Hai thái cực của doanh nghiệp địa ốc mùa ĐHĐCĐ 2026: Bên "nhấn ga" tăng tốc, bên thận trọng dò đường

Mùa đại hội cổ đông năm 2026 diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đã rời xa giai đoạn tăng trưởng nóng, chuyển sang một chu kỳ điều chỉnh và tái cấu trúc mang tính dài hạn, với sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các doanh nghiệp.

Tại các kỳ đại hội, trọng tâm thảo luận không còn xoay quanh những con số tăng trưởng đơn thuần, mà dịch chuyển sang việc củng cố nền tảng tài chính, tăng cường kỷ luật vốn và nâng cao năng lực quản trị. Nhìn tổng thể, các doanh nghiệp đều nhận diện thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trạng thái đan xen giữa cơ hội và rủi ro. Trong khi một số doanh nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng và đặt ra các mục tiêu kinh doanh tham vọng, thì không ít doanh nghiệp khác lại lựa chọn cách tiếp cận thận trọng hơn, ưu tiên những bước đi chắc chắn để đảm bảo an toàn trong bối cảnh còn nhiều biến động.

Dù lựa chọn con đường khác nhau, điểm chung dễ nhận thấy là sự chuyển dịch trong tư duy điều hành. Khi thị trường vẫn còn nhiều biến số, các doanh nghiệp vừa cố gắng duy trì sự ổn định, tăng khả năng thích ứng và sức bền trong dài hạn, vừa tìm và chủ động nắm bắt các cơ hội để doanh nghiệp bứt phá. 

Doanh nghiệp đặt mục tiêu tăng trưởng cao song vẫn thận trọng 

Điểm dễ nhận thấy nhất tại các đại hội năm nay là sự thay đổi trong “tâm thế” của doanh nghiệp. Bên cạnh trạng thái thận trọng trong việc điều phối dòng tiền và tái cấu trúc, năm 2026 còn chứng kiến sự trở lại của những kế hoạch tăng trưởng mạnh.

Năm 2026, Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) tiếp tục dẫn đầu ngành về quy mô kế hoạch khi đặt mục tiêu doanh thu 250.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 50.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 63% và 15% so với năm 2025. Đây cũng là mức kế hoạch cao nhất từ trước đến nay của doanh nghiệp.

Động lực cho tham vọng này phần nào đến từ kết quả kinh doanh tích cực trong năm trước. Năm 2025, Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần đạt 153.271 tỷ đồng, tăng 49,8% so với năm 2024, qua đó tiếp tục củng cố vị thế là nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam. 

Trong cơ cấu doanh thu, mảng chuyển nhượng bất động sản vẫn giữ vai trò chủ lực với 108.597 tỷ đồng, đóng góp chính từ việc bàn giao đúng tiến độ tại các đại dự án như Vinhomes Ocean Park 2 - 3, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Golden Avenue... Nhờ đà tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp trong năm 2025 đạt 43.335 tỷ đồng, tăng 23,6% so với cùng kỳ.

Dù chưa công bố chi tiết các giả định cho kế hoạch kỷ lục năm 2026, Vinhomes đang sở hữu nền tảng doanh số chưa ghi nhận khá lớn tính đến cuối năm 2025, đạt 186.426 tỷ đồng, gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Nếu được bàn giao đúng tiến độ trong năm, đây sẽ là nguồn đóng góp quan trọng vào doanh thu, tạo dư địa hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng đã đề ra.

Song song với đó, doanh nghiệp cũng tiếp tục đẩy mạnh triển khai loạt dự án quy mô lớn, bao gồm Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ, Vinhomes Global Gate Hạ Long (Quảng Ninh), bên cạnh các đại đô thị đang vận hành như Vinhomes Ocean Park 2 - 3 tại Hưng Yên, Vinhomes Grand Park tại TP.HCM hay Vinhomes Royal Island tại Vũ Yên (Hải Phòng). Những dự án này được kỳ vọng sẽ duy trì nguồn cung và dòng tiền ổn định trong giai đoạn tới.

