lịch biển như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh và Phú Quốc. Đây đều là những thị trường đã hình thành hệ sinh thái du lịch tương đối hoàn chỉnh, sở hữu lượng khách du lịch lớn và nhu cầu lưu trú nghỉ dưỡng dài ngày ổn định, qua đó tạo nền tảng thuận lợi cho sự phát triển của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Thực tế số liệu từ Biggee cũng cho thấy mức độ tập trung nguồn cung khá rõ nét. Chỉ riêng 4 điểm đến du lịch biển lớn gồm Phú Quốc (nay thuộc An Giang), Vũng Tàu (nay thuộc TP.HCM), Quảng Ninh và Đà Nẵng đã chiếm hơn 60% tổng nguồn cung condotel trên toàn thị trường. Điều này phần nào phản ánh xu hướng phát triển đặc thù của phân khúc condotel, khi nguồn cung thường dịch chuyển và tập trung mạnh tại những địa phương có lợi thế về du lịch biển, nơi hội tụ cả yếu tố cảnh quan, hạ tầng du lịch lẫn nhu cầu lưu trú của du khách.

Ở chiều ngược lại, dù Hà Nội và TP.HCM cũng là hai trung tâm du lịch lớn của cả nước, song số lượng condotel tại các đô thị này lại khá khiêm tốn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ đặc thù quỹ đất, định hướng phát triển du lịch cũng như mô hình lưu trú tại các thành phố lớn, nơi các loại hình khách sạn truyền thống và căn hộ dịch vụ thường chiếm ưu thế hơn so với các sản phẩm condotel gắn với nghỉ dưỡng.

Không chỉ tập trung theo địa bàn, nguồn cung condotel trên thị trường còn có xu hướng tập trung vào một số dự án quy mô lớn. Theo Biggee, 15 dự án condotel lớn nhất cả nước hiện cung cấp khoảng 22.000 căn, tương đương khoảng 65% tổng nguồn cung condotel đã được bàn giao trên toàn thị trường. Con số này cho thấy thị trường condotel tại Việt Nam đang được dẫn dắt chủ yếu bởi các tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô lớn, thay vì phân bổ rải rác ở nhiều dự án nhỏ lẻ.

Trong nhóm dự án này có thể kể đến một số cái tên nổi bật như Wyndham Thanh Thủy, A La Carte Hạ Long Bay, New Life Tower, The Arena, Apec Mandala hay The Sóng. Điểm chung của các dự án là đều nằm trong các quần thể du lịch – nghỉ dưỡng quy mô lớn, được phát triển theo mô hình tích hợp, kết hợp nhiều loại hình lưu trú như khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ condotel nhằm tối ưu hiệu quả khai thác du lịch.

Ở góc độ nguồn cung tương lai, một trong những dự án đáng chú ý đang được triển khai là The 5Way Phú Quốc tại đảo Phú Quốc. Với quy mô khoảng 10.000 căn condotel, dự án này được xem là một trong những tổ hợp condotel lớn nhất hiện nay tại Việt Nam, đồng thời được kỳ vọng sẽ tiếp tục bổ sung nguồn cung đáng kể cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong những năm tới.

Thị trường condotel phân hóa mạnh về giá

Theo khảo sát của Biggee, mặt bằng giá thuê condotel trên thị trường hiện có sự chênh lệch khá rõ, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, hướng nhìn, diện tích căn hộ cũng như quy mô sức chứa. Ở phân khúc phổ thông, các căn condotel tại những thành phố du lịch biển thường được cho thuê với mức khoảng 1,6 - 1,8 triệu đồng/đêm vào dịp cuối tuần, và hầu hết các dự án trên thị trường đều có sản phẩm nằm trong khoảng giá này.

Xét đến các căn hộ sở hữu vị trí đẹp, tầm nhìn hướng biển hoặc có diện tích lớn phục vụ nhóm khách đông người, mức giá thuê thường cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung. Theo thống kê của Biggee, mức giá thuê cao nhất hiện được ghi nhận tại dự án The Imperial Complex Vũng Tàu, với hơn 30 triệu đồng/đêm cho hạng phòng Imperial Suite dành cho hai khách. Trong khi đó, các căn hộ còn lại tại cùng dự án có giá thuê phổ biến khoảng 2,7 triệu đồng/đêm.

Trên thị trường mua bán, giá condotel tại nhiều địa phương đang ghi nhận sự biến động và phân hóa khá rõ. Theo dữ liệu từ Biggee, Hà Nội là thị trường có mức tăng giá condotel mạnh nhất, trung bình khoảng 80% trong vòng 3 năm trở lại đây, chủ yếu theo đà tăng chung của thị trường bất động sản tại Thủ đô. Trong khi đó, tại các thị trường du lịch trọng điểm như Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Ninh, giá condotel ghi nhận mức tăng phổ biến khoảng 15 - 20%, cho thấy sự phục hồi dần của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sau giai đoạn trầm lắng.

Ở chiều ngược lại, một số thị trường như Bình Thuận (nay thuộc Lâm Đồng) và Phú Quốc (nay thuộc An Giang) lại xuất hiện xu hướng giảm giá. Nguyên nhân chủ yếu đến từ các vướng mắc pháp lý kéo dài tại Bình Thuận, khiến nhiều dự án gặp khó trong quá trình triển khai và giao dịch. Trong khi đó, tại Phú Quốc, phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp vẫn đang phục hồi chậm sau những tác động kéo dài của đại dịch COVID-19, khiến thanh khoản và mặt bằng giá chưa thể quay trở lại mức trước đây.

Hiện nay, giá bán condotel trên thị trường có biên độ dao động khá rộng, từ khoảng 20 - 22 triệu đồng/m² tại các dự án đã vận hành nhiều năm cho tới gần 250 triệu đồng/m² đối với các dự án mới hoặc sở hữu vị trí đắc địa tại các trung tâm du lịch.

Ông Trần Đạt Khánh, CEO nền tảng dữ liệu Biggee nhìn nhận, dù thuộc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều dự án condotel không tách biệt hoàn toàn khỏi cộng đồng dân cư nhưng vẫn cho thấy hiệu quả khai thác lưu trú tương đối tốt, đồng thời ghi nhận mức tăng giá tích cực trong thời gian qua. Theo ông Khánh, điều này phản ánh xu hướng mới của thị trường, khi yếu tố kết nối với đô thị, hạ tầng giao thông và hệ sinh thái dịch vụ xung quanh ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định hiệu quả đầu tư của condotel.

Ở góc nhìn dài hạn, vị chuyên gia cho rằng tiềm năng của phân khúc condotel vẫn gắn chặt với sự phát triển của ngành du lịch cũng như sức hút của từng điểm đến. Những sự kiện quốc tế quy mô lớn, chẳng hạn như APEC 2027, cùng với xu hướng du lịch toàn cầu tiếp tục gia tăng, được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho nhu cầu lưu trú chất lượng cao tại Việt Nam, đặc biệt tại các trung tâm du lịch biển như Phú Quốc, Đà Nẵng và Khánh Hòa./.