Những đô thị “hoang” trong vùng sốt đất
Thời gian gần đây, cơn sốt đất đã và đang trở lại một số khu vực ở TP.HCM, đặc biệt là ở Quận 9, Quận 2, Quận 12 hay huyện Cần Giờ... Tại những khu vực này, nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư có quy mô lớn, thu hút mạnh mẽ dòng tiền đầu tư, đồng thời được hứa hẹn là địa chỉ lý tưởng để xây dựng các công trình dân sinh, mang diện mạo của một thành phố hiện đại. Thế nhưng, đến nay, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, phần lớn những khu đô thị này vẫn vắng bóng cư dân, nếu không muốn nói là “đô thị hoang” đang nằm trong vùng sốt đất.
Nếu thời điểm năm 2005, khu vực Quận 9 được coi là điểm “nóng” phía Đông Thành phố với hàng trăm dự án bất động sản được rầm rộ triển khai và thu hút dòng tiền mạnh mẽ của các nhà đầu tư, thì nay, khu vực này khiến cho nhiều người tiếc nuối khi nhắc đến, bởi hàng chục dự án dang dở, vắng bóng người. Trong đó, Khu đô thị Đông Tăng Long là một trong những dự án đình đám nhất thời bấy giờ.
Đây là dự án do Công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, với số tiền hơn 1.100 tỷ đồng để giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng giao thông, kéo điện, nước. Tuy nhiên, gần 15 năm trôi qua, dự án này mới xây được... 10 căn biệt thự, hàng trăm lô đất được phân lô và chưa có người ở.
Các dự án này chỉ có lẻ loi một vài công trình đang xây dựng.
Tương tự, tại Dự án Bắc Rạch Chiếc (phường Phước Long A, Quận 9) có diện tích 82 ha, do Công ty Địa ốc 10 làm chủ đầu tư, với hơn 600 tỷ đồng cho việc giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng. Thế nhưng, do hạ tầng chưa thể kết nối nên khu vực này “vô tình” trở thành bãi đậu xe container.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, cơ sở hạ tầng đã được xây xong nhưng sau nhiều năm xuống cấp trầm trọng, phần lớn đất trống bỏ hoang, nhường chỗ cho cỏ thỏa sức mọc. Mỗi khi mưa xuống thì đường sá lầy lội, không khác gì một vùng hoang hóa nằm trong khu đô thị sầm uất.
Kế bên là Khu dân cư Khang An (Phú Hữu, Quận 9), do Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Khang An làm chủ đầu tư. Mặc dù sở hữu vị trí khá đắc địa, gần đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, nhưng bên trong dự án khu dân cư có diện tích 115.419 m2 này lại hoang vắng một cách lạ thường. Hàng chục căn biệt thự, nhà phố đã xây dựng xong phần thô nhưng bỏ hoang từ lâu. Trong khi đó, nhiều căn đã được làm cổng, thậm chí xây bít lối vào để ngăn ngừa nạn hút chích. Những tấm biển tên đường cũng đã hoen rỉ và hư hỏng theo thời gian.
78% dự án bất động sản bị rà soát ở TP.HCM hoạt động trở lại
Tại Hội nghị xúc tiến đầu tư vào TP.HCM diễn ra ngày 8/5/2019, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong 2 năm qua, thành phố có hơn 150 dự án nhà ở và khu phức hợp bị "đóng băng" tiến độ không thể triển khai.
Những dự án này đình trệ vì nằm trong diện bị rà soát, thanh tra, các thủ tục pháp lý liên quan chưa được xem xét, giải quyết kịp thời. Không ít doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn vì đọng vốn, tồn kho, thậm chí phải đối diện với nhiều rủi ro, thách thức.
Song hiện nay, theo tiết lộ của HoREA, các cơ quan có thẩm quyền trung ương và lãnh đạo TP.HCM đã gỡ nút thắt này, cho phép 124 dự án, chiếm 78% trên tổng số hơn 150 dự án bị rà soát, được hoạt động trở lại bình thường.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, thông tin này sẽ tạo nhiều hiệu ứng tích cực cho thị trường địa ốc từ nay đến cuối năm 2019 và xa hơn là năm 2020.