Đối với Sunshine Group (KSF), dù chưa tổ chức họp ĐHĐCĐ nhưng theo tài liệu được công bố, tập đoàn đặt kỳ vọng đạt 40.000 tỷ đồng doanh thu trong năm 2026, tăng 87,4% so với năm 2025. Tham vọng này được củng cố từ nền tảng kết quả kinh doanh đột biến trong năm trước. Theo Báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán, năm 2025, Sunshine Group ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt 11.294 tỷ đồng, tăng hơn 11,5 lần so với cùng kỳ, không chỉ xác lập năm tài chính thành công nhất trong lịch sử hoạt động mà còn đưa doanh nghiệp vào nhóm có lợi nhuận cao nhất thị trường.

Đáng chú ý, kết quả này vượt hơn 40% kế hoạch lợi nhuận đã đề ra tại ĐHĐCĐ 2025. Theo văn bản giải trình từ Sunshine Group, động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc nhiều dự án chiến lược được bàn giao đúng tiến độ, qua đó thúc đẩy mạnh doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại các công ty con.

Trong năm 2026, Sunshine dự kiến ra mắt hàng loạt dự án tại Hà Nội và TP.HCM như Noble West Lake Ha Noi, Sunshine Bay Retreat, Noble Crystal Riverside. Đồng thời, tập đoàn này lên kế hoạch đẩy mạnh hoạt động M&A, tập trung vào một số dự án và doanh nghiệp trọng điểm như tham gia đầu tư vào dự án Khu vườn sinh thái Cẩm Đình - Hiệp Thuận (Phúc Thọ, Hà Nội), đồng thời nâng sở hữu tại Công ty TNHH Đầu tư Big Gain và CTCP Đầu tư Xây dựng Bách Giang DCI lên trên 50% cổ phần.

Tương tự, Novaland (NVL) đặt mục tiêu đưa doanh thu năm 2026 tăng gấp 3,26 lần, lên 22.175 tỷ đồng; mục tiêu 2026 có lãi với kế hoạch lợi nhuận sau thuế đạt 1.852 tỷ đồng. Novaland không chia cổ tức năm 2025, lợi nhuận sau thuế chưa phân phối sẽ dùng để tập trung vào các kế hoạch phục hồi hoạt động kinh doanh.

Được biết, tập đoàn Novaland (NVL) đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất. Từ bờ vực mất thanh khoản, quá trình tái cấu trúc toàn diện đã "cơ bản hoàn tất". Doanh nghiệp đặt mục tiêu 2026 là năm cuối tái cấu trúc, từng bước thực hiện cam kết với khách hàng và nhà đầu tư, bước vào giai đoạn tăng trưởng trở lại.

Mục tiêu năm 2026, Novaland bàn giao hơn 2.600 sản phẩm, hơn 4.300 sổ hồng được cấp cho các dự án ở trung tâm TP.HCM, tiếp tục triển khai bán mới với sản lượng sẵn sàng bán là hơn 2.100 sản phẩm. Ngoài ra, lũy kế đến năm 2030, tiềm năng dòng thu tại các dự án đang triển khai dư kiến đạt hơn 470 nghìn tỷ đồng.

Hiện Novaland còn hơn 2.400ha quỹ đất mới chưa triển khai, tập trung ở các khu vực nhiều tiềm năng về kinh tế - du lịch. Doanh nghiệp sẽ khai thác quỹ đất có chọn lọc, tập trung vào các dự án tạo dòng tiền thực và giá trị bền vững.

