Nhiều khoảng trống pháp lý trong việc chuyển nhượng đất có sẵn hạ tầng kỹ thuật

Vẫn còn nhiều khoảng trống trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật

Theo LS. Vũ Lê Bằng - Luật sư Điều hành Công ty Luật TNHH Nishimura & Asahi Việt Nam, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), dữ liệu từ các đơn vị thị trường cho thấy, tính đến quý II/2025, tổng số sản phẩm bất động sản để chuyển nhượng, bao gồm nhà thấp tầng (biệt thự/liền kề) và đất nền dự án đạt khoảng 15.000 sản phẩm, chiếm 40% tổng nguồn cung.

Trong đó, có 58 dự án mới được cấp phép với 16.627 căn/lô nền và 157 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh với tổng cộng 52.223 sản phẩm. Dự báo trong năm 2025, sản phẩm đất nền sẽ chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, dưới 5%, do quy định ngày càng chặt chẽ hơn về khu vực đô thị được phép phân lô bán nền. Tuy nhiên, phân khúc này vẫn được đánh giá có sức bật tốt trên thị trường.

Đối với đất trong khu công nghiệp để cho thuê, cho thuê lại, tính đến quý 2/2025, quy mô quỹ đất đang hoạt động đạt khoảng 38.200 – 41.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình trên toàn quốc đạt khoảng 77%, riêng khu vực miền Nam vượt 90%, trong khi giá thuê duy trì mức tăng 3-7% mỗi năm. Lượng hấp thụ ròng cũng đạt khoảng 55-80 ha. Dự báo giai đoạn 2025-2028, nguồn cung mới đất khu công nghiệp tại khu vực miền Nam dự kiến sẽ đạt 7.000 ha. Về thị trường, Kinh Bắc (KBC) dẫn đầu với nhiều thương vụ lớn trong năm 2025 như 83 ha tại Hưng Yên, 31 ha tại Bắc Ninh và 30 ha tại Hải Phòng; Becamex/VSIP tiếp tục là cụm chủ lực, trong khi Viglacera cũng mở rộng danh mục các khu công nghiệp của mình.

Liên quan đến hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hạ tầng kỹ thuật (HTKT), LS. Vũ Lê Bằng cho biết, trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15 (Luật KDBĐS 2023) có hiệu lực, hoạt động kinh doanh QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật (HTKT) trong các dự án bất động sản gặp nhiều vướng mắc về pháp lý. Cụ thể, đối với hoạt động "phân lô bán nền", dù đây được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng các điều kiện chuyển nhượng lại chủ yếu do pháp luật đất đai điều chỉnh thay vì pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc kinh doanh QSDĐ có HTKT trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở được coi là một hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư.

Ngoài ra, các khái niệm "chủ đầu tư cấp 1" và "chủ đầu tư cấp 2" liên quan đến việc thuê, giao hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng trong dự án đầu tư phát triển đô thị đã được quy định đối với loại hình này, nhưng vẫn chưa có quy định tương ứng cho các dự án bất động sản khác. Bên cạnh đó, hoạt động cho thuê và cho thuê lại QSDĐ đã có HTKT trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao tuy đã có khung pháp lý khá đầy đủ, nhưng vẫn tồn tại một số vướng mắc, đặc biệt là về phương thức giao dịch và ký kết giữa chủ đầu tư, bên thuê QSDĐ và bên thứ ba thuê lại toàn bộ hoặc một phần QSDĐ.

Điều này dẫn đến nhiều vi phạm liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hạ tầng kỹ thuật (HTKT) trong thực tế. Điển hình là việc chuyển nhượng QSDĐ theo hình thức phân lô bán nền cho khách hàng khi chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chưa lập dự án hoặc chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định của pháp luật đất đai. Nhiều dự án 'ma' và tình trạng tách thửa trái phép đã gây rủi ro lớn cho người mua. Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn, thậm chí có trường hợp bị coi là vi phạm pháp luật do không xin ý kiến chấp thuận của UBND cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, tại một số địa phương, công tác giám sát và xử lý sai phạm còn thiếu chặt chẽ, dẫn đến tình trạng vi phạm kéo dài, ảnh hưởng đến nhiều đối tượng. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã khắc phục và làm rõ một số vướng mắc pháp lý, tuy nhiên vẫn còn những khoảng trống cần được tiếp tục hoàn thiện liên quan đến hoạt động kinh doanh QSDĐ có HTKT trong các dự án bất động sản.

Cần các bước thẩm định kỹ lưỡng trước khi chuyển nhượng bất động sản

LS. Lương Văn Lý - Cố vấn cao cấp Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers, Trọng tài viên VIAC cũng chỉ ra một số hạn chế còn tồn tại trong quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có sẵn hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Các hạn chế này thể hiện ở nhiều khía cạnh. Trước hết, khái niệm "kinh doanh QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật" chưa được định nghĩa cụ thể, khiến hoạt động này dễ bị lẫn với các hình thức kinh doanh bất động sản khác, đặc biệt là chuyển nhượng dự án.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa quy định rõ ràng về tư cách chủ đầu tư của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật. Từ đây, vấn đề kế thừa quyền và các nghĩa vụ liên quan từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng cũng còn chưa được làm rõ, gây khó khăn trong việc tiếp nối triển khai dự án.

Đồng tình với những phân tích của LS. Lương Văn Lý, LS. Nguyễn Trúc Hiền - Luật sư Thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF - Hồng Đức) cho rằng, pháp luật chưa phân định rõ ràng giữa chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức và chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Điều này dẫn đến lúng túng trong quản lý nhà nước, cũng như tiềm ẩn rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.

Về bản chất pháp lý, chuyển nhượng QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật chỉ đề cập đến việc chuyển quyền sử dụng đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật để bên nhận chuyển nhượng có thể tự xây dựng theo mục đích đã được duyệt và tuân thủ các điều kiện. Trong khi đó, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án, bao gồm cả quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm liên quan đến dự án đó.

Từ sự khác nhau về bản chất này, LS. Nguyễn Trúc Hiền cũng lưu ý các doanh nghiệp về các rủi ro trong các loại giao dịch. Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật, rủi ro thường phát sinh từ việc không xác định rõ tư cách chủ thể: bên nhận chuyển nhượng có được công nhận là chủ đầu tư kế tiếp hay chỉ đơn thuần là người sử dụng đất ? Nếu hợp đồng không làm rõ, cơ quan quản lý có thể từ chối chấp thuận hồ sơ xây dựng hoặc triển khai dự án, dẫn đến dự án bị chậm trễ, đình trệ.

Trong khi đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản, rủi ro thường nằm ở phạm vi và tính kế thừa nghĩa vụ. Bên nhận chuyển nhượng không chỉ tiếp nhận quyền khai thác mà còn phải chịu trách nhiệm cho toàn bộ nghĩa vụ tài chính, pháp lý và các ràng buộc với các bên liên quan. Do đó, trước khi tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản, các bên phải có bước thẩm định kỹ lưỡng, hợp đồng cũng nên có những quy định rõ nguyên tắc kế thừa hoặc phân định trách nhiệm trước - sau khi chuyển nhượng./.