Thăm dò thị trường bằng booking để tăng giá bán?
Gần đây, tại không ít dự án chung cư, khu đô thị trong giai đoạn mới triển khai hoặc chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật đã xuất hiện tình trạng môi giới, tư vấn, giới thiệu dự án và mời gọi booking (đặt cọc giữ chỗ). Cụ thể, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ sớm sẽ chuyển một khoản tiền cọc cho người tư vấn, môi giới hoặc đơn vị phân phối dự án để được giữ chỗ ưu tiên hay còn được gọi là booking giữ chỗ, đặt chỗ. Theo đó, việc chuyển tiền càng diễn ra sớm, số thứ tự của khách hàng càng được ưu tiên hơn trong buổi ráp căn.
Trong trường hợp không chọn được sản phẩm phù hợp trong buổi ráp căn, khách hàng có thể tiếp tục giữ chỗ để chờ các đợt mở bán tiếp theo. Nếu khách hàng quyết định không mua nữa, số tiền giữ chỗ này sẽ được hoàn về lại sau khoảng thời gian quy định. Thời gian hoàn tiền này được ghi trong phiếu giữ chỗ.
Như vậy, trước khi ráp căn, khách hàng có thể có số thứ tự ưu tiên hoặc phiếu giữ chỗ nhưng vẫn chưa được biết mình sẽ sở hữu căn hộ nào, tọa lạc tại vị trí nào, giá trị bao nhiêu… Tất cả những thông tin này sẽ được công bố chi tiết trong buổi ráp căn, sau khi khách hàng đã "chốt" được căn nhà ưng ý.
Xét ở góc độ tích cực, hoạt động booking đặt chỗ sẽ hướng tới mục tiêu thăm dò thị trường, đồng thời giúp bên bán giữ chân được những khách hàng tiềm năng. Lượng khách hàng booking lớn sẽ giúp chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhìn nhận, đánh giá được thị hiếu, những phân khúc mà khách hàng đang quan tâm.
Ngược lại, ở góc độ tiêu cực, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khan hiếm nguồn cung, không loại trừ khả năng, việc đo lường thị trường này lại nhằm mục đích tăng giá bán, gây nhiễu thông tin thị trường cho người có nhu cầu thực. Chưa kể, cũng sẽ có một tỷ lệ nhất định là những người môi giới, các nhà phân phối chính dự án tự bỏ tiền ra để tạo "sóng" nhằm trục lợi từ việc tăng giá bán.
Dẫn chứng về các yếu tố tiêu cực trong hoạt động booking từ các trường hợp phóng viên Reatimes nghiên cứu, khảo sát. Cụ thể, anh T. một nhân viên môi giới được giới thiệu là người của một sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Cầu Giấy, TP Hà Nội cho hay, hiện nay dự án mà bên anh đang phân phối chưa được phê duyệt bảng giá, chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật nên đơn vị anh mới chỉ nhận booking, đặt chỗ tại dự án, khách hàng chỉ cần bỏ ra số tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng sẽ có thể đặt chỗ cho khoảng căn hộ mà mình có nhu cầu muốn mua.
Nhiều thông tin môi giới mời chào khách hàng booking vào dự án bất động sản được đăng tải trên mạng xã hội (Ảnh: Chụp màn hình)
Cũng theo anh T. quy trình booking và ráp căn thông thường sẽ được thực hiện theo 4 bước. Bước 1, đặt cọc giữ chỗ, nhận số thứ tự của dự án. Bước 2, lựa chọn căn hoặc bốc theo thứ tự ưu tiên. Bước 3, khi đã chọn được căn, xác nhận "chốt đơn" với mã căn rồi chuyển tiền giữ chỗ thành tiền "cọc chết". Bước 4, trường hợp không chọn được căn phù hợp, tiếp tục giữ chỗ để chờ các đợt mở bán tiếp theo hoặc có thể nhận lại tiền đặt cọc của mình.