Bước sang năm 2026, giai đoạn được xem là điểm khởi đầu của chu kỳ mới, Văn Phú Invest (VPI) xây dựng kế hoạch tăng trưởng đầy tham vọng với doanh thu và lợi nhuận dự kiến tăng từ 170 - 220%. Động lực chính được doanh nghiệp đặt vào ba dự án trọng điểm, kỳ vọng mang lại tổng doanh số hơn 7.000 tỷ đồng trong năm, gồm Vlasta Thủy Nguyên (Hải Phòng), Vlasta Premier Phú Thuận (TP.HCM) và Vlasta Premier Phú Hội (Huế). Đây là mức kỳ vọng tăng trưởng "3 con số" hiếm thấy trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều thách thức.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng đặt kế hoạch tham vọng trong năm 2026. Đơn cử như Taseco Land (TAL), sau một năm 2025 vượt kế hoạch lợi nhuận, doanh nghiệp càng tự tin bước vào năm 2026 với mục tiêu doanh thu hợp nhất gần 11.063 tỷ đồng và lãi sau thuế gần 2.513 tỷ đồng, lần lượt gấp 3 và 3,7 lần so với thực hiện 2025. Nếu hoàn thành, đây sẽ là mức cao nhất trong lịch sử hoạt động của công ty. Song song với mục tiêu tăng trưởng mạnh, Taseco Land dự kiến chia cổ tức năm 2025 với tỷ lệ 15% và năm 2026 đạt khoảng 30 - 40%, trong đó tỷ lệ chi trả bằng tiền tối đa 15%.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng đưa ra kế hoạch tăng trưởng mạnh với doanh thu 8.830 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 868 tỷ đồng, tương ứng tăng 566% và 69% so với năm 2025. Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đặt mục tiêu doanh thu thuần 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 268 tỷ đồng trong năm 2026, với kế hoạch tăng trưởng mạnh mẽ từ giai đoạn 2027 trở đi sẽ đạt doanh thu trên 10.000 tỷ đồng mỗi năm.

Có thể thấy, nhiều doanh nghiệp không còn ở trạng thái “cầm cự” mà đã bắt đầu quay lại thị trường với chiến lược kinh doanh chủ động hơn để nắm bắt các cơ hội. Tuy nhiên, không phải tất cả đều cùng chung một nhịp. Một số doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận thận trọng hơn. 

Riêng Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) dù đặt mục tiêu doanh thu 4.200 tỷ đồng, thấp hơn gần 10% so với năm 2025 nhưng kế hoạch lợi nhuận sau thuế vẫn tăng 43,5%, lên 1.500 tỷ đồng. Phần lợi nhuận này dự kiến đến từ phân khu thấp tầng của dự án Gladia by The Waters, cùng lượng hàng tồn kho đang nằm tại các dự án khác.

Xu hướng “giữ nhịp thận trọng” cũng xuất hiện ở tập đoàn Hà Đô (HDG). Theo đó, năm nay, tập đoàn đặt mục tiêu mảng đầu tư tài chính có thể đóng góp khoảng 330 - 340 tỷ đồng, chiếm 10% tổng doanh thu. Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hà Đô Nguyễn Trọng Minh cho rằng bất động sản là lĩnh vực chịu ảnh hưởng lớn từ chính sách. Chính vì thế, doanh nghiệp cần nguồn tiền mặt ổn định để kiểm soát tốt rủi ro, tránh xảy ra đổ vỡ tài chính. "Hà Đô sẽ không làm dự án chạy theo lợi nhuận bởi nhiều rủi ro, thay vào đó ưu tiên hướng đi an toàn, bền vững, được đo lường thận trọng", đại diện doanh nghiệp chia sẻ.

Trong khi đó tập đoàn Nam Long (NLG) đặt mục tiêu doanh số bán hàng năm 2026 đạt 23.460 tỷ đồng, gần gấp đôi so với năm 2025. Doanh thu bàn giao dự kiến đạt 8.035 tỷ đồng, tăng 35%, doanh thu hợp nhất đạt 7.630 tỷ đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ chỉ ở mức khoảng 720 tỷ đồng, tăng nhẹ 3%. Điều này cũng phần nào phản ánh chiến lược ưu tiên phát triển bền vững và kiểm soát rủi ro tài chính.

