Lời tòa soạn: Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" là một chương trình lớn mang tính nhân văn sâu sắc, giúp những người có thu nhập thấp cũng có nơi ăn chốn ở phù hợp.
Bộ Xây dựng đã thống kê kết quả bước đầu triển khai, có thể thấy rằng, bên cạnh những tín hiệu khả quan, việc triển khai Đề án còn gặp rất nhiều thách thức.
Trước thực trạng đó, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã tích cực vào cuộc để nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc còn tồn tại, thúc đẩy quá trình thực hiện Đề án để nhanh chóng đạt được mục tiêu đã đề ra.
Thực tế cho thấy, từ mục tiêu đến chính sách và thực tiễn còn nhiều bất cập. Thị trường vẫn đang chờ đợi lượng nguồn cung lớn về nhà ở xã hội, trong khi cả doanh nghiệp và các địa phương vẫn chưa thực sự tìm được giải pháp phù hợp để khơi thông nguồn lực phát triển.
Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội: Nhận diện rào cản, hóa giải thách thức. Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Mới đây, khi nhìn nhận về những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng đề cập đến khó khăn liên quan đến phát triển nhà ở, nhà ở xã hội (NƠXH).
Đồng thời, ông Dũng cho biết, những khó khăn sẽ sớm được tháo gỡ, khi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã sẵn sàng trình Chính phủ, bảo đảm có hiệu lực khi các luật có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024.
Đặc biệt, ngày 27/6, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, kỳ vọng tháo gỡ ách tắc định giá đất đang tồn tại ở nhiều dự án. Nghị định về NƠXH cũng sắp sửa ban hành, theo thông tin từ Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, tại phiên chất vấn của Quốc hội vừa qua.
Riêng Hà Nội, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Trần Sỹ Thanh yêu cầu sở, ngành, địa phương cam kết, ít nhất đến ngày 1/10/2024 khởi công một dự án NƠXH. Sở Xây dựng Hà Nội vừa rồi cũng có báo cáo gửi UBND TP, đề nghị xem xét, chấp thuận đề xuất xây dựng thêm 9 khu NƠXH tại Hà Đông, Đan Phượng, Gia Lâm, Đông Anh, Mê Linh…, được Sở Quy hoạch - Kiến trúc trình hồi tháng 4.
Phía doanh nghiệp cũng đã và đang triển khai một số dự án NƠXH, như quyết tâm, cam kết đặt ra khi Chính phủ phát động triển khai Đề án xây dựng 1 triệu căn NƠXH hồi tháng 4/2022. Thậm chí, có doanh nghiệp còn tha thiết đề nghị lãnh đạo tỉnh cho phép chuyển đổi một phần nhà ở thương mại ở một dự án đang triển khai, sang NƠXH nhằm tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp có cơ hội mua nhà. Như Chủ tịch HĐQT Công ty Dầu khí Cửu Long đề cập trong buổi gặp gỡ với lãnh đạo tỉnh Sóc Trăng, ngày 6/7 mới đây.
Trước nỗ lực đốc thúc của Chính phủ, địa phương, quyết tâm của doanh nghiệp và nhiều chính sách tháo gỡ sắp sửa có hiệu lực, phân khúc NƠXH có cơ hội bứt phá. Tuy nhiên, hiện dự án NƠXH vẫn mở bán nhỏ giọt. Nếu không có những giải pháp đột phá và sát sườn với người dân, doanh nghiệp, thậm chí là cứng rắn, thì khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế sẽ còn xa.
Doanh nghiệp "không nói suông"
Còn nhớ sau khi Chính phủ phê duyệt đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021 - 2030, ngày 3/4/2023, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng nhận nhiệm vụ.
Theo đó, tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2023, lãnh đạo CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) cho biết, công ty sẽ tham gia và cam kết đóng góp 20.000 sản phẩm nhà ở xã hội trong những dự án công ty triển khai. Tương tự, Chủ tịch Kim Oanh Group cũng bày tỏ mong muốn làm 23 dự án nhà ở xã hội, với hơn 40.000 căn mà thị trường trọng điểm là Bình Dương, Đồng Nai. Trong đó, giai đoạn 1 dự kiến đến năm 2026, công ty sẽ giới thiệu ra thị trường 14 dự án với 25.000 sản phẩm.
Riêng Vinhomes dự định, trong vòng 5 năm sẽ hoàn thiện 500.000 căn hộ Happy Homes tại nhiều địa phương trên cả nước. Hiện doanh nghiệp này đã khởi công các dự án Happy Homes ở Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị, và Cam Ranh - Khánh Hòa, cung cấp khoảng 10.000 căn hộ cho các địa phương này. Các dự án Happy Homes Hà Nội, Hưng Yên, Thủ Đức - TP.HCM, Hà Tĩnh vẫn trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý.
