SIẾT PHÂN LÔ BÁN NỀN ÁP DỤNG VỚI NHỮNG ĐỐI TƯỢNG NÀO?
Trong vài năm gần đây, đất nền dự án đã có bước tăng trưởng rất mạnh và trở thành "con gà đẻ trứng vàng" trên thị trường bất động sản Việt Nam. Phân khúc đất nền dự án mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, việc phát triển dự án phân lô bán nền đôi khi được đánh giá là không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất, thậm chí khi phát triển ồ ạt còn gây nên tình trạng dự án ma, thổi giá đất… tại không ít địa phương trên cả nước. Đến mức, Bộ Tài nguyên và Môi trường từng phải vào cuộc thanh tra tình trạng phân lô bán nền bát nháo tại một số địa phương. Trong đó, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Bình Thuận là 3 địa phương có tình trạng "loạn" phân lô bán nền đã được báo chí nhắc đến nhiều lần.
Để phát triển bền vững thị trường, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã quy định chặt chẽ hơn về quy định phân lô bán nền. Tuy nhiên, hiện nay trên các mạng xã hội và một số trang xã hội vẫn có những thông tin hiểu chưa đúng về việc phân lô bán nền.
Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.
2. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
4. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
5. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
7. Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.
Đầu tiên, chúng ta cần làm rõ khái niệm "phân lô bán nền". Đây là một hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản, theo đó, thay vì việc xây dựng nhà ở, chủ đầu tư tiến hành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân khác để tự xây dựng nhà ở (Việc phân lô bán nền của chủ đầu tư).
Thứ hai, "Tách thửa" cũng được gọi với cụm từ "phân lô" của các hộ gia đình cá nhân. Tách thửa đất của các cá nhân theo quy định của Luật Đất đai là một chính sách giúp người dân đang có đất có thể để lại thừa kế, tặng cho nhiều người thân, con cháu hay thậm chí chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất vì nhu cầu tài chính của gia đình... (Việc tách thửa của cá nhân).
Thứ ba, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ áp dụng với việc phân lô bán nền của chủ đầu tư. Việc tách thửa đất hoặc phân lô của cá nhân sẽ không áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản mà theo Luật Đất đai.
Quay trở lại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định tại Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Như vậy, Điều 31 áp dụng với đối tượng Bên bán là chủ đầu tư (không áp dụng với cá nhân tách thửa đất theo Luật Đất đai). Bên cạnh đó, điều kiện để chủ đầu tư bán ra thị trường chỉ được thực hiện sau khi đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
Phân tích rõ hơn, LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay, trước đây, tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng, quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt.
LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản.
Tiếp đó, tại điểm a, khoản 1, Điều 194, Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại khoản 2, Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Theo đó, khu vực tiến hành phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
"Với quy định trên, chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cho người dân (phân lô bán nền) thì chỉ được thực hiện ở các khu vực không nằm trong phạm vi các Phường của đô thị loại đặc biệt hoặc là đô thị loại I trực thuộc trung ương. Các đô thị loại II, loại III trở đi, nếu trong quy hoạch của dự án và văn bản của UBND cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư được phân lô bán nền thì chủ đầu tư vẫn được quyền chuyển nhượng đất cho người dân xây dựng mà không bắt buộc phải xây nhà ở để bán", LS. Tuấn cho hay.
Với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tại Khoản 6 của Điều 31 quy định: "Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở".
Như vậy nếu đất không thuộc những địa bàn trên thì chủ đầu tư sẽ được phân lô bán nền.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị; trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V.
Như vậy, quy định mới sẽ không cho phép chủ đầu tư phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã và các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất.
105 thành phố, thị xã không được phép phân lô bán nền bao gồm:
* 2 đô thị loại đặc biệt gồm: Hà Nội và TP.HCM
* 22 đô thị loại I: trong đó, có 3 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố thuộc tỉnh gồm Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.
* 36 đô thị loại II bao gồm: các thành phố thuộc tỉnh Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang-Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
* 45 đô thị loại III bao gồm: 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công. Cùng đó, 16 thị xã gồm Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.