Sự phân hóa này phản ánh một chuyển động sâu hơn của thị trường: Niềm tin đã trở lại nhưng mỗi doanh nghiệp đang tự chọn cho mình một biên độ tăng trưởng riêng, dựa trên sức khỏe tài chính và khả năng kiểm soát rủi ro. Nói cách khác, phía sau những kế hoạch tăng trưởng là một giới hạn thực tế mà không phải doanh nghiệp nào cũng vượt qua được: Dòng tiền.

Bài toán dòng tiền vẫn là “tử huyệt”: Tồn kho lớn và áp lực tài chính chưa biến mất

Dù nhiều doanh nghiệp bất động sản bước vào năm 2026 với kế hoạch tăng trưởng đầy tham vọng, thế nhưng, dữ liệu tài chính cập nhật cho thấy bài toán dòng tiền vẫn khiến nhiều doanh nghiệp phải “đau đầu”. Theo số liệu của VietstockFinance, tính đến cuối năm 2025, tổng giá trị hàng tồn kho của 103 doanh nghiệp bất động sản trên HOSE, HNX và UPCoM đạt gần 508.000 tỷ đồng, tăng 30% so với đầu năm.

Đáng chú ý, mức tăng này không trải đều mà tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp quy mô lớn. Tại thời điểm cuối năm 2025, Novaland ghi nhận tổng tài sản hơn 249.000 tỷ đồng, trong đó riêng hàng tồn kho lên tới 153.392 tỷ đồng, tương đương hơn 60% tổng tài sản. Đáng chú ý, hơn 94% giá trị tồn kho của Novaland nằm ở quỹ đất và các dự án đang xây dựng dở dang, đồng nghĩa với việc phần lớn tài sản chưa thể chuyển hóa ngay thành dòng tiền.

Ở góc độ tài chính, cấu trúc nợ phải trả của Novaland đang dần thay đổi theo hướng giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn. Tại cuộc họp ĐHĐCĐ, ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Tài chính của Novaland cho biết, tính đến hết năm 2025, tập đoàn đã giảm được khoảng 18% dư nợ trái phiếu phát hành riêng lẻ so với cuối năm 2022. Đồng thời, Novaland cũng giảm hơn 3.324 tỷ đồng dư nợ thông qua phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ cho cổ đông và chuyển đổi một phần gói trái phiếu quốc tế. Tuy nhiên, nhìn chung, áp lực tài chính vẫn ở mức rất lớn. Điều này cho thấy dù đã có những bước tái cấu trúc, gánh nặng vốn và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp vẫn chưa hề được tháo bỏ hoàn toàn.

Trong kịch bản tích cực, nếu dòng tiền bán hàng được cải thiện, khối tài sản này sẽ nhanh chóng chuyển hóa thành doanh thu, tạo lực đẩy tăng trưởng đáng kể. Nhưng ở chiều ngược lại, nếu thị trường chững lại hoặc sức cầu không như kỳ vọng, chính lượng tồn kho khổng lồ ấy sẽ trở thành gánh nặng, làm lộ rõ áp lực tài chính của doanh nghiệp.

Ở mảng bất động sản khu công nghiệp, Kinh Bắc (KBC) dẫn đầu nhóm với tồn kho gần 27.000 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ dự án Khu Đô thị và Dịch vụ Tràng Cát tăng giá 100% lên hơn 16.900 tỷ đồng; chi phí xây dựng cơ bản dở dang đạt hơn 4.200 tỷ đồng, gấp 5,8 lần do phát sinh hơn 3.500 tỷ đồng cho dự án trung tâm thương mại và văn phòng Láng Hạ. 

Một doanh nghiệp khác là Becamex Group (BCM) đạt gần 22.200 tỷ đồng tồn kho, tăng 5%, phần lớn đến từ chi phí xây dựng dở dang. Về cơ cấu nợ, tổng nợ phải trả giảm 1%, lùi về mốc 37.590 tỷ đồng. Vay nợ tài chính hơn 23.900 tỷ đồng, chiếm 64% tổng nợ; trong đó hơn 15.700 tỷ đồng là dư nợ trái phiếu.