Công trường dự án nhà ở xã hội Happy Home Cam Ranh. (Ảnh: Văn Kỳ)
Tổng công ty Viglacera có kế hoạch đầu tư 50.000 căn NƠXH trong giai đoạn 2022 - 2030. Hiện đã bàn giao khoảng 5.000 căn hộ tại Hà Nội và đang triển khai 10.000 căn ở 4 địa phương Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hà Nam và Phú Thọ.
Cuối tháng 5 vừa qua, Địa ốc Hoàng Quân ký thỏa thuận hợp tác đầu tư, xây dựng NƠXH với Novaland và khẳng định "không nói suông". Dự kiến, 3000 căn hộ sẽ bàn giao trong năm nay tại nhiều địa phương.
Trước đó, với đề án 1 triệu căn hộ NƠXH, Novaland lên tiếng sẽ đóng góp 200.000 căn ở phía Nam. Hoàng Quân cũng đồng hành cùng đề án với 50.000 căn hộ. Tính ra, số lượng cả hai doanh nghiệp đăng ký đã chiếm 1/4, trên tổng số 1 triệu căn hộ NƠXH theo đề án của Chính phủ!
Cùng với những cam kết đến từ các doanh nghiệp khác, như Becamex IDC 120.000 căn; Tập đoàn Hưng Thịnh 100.000 căn; Tập đoàn Thắng Lợi 100.000 căn; Tổng công ty Xây dựng Hà Nội - Hancorp 10.000 căn… Nếu hoàn thành, Đề án 1 triệu căn NƠXH về đích tốt đẹp là chuyện không phải bàn.
Song, chỉ còn 2 quý nữa là bước sang năm 2025, cũng là năm kết thúc giai đoạn 1 (2021 - 2025) trong việc phát triển NƠXH mà nhiều doanh nghiệp cùng đặt ra, dự kiến lượng NƠXH cung ra thị trường không đạt như cam kết, kỳ vọng.
Về nguyên nhân, cơ chế vẫn là vấn đề doanh nghiệp nhắc đến nhiều nhất. Như Chỉ thị 34/CT-TW ngày 24/5/2024 nhận định, một trong những nguyên nhân chính khiến mục tiêu phát triển NƠXH đến năm 2030 chưa đạt được là do hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách chậm đổi mới, hoàn thiện.
Là đơn vị đầu tư, xây dựng NƠXH, Chủ tịch Tập đoàn Hoà Bình - ông Nguyễn Hữu Đường cho biết, ngay việc xin chuyển đất làm nhà ở thương mại sang NƠXH cũng trải qua nhiều lần lấy ý kiến sở, ban ngành mới được cấp chủ trương đầu tư. Hiện Hòa Bình vẫn có dự án NƠXH 2 năm chưa được cấp chủ trương đầu tư dù đã cố gắng hoàn thành các thủ tục theo quy định.
Cái khó thứ hai, là thiếu quỹ đất sạch đã giải phóng mặt bằng ở vị trí phù hợp. Đầu tiên, UBND tỉnh, thành phố phải có quỹ đất được giải phóng mặt bằng. Thế nhưng, riêng TP. Hà Nội, 10 năm nay chưa có quỹ đất sạch nào để đấu thầu chủ đầu tư trong nội thành. "Nếu không có đất, không thể làm NƠXH", ông Đường nói. Trong khi, theo ông Đường, nguồn vốn chưa phải là vấn đề với doanh nghiệp có tiềm lực, chỉ cần có quỹ đất sạch ở vị trí phù hợp thì xây móng xong "người dân đã xếp hàng mua".
Có quỹ đất, nhưng định giá đất chưa đúng, chưa đủ, doanh nghiệp cũng rơi vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan". Đó là khi trót chuyển quỹ đất đã phê duyệt làm nhà ở thương mại sang làm NƠXH, nhưng phải "ngã ngửa" bởi các bất cập trong định giá đất.
Bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Kim Oanh Group cho biết, doanh nghiệp sẵn sàng chuyển quỹ đất đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm nhà ở thương mại, sang làm NƠXH. Song, thay vì ghi nhận đầy đủ chi phí, tối thiểu là những chi phí hợp lý thực tế đã bỏ ra tại thời điểm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất, cộng các chi phí lãi vay, trượt giá... đến thời điểm triển khai dự án, thì cơ quan quản lý chỉ tính cho doanh nghiệp theo khung giá của UBND tỉnh.