"Với chủ đầu tư, phạm vi khu vực giới hạn không được phân lô bán nền chặt chẽ hơn so với quy định cũ, tức là chỉ từ đô thị loại IV trở xuống hoặc khu vực nông thôn mới được phép phân lô bán nền. Như vậy, quy định mới chỉ thắt chặt thêm hoạt động phân lô bán nền của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không ảnh hưởng đến việc tách thửa của cá nhân", LS. Tuấn cho hay.
Cũng theo LS. Tuấn, sau khi chủ đầu tư đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua (cá nhân) rồi, sau đó người mua sẽ chuyển nhượng tiếp đến những người mua sau thì Luật Kinh doanh bất động sản không điều chỉnh vì đây là quan hệ đất đai và dân sự của các cá nhân.
Tuy nhiên, thực tế có nhiều địa phương sau khi cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư dù đã được cấp sổ đỏ sẽ không được chuyển nhượng tiếp cho người khác nếu chưa xây dựng nhà ở theo quy hoạch của dự án.
Lý do được đưa ra là việc chuyển nhượng của cá nhân trong trường hợp này cần tuân thủ đúng quy hoạch dự án đã duyệt (phải xây dựng nhà ở). Tuy vậy, một số nơi không yêu cầu người mua đất "phân lô" của chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở mới được chuyển nhượng. Việc áp dụng luật ở một số địa phương có sự chưa thống nhất nên trong thời gian tới cần có hướng dẫn cụ thể, rõ ràng hơn.
LS. Phạm Thanh TuấnTHIẾT LẬP LẠI CUỘC CHƠI TRÊN THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN
Quy định mới về phân lô bán nền được giới chuyên gia đánh giá ngày càng chặt chẽ và dự kiến làm thay đổi "cuộc chơi" của cả thị trường bất động sản khi quy định có hiệu lực.
Với chủ thể cá nhân người mua sẽ có hai đối tượng là người mua để làm nhà ở và người mua đầu tư. Với người mua để làm nhà ở thì khi chủ đầu tư bị siết nguồn cung, giá đất nền tăng hay giảm chỉ tác động một phần đến đối tượng này, còn rất nhiều những lý do khác sẽ tác động đến họ như lãi suất ngân hàng, sở thích nhà ở chung cư...
Với người mua để đầu tư sẽ có 2 lựa chọn, từ sau 1/1/2025 họ sẽ chỉ có thể mua được đất nền của chủ đầu tư ở những đô thị loại IV, loại V, xa trung tâm. Theo đó, đánh giá tiềm năng tăng giá của các loại sản phẩm này họ sẽ cần phải cân nhắc rất nhiều. Bên cạnh đó, khi họ đầu tư mua sản phẩm ở các khu đô thị thuộc loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III thì bắt buộc phải mua nhà đã xây. Họ sẽ phải cân nhắc quyết định đầu tư khi bỏ ra chi phí lớn hơn (bao gồm cả chi phí xây dựng).
Với chủ đầu tư, các quỹ đất phân lô bán nền sẽ phải chuyển tới đô thị loại IV, loại V và khu vực nông thôn. Do đó, chủ đầu tư sẽ phải tính toán rất kỹ vào việc đầu tư các dự án, chọn lựa những vị trí tiềm năng nhất. Bởi ở các đô thị xa trung tâm, quỹ đất còn rất lớn, không loại trừ khả năng nhiều người dân thậm chí không có nhu cầu mua đất nền từ dự án của phía chủ đầu tư mà sẽ lựa chọn mua đất trong dân.
Mặt khác, nếu chủ đầu tư quyết định phát triển dự án ở các đô thị loại I, II, III thì bắt buộc họ phải xây nhà ở đồng bộ hạ tầng. Để làm được dự án như vậy, chủ đầu tư phải có năng lực kinh doanh tốt, năng lực tài chính đủ mạnh. Như vậy, việc siết chặt phân lô bán nền theo quy định mới sẽ loại bỏ được những chủ đầu tư năng lực tài chính kém, gây ra các vấn đề ảnh hưởng đến tiến độ của dự án...
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Ở góc nhìn cụ thể hơn, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, quy định mới như "phễu lọc", giúp loại bỏ những chủ đầu tư chỉ xin đất làm dự án rồi phân lô bán nền, không đem lại hiệu quả kinh tế cho đất nước. Thậm chí có những dự án phân lô bán nền xong rồi bỏ hoang.