Có thể thấy, quy mô tồn kho lớn không chỉ phản ánh chu kỳ đầu tư kéo dài của ngành bất động sản, mà còn phần nào bộc lộ những điểm nghẽn pháp lý tích tụ trong giai đoạn trước, cùng với sự suy giảm thanh khoản của thị trường. Khi dòng tiền bị “giam” trong các dự án, nhiều doanh nghiệp – đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao – phải đối mặt với áp lực vốn ngày càng lớn. Vì vậy, các chiến lược được thông qua tại ĐHĐCĐ 2026 không đơn thuần là mở rộng quy mô, mà tập trung vào việc cải thiện dòng tiền thông qua đẩy nhanh bàn giao để thu tiền, tái cấu trúc danh mục dự án và tăng cường huy động vốn nhằm duy trì thanh khoản.

Chuyển giao quyền lực, nâng chuẩn quản trị 

Một trong những điểm đáng chú ý tại mùa đại hội đồng cổ đông năm 2026 là làn sóng chuyển giao thế hệ lãnh đạo và nâng chuẩn quản trị. Đây được xem là bước chuyển mang tính cấu trúc, phản ánh việc các doanh nghiệp không chỉ tái cấu trúc tài chính mà còn tái cơ cấu chính bộ máy điều hành để thích ứng với chu kỳ phát triển mới. 

Tại cuộc họp ĐHĐCĐ 2026, Novaland chính thức thực hiện chuyển giao quyền lực từ nhà sáng lập sang thế hệ kế cận. Đại hội đã thông qua cơ cấu HĐQT gồm 05 thành viên, trong đó có 01 thành viên độc lập HĐQT. Với cơ cấu này, Đại hội đã tín nhiệm bầu bổ sung 02 thành viên HĐQT và 01 thành viên độc lập HĐQT để thay thế 03 vị trí sẽ hết nhiệm kỳ hoạt động trong năm 2026 theo quy định pháp luật. 

Ông Bùi Cao Nhật Quân được bầu làm Chủ tịch HĐQT nhiệm kỳ 2026-2031, thay cho ông Bùi Thành Nhơn - người sáng lập tập đoàn. Quá trình chuyển đổi không chỉ là sự tiếp nối thế hệ, mà còn phản ánh bước chuyển trong tư duy quản trị của Novaland, từ mô hình dẫn dắt bởi nhà sáng lập sang cấu trúc quản trị hiện đại, linh hoạt hơn. Doanh nghiệp cũng cho biết đã xây dựng lộ trình chuyển giao bài bản, kết hợp giữa kinh nghiệm của thế hệ cũ và tư duy đổi mới của lớp lãnh đạo trẻ, nhằm đảm bảo sự ổn định trong giai đoạn tái cấu trúc sâu. 

Tại Đất Xanh Group (DXG), ĐHĐCĐ 2026 ghi nhận sự thay đổi quan trọng khi ông Bùi Ngọc Đức – người từng giữ vai trò Tổng Giám đốc (CEO) – được bổ nhiệm làm Chủ tịch hội đồng quản trị; vị trí CEO được trao cho ông Nguyễn Trường Sơn, một lãnh đạo trưởng thành từ nội bộ. Theo đó, Chủ tịch mới đảm nhận nhiệm vụ định hướng dài hạn, tái cấu trúc và củng cố quan hệ tài chính, trong khi CEO tập trung vào điều hành, triển khai dự án và thúc đẩy tăng trưởng. Đây là mô hình phổ biến ở các tập đoàn đã bước qua giai đoạn người sáng lập điều hành trực tiếp sang giai đoạn quản trị theo hệ thống. 