"Từ một quỹ đất có giá trị 1.000 tỷ đồng khi làm NƠXH, giá trị chỉ được ghi nhận 100 tỷ đồng!", bà Oanh nêu.
Như vậy, làm không khéo, doanh nghiệp cầm chắc lỗ. Trong khi, hiệu quả cho vay của gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng là không đáng kể. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho hay, tìm "đỏ mắt" không có ngân hàng nào cho vay lãi suất dưới 10%/ năm. Hiện các dự án của Lê Thành vẫn đang vay 13%/năm.
Ở góc độ doanh nghiệp xây dựng, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn xây dựng Hòa Bình cũng chia sẻ, các thủ tục liên quan nhà ở xã hội như phê duyệt dự án, duyệt phương án thiết kế, đối tượng mua, quy mô dự án, giá bán còn rất phức tạp. Ông Hải dẫn chứng trường hợp Hòa Bình đã làm việc với chủ đầu tư từ hai năm trước nhưng đến đầu năm nay mới "giải quyết tạm xong thủ tục" để triển khai, dù dự án đã có giấy phép đầu tư. Có những dự án quy mô hàng nghìn căn nhà ở xã hội nhưng thị trường không hấp thụ được do người dân không đủ điều kiện thụ hưởng. "Xây xong dự án nhưng sản phẩm không tiêu thụ được, doanh nghiệp cũng không dám mạnh dạn đầu tư", ông Hải cho hay.
Như vậy, chủ trương đã rõ, doanh nghiệp quyết tâm "không nói suông"; thậm chí đối với doanh nghiệp có tiềm lực, nguồn vốn "không phải là vấn đề", nhưng việc phát triển NƠXH vẫn nhiều khó khăn.
Dự án nhà ở xã hội mới chỉ là tên gọi
Kể từ khi khởi động chương trình 1 triệu căn hộ NƠXH, Hà Nội chỉ mới có dự án NHS Trung Văn, của liên danh công ty CP Đầu tư Xây dựng NHS và công ty CP Đầu tư Xây dựng số 4 mở bán. Dù vẫn chưa đảm bảo thời gian bàn giao tháng 7/2024 như dự kiến, nhưng việc tòa nhà hoàn thiện mỗi ngày cũng đủ khiến người mua yên tâm chờ đợi. Thời gian bàn giao được chủ đầu tư cập nhật là quý I/2025.
Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn thời điểm tháng 6/2024. (Ảnh: Yên Chi)
1 dự án mở bán trên tổng số 14 dự án đã có chủ trương đầu tư, là con số ít ỏi đối với thành phố gần 9 triệu dân như Hà Nội. Nhiều người đang tìm mua NƠXH có lẽ vẫn chưa quên cảnh xếp hàng từ 2,3h sáng để mong có suất mua ở NHS Trung Văn. Không ít người tiếc nuối khi mất cơ hội sở hữu căn hộ và than thở, họ mong chờ một số dự án khác mở bán nhưng "mãi chưa thấy".
Ngay cửa ngõ phía Tây, Dự án NƠXH Rice City Tố Hữu (Rice City Trung Văn) là ví dụ. Đây là dự án tiếp theo của chủ đầu tư BIC Việt Nam, sau Rice City Linh Đàm, Rice City Sông Hồng đã bàn giao những năm 2016, 2018.
Ban đầu, dự án dự kiến bàn giao trong quý IV/2022. Gần 2 năm trôi qua, cuộc sống "tiện nghi, thuận tiện và an toàn" như hứa hẹn vẫn chưa thấy đâu. Sau một thời gian khu đất để trống, hiện các cửa hàng chậu hoa, cây cảnh đang án ngữ. Nếu không quan sát từ trên cao, người ta khó mà để ý, đây là khu vực rộng hơn 6.600ha, có chỗ làm nhà vườn, chỗ đang bỏ trống. Còn lúc nào xây dựng thì "chưa biết".
Hiện trạng dự án nhà ở xã hội Rice City Tố Hữu thời điểm hiện tại. (Ảnh Yên Chi)
Ngoài dự án trên, BIC Việt Nam cũng được giới thiệu là chủ đầu tư tòa TC1 - dự án NƠXH Rice City Thượng Thanh (Rice City Long Biên). Phần diện tích NƠXH còn lại - tòa CT2, CT3, tên thương mại là Him Lam Thượng Thanh, do Công ty cổ phần Him Lam Thủ đô đầu tư.
