Như đã đề cập trong bài viết “Nhà ở cho thuê - cuộc đại cách mạng nhà ở mới: Giải pháp nào để nhà ở cho thuê phát huy vai trò “xương sống?”, một trong những yếu tố có tính quyết định đến việc thành công hay không của việc phát triển các dự án nhà ở cho thuê là nguồn vốn.
Cụ thể, theo ông Trương Anh Tuấn - Thành viên Ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam: "Trước hết cần giải quyết vấn đề về nguồn vốn để các chủ đầu tư dễ tiếp cận. Nguồn vốn đó phải thông qua người mua, thuê nhà ở xã hội chứ không phải rót vốn trực tiếp vào chủ đầu tư vì như vậy rất khó kiểm soát. Khi rót vốn bằng cách cho người mua nhà vay sẽ tạo điều kiện, cơ chế nhanh hơn, thông thoáng hơn, góp phần đẩy mạnh thị trường này hơn".
Khu vực nhà ở cho thuê đang thiếu nguồn cung nghiêm trọng (ảnh minh họa)
Hiện nay, chúng ta đang chứng kiến tình trạng nhiều người thu nhập thấp chưa được giải quyết nhu cầu có nơi ở. Gói hỗ trợ vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng dù chỉ có mức lãi suất cho vay là 4,8%nămvà có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2016 nhưng nỗi lo mất cơ hội mua nhà vẫn hiện hữu trong người dân.
Giới BĐS đánh giá rằng, dù đã gần “hết hạn” nhưng việc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng vẫn “rối như tơ vò”, nhiều người còn hoài nghi tính hiệu quả của gói vay ưu đãi này.
Trên thực tế, dù có phát huy tốt vai trò của mình, gói 30.000 tỷ đồng cũng chỉ giải quyết được phần nào nhu cầu cho “lớp trên” của nhóm người có thu nhập thấp, còn “lớp dưới” của nhóm này vẫn không đủ khả năng để mua các căn hộ nhà ở xã hội dù có được vay ưu đãi đi chăng nữa.
Họ là nhóm những người lao động nghèo, di cư, tìm kiếm công ăn việc làm ở các đô thị lớn như những công nhân xây dựng, những người bán hàng rong… Họ chính là một bộ phận rất lớn các “công dân đô thị” hiện nay đang vô cùng thiếu thốn về nhà ở. Họ thậm chí phải thuê những chỗ rất sơ sài, nghèo nàn làm chỗ trú nắng trú mưa và không được đảm bảo một chỗ ở đủ tiêu chuẩn.
Nhận định về vấn đề này GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Chiến lược nhà ở đã được đặt ra nhưng nhà ở cho thuê vẫn chưa hướng đến những người nghèo, những người ở tầng dưới của nhóm có thu nhập thấp. Có khi họ phải thuê những nơi mà 10 người cùng ngủ trên 1 tấm ván tạm bợ, coi như có chỗ ngả lưng để sáng hôm sau dậy đi làm. Vì sao có tình trạng này? Câu trả lời là bởi chúng ta gần như không hề có nguồn cung đủ tiêu chuẩn cho phân khúc này”.
Nhiều người đang phải sống ở các khu nhà trọ tạm bợ
Luật Nhà ở hiện hành chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng, đặc biệt là tại các đô thị lớn có nhu cầu cao về nhà ở. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đến đầu tư xây dựng nhà ở để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, trong khi thực tế lại rất cần quỹ nhà ở để cho thuê với các đối tượng không đủ khả năng về tài chính.
Bên cạnh đó, Luật cũng chưa có quy định cụ thể về các định chế tài chính tham gia hỗ trợ vốn cho phát triển nhà ở, đặc biệt là hỗ trợ cho người thu nhập thấp, hộ nghèo vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở hoặc cho doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.
Ông Võ cho rằng, mấu chốt là phải tạo cơ chế cho các doanh nghiệp để doanh nghiệp xông pha vào lĩnh vực này. Dù các doanh nghiệp có một phần trách nhiệm xã hội nhưng không ai có thể ép được họ mang tiền của họ đầu tư vào một khu vực không có lãi hoặc thu hồi rất chậm.
“Không có nguồn cung là bởi các doanh nghiệp không hề mặn mà với những dự án này. Nguyên nhân chính là do chúng ta gần như không có vốn tín dụng thấp để phục vụ cho phát triển nhà ở cho thuê. Vốn tín dụng hiện vẫn là vốn vay thương mại chứ không phải vốn đầu tư BĐS cho thuê. Phân khúc này lại cần một nguồn vốn tín dụng dài hạn, lãi suất thấp khoảng 1 - 2% chứ không thể ở mức 5 - 6% được, nếu thế thì doanh nghiệp họ không có lãi ”, GS Đặng Hùng Võ phân tích.