Song song với chuyển giao thế hệ là xu hướng nâng chuẩn quản trị - điều hành. Một điểm đáng chú ý tại Novaland trong mùa ĐHĐCĐ 2026 là việc doanh nghiệp chủ động nâng chuẩn quản trị theo hướng hiện đại và bền vững. Hội đồng quản trị đã thông qua chủ trương thành lập Ủy ban Chiến lược - ESG, do ông Bùi Thành Nhơn làm Chủ tịch. Không chỉ đóng vai trò tham mưu định hướng trung và dài hạn, ủy ban này còn đảm nhiệm việc giám sát triển khai các tiêu chuẩn ESG xuyên suốt toàn hệ thống - một bước đi cho thấy doanh nghiệp đang tiệm cận các thông lệ quản trị quốc tế. 

Bên cạnh sự thay đổi ở bộ máy lãnh đạo thượng tầng, Novaland cũng xác định con người chính là nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới, khi đẩy mạnh xây dựng đội ngũ nhân sự và từng bước nâng cấp hệ thống vận hành theo hướng số hóa, ứng dụng AI. 

Đối với Vinhomes, chiến lược hiện tại tập trung vào phát triển các đại đô thị và siêu đô thị theo tiêu chuẩn ESG, tích hợp đồng bộ hạ tầng giao thông và hệ sinh thái tiện ích. Các dự án tại TP.HCM, Đà Nẵng, Quảng Ninh… không chỉ phục vụ nhu cầu ở thực mà còn đóng vai trò thúc đẩy hình thành các cực tăng trưởng mới, đẩy nhanh quá trình đô thị hóa và tạo nguồn thu ổn định, dài hạn cho doanh nghiệp. 

Trong khi đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đặt trọng tâm của năm 2026 là tiếp tục củng cố chiến lược phát triển bền vững và tập trung vào các dự án có tính thanh khoản cao. Doanh nghiệp đặt trọng tâm vào các địa bàn chiến lược như TP.HCM và Đồng Nai, đồng thời tìm kiếm cơ hội hợp tác và chuyển nhượng các dự án lớn như EcoSmart City. Doanh nghiệp này cũng nhấn mạnh sẽ phát triển lĩnh vực bất động sản gắn chặt với nhu cầu thực và đặc điểm của từng địa phương. 

Trong khi đó, Nam Long Group tại ĐHĐCĐ 2026 nhấn mạnh rằng không kỳ vọng “thị trường sẽ tự điều chỉnh”. Doanh nghiệp chủ động quản trị ba lớp vấn đề: Biến động chi phí đầu vào và tâm lý thị trường; thay đổi hành vi khách hàng và các kênh đầu tư cạnh tranh; đảm bảo kế hoạch kinh doanh thông qua điều chỉnh sớm về sản phẩm, bán hàng, chi phí và vốn. Cách tiếp cận này cho thấy một sự dịch chuyển đáng chú ý trong tư duy quản trị của doanh nghiệp bất động sản - từ trạng thái bị động thích ứng sang chủ động dẫn dắt theo chiến lược dài hạn. 

Nhìn từ mùa đại hội đồng cổ đông 2026, có thể thấy đây là “tấm gương phản chiếu” cho sự dịch chuyển mang tính cấu trúc của toàn ngành. Trong chu kỳ mới này, lợi thế không còn thuộc về những doanh nghiệp mở rộng nhanh hay tận dụng đòn bẩy tài chính cao như trước, mà nghiêng về những chủ thể có nền tảng tài chính vững mạnh, kiểm soát dòng tiền tốt và sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh. Đây sẽ là những yếu tố cho phép doanh nghiệp tăng tốc một cách bền vững. 

Ngược lại, nhóm có “sức khỏe” tài chính yếu hay chất lượng quản trị chưa tốt sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực sàng lọc ngày càng khốc liệt. Tuy vậy, quá trình phân hóa này cũng mở ra những cơ hội mới, khi thị phần và nguồn lực có xu hướng dịch chuyển về phía những doanh nghiệp đủ năng lực thích ứng và tái cấu trúc kịp thời.