Hợp đồng đóng vai trò như một "kim chỉ nam" cho các bên tham gia giao dịch, giúp xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, từ đó đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thực hiện giao dịch. Đồng thời, hợp đồng cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp có thể phát sinh, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Theo khoản 8, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Các quy định về hợp đồng, từ các loại hợp đồng được phép ký kết cho đến điều kiện và thời điểm có hiệu lực được tập trung làm rõ tại Điều 44.
Theo đó, các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm: Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng (phục vụ nhiều mục đích khác nhau); hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản; hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án; và hợp đồng chuyển nhượng các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm: Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản; Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản; Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
Về điều kiện ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản, để đảm bảo rằng bất động sản hoặc dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý và hạ tầng, sẵn sàng để giao dịch một cách hợp pháp, khoản 3 Điều 44 quy định, Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Theo khoản 4 của điều này, khi ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Trong trường hợp các bên tham gia đều là cá nhân, việc công chứng/chứng thực là bắt buộc đối với các loại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng.
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực là khi bên cuối cùng ký vào hợp đồng hoặc thể hiện sự chấp thuận bằng hình thức khác trên hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Đối với hợp đồng đã công chứng hoặc chứng thực, thời điểm có hiệu lực là khi văn bản công chứng/chứng thực có hiệu lực theo quy định pháp luật.
Chính phủ đã ban hành các mẫu hợp đồng tiêu chuẩn cho các giao dịch bất động sản. Theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản gồm:
Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
Hợp đồng thuê nhà ở theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục VI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VII ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VIII ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP;
Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
Các chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm sử dụng hợp đồng mẫu được quy định tại Điều 44 của Luật này. Đây là một bước quan trọng nhằm đảm bảo sự thống nhất và chuẩn mực trong các giao dịch bất động sản. Đồng thời, các hợp đồng này phải được công khai trước khi áp dụng, tuân thủ theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 của Luật, giúp tạo điều kiện cho tất cả các bên liên quan nắm bắt được nội dung và điều kiện của giao dịch.
Đáng chú ý, hợp đồng mẫu này không áp dụng cho các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội, bao gồm bán, cho thuê, cho thuê mua, và cho thuê lại. Quy định này nhằm đảm bảo rằng các điều kiện giao dịch đối với nhà ở xã hội được quản lý chặt chẽ hơn, phù hợp với mục tiêu hỗ trợ các đối tượng có thu nhập thấp.
Việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị định liên quan. Các bước trong quy trình này được thiết kế để đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.
Theo điểm a, khoản 2, điều 13 của nghị định 96/2024/NĐ-CP, bước đầu tiên trong quá trình này là hai bên - bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng - phải thống nhất và lập hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu tại Phụ lục XI của Nghị định. Hợp đồng này phải được lập thành 08 bản, trong đó mỗi bên và các cơ quan liên quan như chủ đầu tư và cơ quan thuế sẽ lưu giữ các bản sao theo quy định. Trường hợp cần công chứng, một bản hợp đồng sẽ được lưu tại tổ chức hành nghề công chứng, bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch.
Tiếp theo, một trong hai bên sẽ nộp hồ sơ công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại địa phương nơi có bất động sản. Hồ sơ này bao gồm các tài liệu như bản chính của hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng ban đầu với chủ đầu tư, cùng các giấy tờ chứng minh thanh toán và biên bản bàn giao tài sản (nếu có). Đối với các doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản, việc công chứng không bắt buộc, trừ khi có yêu cầu từ các bên. (Theo điểm b, khoản 2, Điều 13 của nghị định 96/2024/NĐ-CP).
Sau khi hoàn thành việc công chứng (hoặc không công chứng nếu không cần thiết), các bên sẽ phải hoàn thành nghĩa vụ thuế và các lệ phí liên quan. Sau đó, một trong hai bên sẽ nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị xác nhận việc chuyển nhượng. Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận trong vòng 05 ngày làm việc mà không thu thêm bất kỳ khoản phí nào. Sau khi hoàn tất xác nhận, các bản hợp đồng sẽ được trả lại cho các bên với đầy đủ chứng từ cần thiết (Theo điểm c,d,đ khoản 2, điều 13 của nghị định 96/2024/NĐ-CP).
Khi hợp đồng chuyển nhượng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình với chủ đầu tư theo các điều khoản trong hợp đồng đã ký. Nếu hợp đồng tiếp tục được chuyển nhượng, quy trình này sẽ được lặp lại, và tất cả hồ sơ từ các lần chuyển nhượng trước đều phải được nộp đầy đủ. Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu công trình theo quy định của pháp luật về đất đai (Theo điểm c,d,đ khoản 2, điều 13 của nghị định 96/2024/NĐ-CP)./.