Trong quá trình tư vấn, anh T. cũng chỉ nêu ra giá bán dự kiến khi mở bán tại dự án, từ đó khách hàng có thể cân đối nguồn tiền bỏ ra khi dự án đủ điều kiện mở bán. Khi có giá chính thức, khách hàng có thể mua hoặc yêu cầu trả lại nếu thấy không phù hợp.
Ngoài ra, theo anh T. nếu khách hàng muốn chắc chắn mua được căn hộ theo ý muốn của mình, có thể booking nhiều căn một lúc. Trường hợp lúc rap căn, không mua được căn này thì có thể mua căn khác.
Tương tự, thông tin từ anh H. một khách hàng từng mua căn hộ sau quá trình tư vấn, booking dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội cho biết, thời điểm ban đầu khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, anh được một nhân viên môi giới giới thiệu về căn hộ tại một dự án, trong quá trình tư vấn, nhân viên môi giới giới thiệu và đưa ra mức giá dự kiến mở bán khoảng 65 - 68 triệu đồng/m2. Sau khi được tư vấn, anh H. đã booking 100 triệu đồng với một căn hộ. Tuy nhiên, sau khi mở bán, giá căn hộ anh H. booking đã tăng lên 70 triệu đồng/m2, cao hơn 2 triệu đồng giá dự kiến ban đầu.
Theo anh H. do gia đình anh cũng đã mất nhiều thời gian để tìm hiểu và chốt mua tại đây, nên giá thành dù chênh từ 2-3 triệu đồng/m2 thì gia đình cũng cố gắng để mua được căn hộ ưng ý. Nhưng thực tế, không thể phủ nhận, việc booking đã khiến gia đình không còn thế chủ động trong quyết định mua căn hộ.
Nhìn từ những trường hợp điển hình trên có thể thấy, khách hàng chỉ có cơ hội được mua căn hộ theo ý muốn. Tuy nhiên, rủi ro là chưa biết giá bán căn hộ đó là bao nhiêu, chưa chắc chắn đã mua được nếu căn hộ đó có nhiều người cùng booking và phải nộp tiền cho hoạt động booking này.
Bên cạnh đó, con số booking lớn tại một số dự án bất động sản rất dễ tạo ra hiệu ứng đám đông, hiệu ứng này chi phối đến hành vi mua bán của những người có nhu cầu. Có khả năng xảy ra trường hợp, người bán khi cầm được đằng chuôi thì tạo lập các "ma trận" booking, đẩy giá bán, thiết lập chính sách…
Cần có phương án ngăn chặn hành vi thao túng, lũng đoạn thị trường
Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, đặt cọc giữ chỗ là một giao dịch dân sự, nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, vì vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng. Bởi khách hàng không biết được mục đích thực sự mà các sàn giao dịch bất động sản cùng với các chủ đầu tư đưa ra các chương trình booking nhằm mục đích gì? Rất có thể khi khảo sát thị trường thấy được lượng booking lớn, chủ đầu tư có thể tăng giá căn hộ tại thời điểm mở bán, cao hơn giá mở bán dự kiến.
Còn đối với tâm lý của khách hàng thì việc tăng một vài giá so với dự kiến ban đầu cũng nằm trong khoảng chấp nhận được, khi đó họ vẫn sẽ xuống tiền để mua căn hộ. Chỉ cần như vậy thì người bán đã đạt được mục đích khi cho booking thăm dò thị trường của mình.
Có thể nhận thấy, sau khi đẩy được giá căn hộ lên, đơn vị bán (chủ đầu tư, nhà phát triển hay sàn môi giới) dự án chính là người được lợi nhất, còn khách hàng là người chịu thiệt thòi.
Khi số lượng booking lớn, nhu cầu của khách hàng nhiều, cũng là thời điểm chủ đầu tư tạo ra mặt bằng giá mới cao hơn so với giá dự kiến ban đầu. Và khi giá mới được ban hành thì câu chuyện thiệt thòi hiện hữu sẽ hướng về phía khách hàng có nhu cầu sở hữu căn hộ.