Nhiều ý kiến cho rằng, để giải quyết tình trạng này không nên chỉ dồn vào các dự án nhà cho thuê quy mô lớn của các doanh nghiệp mà nên có cơ chế chính sách khuyến khích các gia đình, cá nhân có đất, có tiền đầu tư xây dựng các khu nhà đảm bảo đủ tiêu chuẩn sống cho người thu nhập thấp thuê. Như Nghị định 188/2013/NĐ-CP về quản lý, phát triển NOXH có các chính sách như được vay với lãi suất ưu đãi 5%/năm, được giảm thuế thu nhập cá nhân, được tạo điều kiện về quy hoạch, thiết kế...
Tuy nhiên để làm được điều này cần linh động hơn, bởi sẽ rất khó khuyến khích các cá nhân, gia đình xây dựng các khu nhà cho thuê nếu bắt họ phải tự bỏ vốn xây dựng trước các công trình đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn về diện tích, môi trường sống, hạ tầng xã hội… rồi mới được hưởng chính sách.
Đồng ý với quan điểm này, GS Đặng Hùng Võ khẳng định: “Chúng ta nên “đi bằng hai chân”. Một mặt là tạo cơ chế chính sách cho các doanh nghiệp có cơ hội và đủ điều kiện để phát triển các dự án nhà ở cho thuê. Mặt khác có các chính sách ưu đãi để các tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế khác nhau tự bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê. Có thể động viên các hộ gia đình cá nhân có đất, có tiền nên xây dựng các khu nhà cho thuê có chất lượng đủ đảm bảo tiêu chuẩn sống an toàn, đáp ứng phần nào nhu cầu của nhóm người lao động, thu nhập thấp”.
GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
“Các gia đình, cá nhân này khi xây lên các khu nhà cho thuê có thể lấy giá cao hơn một chút nhưng chỉ cần cung cấp được tiêu chuẩn nhà ở tốt hơn một chút cho người dân là được. Chỉ có như vậy mới giải quyết được việc tăng nguồn cung cho khu vực nhà ở cho thuê. Tôi cho rằng hiện nay TP.HCM đang làm rất tốt việc này. Nhiều gia đình có đất đã xây dựng các khu nhà cho sinh viên, người lao động, công nhân thuê với mức giá phù hợp với thu nhập, diện tích có thể nhỏ nhưng cũng đã phần nào đảm bảo được nhu cầu nhà ở cho nhiều người”, GS Võ nói thêm.
Bên cạnh đó, việc thành lập 1 Quỹ động viên các nhà hảo tâm đóng góp cũng là một trong những giải pháp có khả năng giải quyết phần nào việc huy động nguồn vốn cho phân khúc nhà ở cho thuê. Quỹ này cũng đồng thời đảm nhiệm chức năng tạo thêm một kênh huy động vốn với lãi suất ưu đãi, ổn định và thời gian cho vay dài hạn của các địa phương có nhu cầu cao về nhà ở nhằm hỗ trợ cho các đối tượng khó khăn về nhà ở được vay vốn từ Quỹ để thuê, thuê - mua rồi tiến tới mua được nhà ở xã hội.
Quỹ này cũng có thể hỗ trợ cho các doanh nghiệp vay vốn tham gia phát triển các dự án nhà cho thuê. Thái Lan là một trong những nước điển hình trong khu vực đã làm được điều này từ lâu để giải quyết bài toán nhà ở cho thuê.
Có nhiều biện pháp để phát triển khu vực nhà cho thuê đáp ứng được các tiêu chuẩn nhà ở cho người thu nhập thấp (Ảnh minh họa)
Tâm huyết với việc phát triển các khu nhà cho thuê dành cho người thu nhập thấp, GS Đặng Hùng Võ cho rằng việc nâng cao sắc thuế nhà đất cũng như thu thuế lũy tiến BĐS thứ 2 trở lên cũng có thể góp một phần vào huy động vốn phát triển các khu nhà cho thuê. Theo ông Võ, việc thu thuế từ BĐS không chỉ để phát triển, nâng cấp hạ tầng đô thị mà còn để phát triển phân khúc nhà ở cho thuê là điều hoàn toàn hợp lý và khả thi.
Xin được trích dẫn một ý kiến của GS Đặng Hùng Võ thay cho lời kết loạt bài Nhà ở cho thuê - Cuộc đại cách mạng nhà ở mới: “Ở giai đoạn hiện nay, không thể bỏ qua tầm quan trọng của phân khúc nhà ở cho thuê. Nếu chỉ nghĩ đến chuyện kinh doanh nhà ở kể cả nhà ở giá rẻ thì sẽ không bao giờ giải quyết được hết nhu cầu nhà ở của nhiều người, không đáp ứng được quyền có chỗ ở của nhiều người.
Chỉ có phát triển mô hình nhà ở cho thuê đủ tiêu chuẩn mới là cách giải quyết tốt nhất việc tìm nơi ở cho những người có thu nhập quá thấp, những người nghèo, người tìm về các đô thị lớn để tìm kiếm cơ hội việc làm, để họ có thể chi trả chi phí nhà ở ở mức thấp nhất. Làm được điều này thì mới giải quyết được câu chuyện nhà ở ở Việt Nam".