Theo tìm hiểu của PV, ngày 18/1/2016, UBND TP. Hà Nội đã ra quyết định số 275/QĐ - UBND về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu nhà ở xã hội Thượng Thanh và đấu nối hạ tầng kỹ thuật khu vực, tỷ lệ 1/500. Ngày 10/5/2021, UBND TP. Hà Nội tiếp tục ra quyết định số 2057/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết Khu NƠXH Thượng Thanh và đấu nối hạ tầng kỹ thuật khu vực, tỷ lệ 1/500 tại ô đất ký hiệu CT1.
Hiện tại, liên danh hai chủ đầu tư có một số vấn đề chưa thống nhất. Trên khu đất, một số máy móc xây dựng đã được tập kết, nhưng hai bên vẫn chưa công bố thời gian khởi công xây dựng.
Cũng tại quận Nam Từ Liêm, dự án NƠXH Green Tower Đại Mỗ (thuộc Khu đô thị FLC Premier Parc Đại Mỗ - chủ đầu tư là FLC Group) vẫn đang là bãi đất trống. Cạnh đó, khu biệt thự liền kề đã có người ở. Khi hỏi về dự án NƠXH tại đây, chúng tôi nhận được câu trả lời: "Họ chưa xây dựng gì cả, chúng tôi cũng mong xây dựng cho khu này đồng bộ, đỡ nhếch nhác".
Dự án nhà ở xã hội Green Tower Đại Mỗ vẫn chưa xây dựng, trong khi phần nhà ở thương mại, biệt thự đã có người ở. (Ảnh: Yên Chi)
Được biết, tháng 6/2022, G6 Group nhận chuyển nhượng một phần dự án, là phần diện tích NƠXH (CT1 và CT3). Song, vì chưa có giấy phép xây dựng và chưa có chủ trương đầu tư, UBND TP. Hà Nội không phê duyệt chấp thuận chuyển nhượng dự án. Và đến nay vẫn rất khó đoán, bao giờ dự án khởi công?
Lãnh đạo một công ty bất động sản từ chối chia sẻ nhiều với PV khi được hỏi về nguyên nhân tại sao một số dự án NƠXH vẫn "án binh bất động" dù đã qua thời hạn cam kết bàn giao khi giới thiệu dự án. Vị này chỉ nói: "Họ cứ "ôm" đất, xin chủ trương đầu tư đã, rồi tính sau".
Đằng sau sự "tính sau" đó là gì? Hàng nghìn người, khi nghe đâu có dự án NƠXH sắp khởi công xây dựng là khấp khởi chờ đợi, thu xếp tài chính, chuẩn bị hồ sơ, rồi dần mất hy vọng… Nhiều dự án NƠXH mãi chưa thể thành hình là do đâu? Vai trò của công tác kiểm tra, giám sát, phát hiện, xử lý sai phạm trong phát triển NƠXH như thế nào? Nếu chỉ dựa vào "quyết tâm" của doanh nghiệp và địa phương thôi thì chưa đủ.
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Một hành lang pháp lý mới sẽ định hình lại và thúc đẩy việc phát triển NƠXH. Còn lại, việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực thi nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý là rất quan trọng. Đồng thời, có chế tài thế nào để doanh nghiệp, địa phương quyết tâm thực hiện "đến nơi đến chốn"?
Theo giới chuyên gia, việc các doanh nghiệp địa ốc cam kết phát triển nhà ở xã hội nhưng chưa thực hiện, không hẳn là lỗi từ phía các doanh nghiệp. Bởi vì, nhà ở xã hội không giống với nhà ở thương mại, việc triển khai thường rất khó khăn.
Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh nhận định, doanh nghiệp làm nhà ở thương mại đã khó, làm nhà ở xã hội còn khó gấp nhiều lần. Không phải tự nhiên các doanh nghiệp không mặn mà tham gia phân khúc này, cũng không phải tự nhiên mà Chính phủ phải đi kêu gọi, động viên các doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn đến loại hình nhà ở xã hội. Rõ ràng, nó phải có sự cản trở, bất cập trong việc phát triển nhà ở xã hội.
Theo đó, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, các quy định liên quan đến phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện chưa phù hợp. Ví dụ, việc quy định đối tượng được mua nhà ở xã hội hiện nay đang gây không ít khó dễ cho chủ đầu tư. Các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có nguy cơ phải vi phạm khi duyệt bán nhà sai đối tượng, vì họ không thể bán nhà cho đúng đối tượng do những người đúng đối tượng thì phần lớn không đủ khả năng tài chính để mua. Hay các chính sách về ưu đãi vốn như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, bản chất rất nhân văn nhưng khó giải ngân. Vì thực tế người có thu nhập thấp không đủ khả năng trả lãi vay còn doanh nghiệp muốn tiếp cận thì phải trả qua nhiều lần duyệt hồ sơ, thủ tục.