Tuy nhiên, ông Đính cũng thừa nhận trên thị trường hiện tại, nguồn cung đất nền chủ yếu đền từ các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Không ít nhà đầu cơ tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán; đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường.
Loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Loại hình này cũng thường phát triển theo hình thức "ăn theo" hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.
"Siết phân lô bán nền trong luật mới đã quy định chặt chẽ ở phía chủ đầu tư. Còn các hoạt động tách thửa thổi giá ăn theo hạ tầng vẫn cần những quy định quản lý chặt chẽ hơn nữa. Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cần rõ ràng chi tiết hơn để loại bỏ tình trạng thổi giá ảo đất nền", TS. Đính cho hay.
TS. Nguyễn Văn ĐínhDự báo thời gian tới, TS. Đính cho hay các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại I, II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (ra sổ) vẫn vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá. Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Ngoài ra, các đô thị IV, V ở những khu vực tiềm năng vị trí tốt, khi được các chủ đầu tư triển khai cũng sẽ trở thành sức hút cho địa phương.
LS. Tuấn cho rằng: "Trong thời gian tới, khi các luật mới có hiệu lực, nguồn cung đất nền từ phía chủ đầu tư đưa ra thị trường sẽ bị hạn chế. Tuy nhiên, nguồn cung nói chung của đất nền trên thị trường sẽ không quá biến động. Bởi có một nguồn cung hiện nay đang ngày càng phổ biến đó là việc các địa phương đang tổ chức nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân. Như vậy, số lượng đất nền dự án đấu giá do Nhà nước tổ chức sẽ bổ sung nguồn cung đất nền bị giảm sút từ các chủ đầu tư do quy định mới".
LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law.
LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cũng đánh giá: "Tôi cho rằng, việc quy định chặt chẽ phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là cần thiết để đảm bảo mục đích kiểm soát và quản lý tốt hơn việc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng, giúp đảm bảo quy hoạch và phát triển đô thị theo hướng bền vững.
Với các khu vực khác nằm ngoài các địa bàn đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 "mở cửa" cho UBND cấp tỉnh quyền xác định các khu vực chủ đầu tư dự án có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân xây dựng nhà ở. Điều này có thể tạo điều kiện linh hoạt cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư tại những địa bàn này, tăng cơ hội và sự đa dạng trong quá trình phát triển bất động sản. Tổng thể, tôi cho rằng quy định này có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản, đảm bảo tính bền vững và ngăn chặn các hậu quả tiêu cực từ việc chuyển nhượng đất mà không có kế hoạch phát triển rõ ràng".
Theo Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Khoàn 6, Điểu 31, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 khi đi vào thực tiễn sẽ hạn chế một cách tối đa tình trạng các dự án phân lô bán nền tại các đô thị lớn từ loại III trở lên, đòi hỏi việc phát triển các dự án bất động sản phải bài bản, chuyên nghiệp, tuân thủ đúng quy hoạch được duyệt và tiến độ triển khai; ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất, lãng phí tài sản đất đai diễn ra nhiều năm qua.
Cụ thể, các chủ đầu tư có dự án tại khu vực đô thị từ loại III trở lên phải triển khai xây dựng theo quy hoạch hoặc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư là doanh nghiệp khác, thay vì chỉ phân lô, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật cơ bản sau đó chuyển nhượng lại cho các cá nhân tự xây dựng nhà ở như hiện nay. Doanh nghiệp khác khi tiếp nhận lại dự án sẽ phải triển khai xây dựng theo quy hoạch được duyệt để bán sản phẩm bất động sản đúng quy định.
Về lâu dài, đây là quy định góp phần tạo ra tính bền vững cho thị trường bất động sản, cùng với đó, thúc đẩy việc phát triển đô thị có thiết kế thẩm mỹ, kiến trúc và quy hoạch tốt hơn, đảm bảo các yếu tố về hạ tầng, an sinh, xã hội, môi trường...
Trong thời gian chờ quy định này có hiệu lực, thị trường đất nền dự án sẽ bị tác động mạnh, theo đó, giá đất nền dự báo sẽ có xu hướng giảm tại các dự án chủ đầu tư muốn nhanh chóng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các cá nhân để thu hồi vốn, tránh rủi ro tài chính khi luật mới có hiệu lực, trong trường hợp không đủ năng lực triển khai tiếp dự án và bàn giao theo đúng quy định.
