Nguồn cung tăng vọt, giao dịch đi lên: Vì đâu thị trường TP. HCM vẫn chưa thể bùng nổ?

Thị trường căn hộ TP. HCM ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực trong quý I/2026 khi nguồn cung mới tăng mạnh và lượng giao dịch cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đà phục hồi vẫn chưa đủ để tạo nên một chu kỳ tăng trưởng bùng nổ khi tâm lý thận trọng tiếp tục chi phối quyết định của người mua và nhà đầu tư.

Sau nhiều năm đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung và những vướng mắc pháp lý kéo dài, thị trường căn hộ TP. HCM đang cho thấy những dấu hiệu hồi phục rõ nét. Nguồn hàng mới xuất hiện nhiều hơn, hoạt động mua bán sôi động hơn và kỳ vọng về một chu kỳ phát triển mới đang dần được hình thành.

Tuy nhiên, phía sau những con số tăng trưởng tích cực, thị trường vẫn chưa thể bước vào trạng thái tăng tốc như nhiều người kỳ vọng. Sự phục hồi đang diễn ra, nhưng với tốc độ thận trọng hơn nhiều so với các giai đoạn bùng nổ trước đây.

Nguồn cung bật tăng mạnh sau thời gian dài khan hiếm

Theo báo cáo quý I/2026 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường TP. HCM ghi nhận khoảng 3.700 căn hộ mở bán mới, tăng 86% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng đáng kể trong bối cảnh nhiều dự án từng bị đình trệ đang dần được khơi thông sau quá trình hoàn thiện khung pháp lý mới cho thị trường bất động sản.

Sự cải thiện nguồn cung cho thấy những nỗ lực tháo gỡ khó khăn của cơ quan quản lý đang bắt đầu phát huy hiệu quả. Nhiều dự án trước đây gặp vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai hoặc pháp lý đã có cơ hội quay trở lại thị trường.

Tuy vậy, nếu so với quý IV/2025, lượng sản phẩm mở bán mới vẫn giảm tới 75%. Điều này cho thấy nguồn cung dù đang hồi phục nhưng chưa đạt đến trạng thái bùng nổ và vẫn phụ thuộc lớn vào tiến độ tháo gỡ pháp lý của từng dự án.

Một điểm đáng chú ý khác là sự dịch chuyển nguồn cung khỏi khu vực trung tâm truyền thống. Bình Dương hiện đóng góp khoảng 2.200 căn hộ từ 6 dự án mới, chiếm gần 60% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Điều này cho thấy không gian phát triển của thị trường đang mở rộng mạnh sang các khu vực vệ tinh, nơi còn quỹ đất lớn và chi phí phát triển thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm TP.HCM.

Giao dịch tăng mạnh nhưng chưa tạo hiệu ứng bùng nổ

Song hành với sự cải thiện nguồn cung là sự gia tăng của hoạt động mua bán.

One Mount Group cho biết khoảng 4.800 căn hộ đã được giao dịch thành công trong quý đầu năm, tăng 70% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng trưởng tích cực, phản ánh nhu cầu nhà ở và đầu tư vẫn hiện hữu trên thị trường.

Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn vào các chỉ số hấp thụ, bức tranh lại cho thấy sự thận trọng đang ngày càng rõ nét.

Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới đều giảm so với quý trước. Khu vực trung tâm TP. HCM đạt khoảng 55%, trong khi Bình Dương đạt 74%, cùng giảm 6 điểm phần trăm.

Điều đó đồng nghĩa dù lượng giao dịch tăng lên nhờ nguồn cung cải thiện, tốc độ ra quyết định của người mua đang chậm lại.

Nói cách khác, người mua vẫn xuống tiền nhưng không còn tâm lý "mua nhanh, chốt nhanh" như giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây.

Lãi suất và giá nhà vẫn là rào cản lớn nhất

Theo One Mount Group, nguyên nhân quan trọng nhất khiến thị trường chưa thể bùng nổ nằm ở áp lực tài chính.

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao so với kỳ vọng của nhiều khách hàng, khiến chi phí sở hữu bất động sản tăng lên đáng kể. Trong khi đó, giá bán căn hộ tại TP. HCM đã duy trì ở vùng cao trong nhiều năm liên tiếp.

Tại khu vực trung tâm, giá sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 102 triệu đồng/m2 và gần như không thay đổi so với cuối năm trước.

Mặc dù giá không còn tăng nóng, mức giá hiện tại vẫn là rào cản lớn đối với nhiều người mua ở thực.

Trong khi đó, các biến động từ kinh tế thế giới, căng thẳng địa chính trị và áp lực lạm phát tiếp tục khiến tâm lý đầu tư trở nên dè dặt hơn. Người mua hiện dành nhiều thời gian hơn để đánh giá khả năng tài chính, dòng tiền và tiềm năng khai thác thực tế trước khi quyết định xuống tiền.

Đâu là tâm điểm mới của thị trường TP. HCM?

Một trong những diễn biến đáng chú ý nhất trong quý đầu năm là sự nổi lên của khu vực Bình Dương (cũ) như một cực tăng trưởng mới.

Không chỉ dẫn đầu về nguồn cung, khu vực này còn ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất toàn thị trường. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 7% so với quý trước và tăng tới 37% so với cùng kỳ năm 2025. Một số dự án mới đã tiệm cận mốc 70 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia, sự thay đổi này đến từ kỳ vọng hưởng lợi hạ tầng, khả năng kết nối ngày càng tốt với trung tâm TP. HCM và sức hút của các khu đô thị quy mô lớn đang được triển khai trong khu vực.

Trong khi quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, khu vực Bình Dương (cũ) đang trở thành lựa chọn thay thế của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Phục hồi nhưng chưa phải chu kỳ tăng nóng mới

One Mount Group dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM trong năm 2026 có thể đạt khoảng 28.000-29.000 căn. Dù vậy, con số này đã được điều chỉnh giảm khoảng 2.000 căn so với dự báo trước đó, phản ánh sự thận trọng của các chủ đầu tư trước môi trường lãi suất và chi phí vốn hiện nay. Các chuyên gia nhận định thị trường TP. HCM đang bước vào một giai đoạn phục hồi mang tính chọn lọc hơn là một chu kỳ tăng trưởng nóng.

Nguồn cung đã cải thiện, giao dịch đã tăng lên và nhiều dự án hạ tầng lớn tiếp tục tạo động lực cho thị trường. Tuy nhiên, người mua hiện không còn bị cuốn theo tâm lý đám đông mà chú trọng hơn đến giá trị thực, khả năng khai thác và hiệu quả tài chính của sản phẩm.

Chính sự thay đổi trong hành vi này đang khiến thị trường phục hồi theo hướng bền vững hơn, nhưng cũng là lý do khiến TP. HCM chưa thể chứng kiến một "làn sóng" bùng nổ như những gì từng diễn ra trong các chu kỳ trước.