Một dự án ở Hà Nội đang được môi giới tư vấn, mời booking (Ảnh: Nguyễn Minh).
Các chuyên gia cũng cho rằng, dưới góc độ kinh tế, đây có thể được xem là một hành vi làm lũng đoạn giá thị trường, tạo cơn sốt ảo, đẩy giá lên cao. Thực tế, hệ lụy của giá chung cư tăng đột biến, dẫn theo cơn sóng tăng giá của các bất động sản xung quanh, khiến bài toán về xây nhà an cư vừa túi tiền mà các cơ quan chức năng bao năm nay đang tìm giải pháp càng thêm nan giải.
Từng chia sẻ nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt nam - cho rằng, giá đất đai ở một số nơi có tình trạng nhảy múa, tăng vọt, trong đó có "sự góp sức" của giới đầu cơ, môi giới không chuyên nghiệp. Thậm chí, ngay cả nhà môi giới tại các công ty chuyên nghiệp cũng cố tình "tiếp tay" đẩy giá, thổi giá nhằm hưởng lợi, không phục vụ cho phát triển của các địa phương.
"Giá nhà đất không ngừng tăng ảo trong khi thu nhập của người dân không mấy cải thiện sẽ làm trầm trọng thêm nguy cơ bất bình đẳng xã hội. Người có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thực sự đang phải trả một khoản tiền lớn cho giới đầu cơ, người nghèo đang phải chi trả nhiều hơn cho nhu cầu về nhà ở, khiến tình trạng gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng lớn", ông Đính chia sẻ.
Còn theo luật sư Nguyễn Thị Trâm - Đoàn luật sư TP Hà Nội - phương thức booking trước khi đủ điều kiện mở bán có thể đẩy rủi ro pháp lý về phía khách hàng. Do đó, để tránh những rủi ro phát sinh không đáng có, khách hàng cần tỉnh táo và tìm hiểu kỹ lưỡng về tính pháp lý của các giao dịch nhằm bảo vệ quyền lợi của mình. Đặc biệt, chỉ nên ký hợp đồng khi đã có đủ thông tin pháp lý rõ ràng về dự án.
"Mặc dù pháp luật có quy định bảo vệ cho bên bị vi phạm hợp đồng đó là có quyền khởi kiện ra tòa án, tuy nhiên quy trình tố tụng diễn ra thường mất rất nhiều thời gian, chi phí và công sức, cho dù có thắng kiện thì việc thu hồi số tiền cũng không thể nhanh chóng và dễ dàng", luật sư Trâm nói.
Báo cáo về việc phân tích cơ cấu giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, một số chủ đầu tư dự án bất động sản tận dụng tình hình nguồn cung bất động sản hạn chế để đưa ra giá chào bất động sản cao, với mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn so với mức trung bình của các dự án bất động sản.
Đặc biệt, trong trường hợp tại một khu vực chỉ có rất ít, thậm chí duy nhất một dự án mở bán trong khi nhu cầu và số lượng người đăng ký mua nhiều thì chủ đầu tư có thể nâng giá bán (do không có cạnh tranh và giá tham chiếu) để thu lợi.
Bên cạnh đó, một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản nhiễu loạn thông tin thị trường để thổi giá, tạo giá ảo... và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.
Tại báo cáo, Bộ Xây dựng cho biết, cơ bản chủ đầu tư các dự án nhà ở dành trung bình khoảng 3% giá bán trả cho bên sàn giao dịch, môi giới bán hàng. Tuy nhiên, bên sàn giao dịch, môi giới thường lựa theo tình hình thị trường để cộng thêm giá khi giao dịch với khách hàng. Các dự án có ít sản phẩm mà nhiều khách hàng quan tâm thường người mua phải trả thêm tiền so với giá trong hợp đồng đồng ký kết với chủ đầu tư gọi là tiền chênh.
Số tiền chênh này không cố định mà tùy thuộc vào sức nóng của thị trường, của dự án và thỏa thuận của bên môi giới với khách hàng, có thể ở mức 5% giá bán, thậm chí 10% hoặc 20%.