HoREA cho biết thị trường địa ốc TP.HCM sẽ đón tin vui khi 124 dự án thuộc diện rà soát được hoạt động bình thường trở lại. Ảnh: Hữu Khoa
Thứ nhất, tin vui này giải tỏa phần lớn khó khăn của nhà đầu tư, doanh nghiệp do dự án bị ách tắc, thúc đẩy các dự án này nhanh chóng triển khai và về đích.
Thứ hai những dự án chưa bán sẽ từng bước hoàn thiện pháp lý, hội tụ đủ điều kiện mở bán, gia tăng thêm nguồn cung mới cho thị trường nhà ở. Những dự án nào đã mở bán rồi nhưng bị đình trệ sẽ không bị hồi tố và tái khởi động, người mua (khách hàng) sẽ được yên tâm về pháp lý của tài sản.
Thứ ba, khi guồng quay các dự án bất động sản vận hành tốt, rút ngắn được thời gian làm thủ tục pháp lý, doanh nghiệp giảm được chi phí lãi vay, giảm thiểu được rủi ro trong quá trình đầu tư, hàng hóa nhanh chóng được đưa ra thị trường nên giá thành sản phẩm sẽ ít bị đẩy lên do sự khan hiếm và độc quyền.
Ông Châu cho biết thêm, hệ quả to lớn khi các dự án này được vận hành vào guồng trở lại là thị trường bất động sản TP.HCM sẽ duy trì được vị thế và sức hấp dẫn trong năm 2019 như đã từng dẫn đầu trước đây. Trên cơ sở đó, nguồn thu ngân sách từ đất mang về cho thành phố cũng có cơ hội gia tăng trở lại.
Xem thêm tại đây.
Nhiều dự án "ăn theo" sòng bạc tỷ USD có nguy cơ bị thu hồi
Ngày 7/5, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Nguyễn Thành Long đã chủ trì cuộc họp với các Sở, ban, ngành liên quan để nghe Sở Kế hoạch và Đầu tư báo cáo tình hình xử lý dự án chậm triển khai trên địa bàn huyện Xuyên Mộc.
Tại cuộc họp, Sở Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị thu hồi 10 dự án, trong đó có 1 dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa triển khai xây dựng; 2 dự án thuộc nhóm dự án đang làm thủ tục đất đai, phương án đền bù giải tỏa; 7 dự án thuộc nhóm dự án đã được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.
Cơ quan này cũng đề nghị xem xét khả năng thực hiện 17 dự án, trong đó 9 dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song chậm triển khai do một số vướng mắc theo quy định của Luật Đất đai; 8 dự án đã hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, nhận bàn giao mặt bằng nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Về vấn đề này, Phó Chủ tịch Nguyễn Thành Long yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp chặt chẽ với UBND huyện Xuyên Mộc và các Sở, ngành liên quan xử lý nghiêm, dứt điểm đối với các dự án du lịch chậm triển khai trên địa bàn huyện Xuyên Mộc, nhất là các dự án đã gia hạn nhưng chủ đầu tư không chịu thực hiện.
TP.HCM: Lùm xùm chuyển nhượng căn hộ tại dự án Đức Long Golden Land
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Vạn Gia Long, chủ đầu tư dự án Đức Long Golden Land (Trung tâm thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp Sunshine Apartment tại phường Tân Thuận Tây, quận 7, TPHCM) vừa ra thông báo về việc tạm dừng chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua bán căn hộ tại dự án Đức Long Golden Land do những vấn đề lình xình liên quan đến tình trạng pháp lý của dự án này.
Cụ thể, dự án Đức Long Golden Land (Trung tâm thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp Sunshine Apartment tại phường Tân Thuận Tây, quận 7, TPHCM) do Công ty Vạn Gia Long làm chủ đầu tư.
Trong hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua bán căn hộ hình thành trong tương lai giữa khách hàng và công ty có điều khoản cho phép chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba. Thời gian qua, một số khách hàng cũng đã thực hiện việc chuyển nhượng này theo quy định.
Tuy nhiên, theo thông báo từ chủ đầu tư do cần rà soát lại một số yếu tố pháp lý liên quan đến việc ký kết và chuyển nhượng hợp đồng nên công ty thông báo tạm dừng chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc giữ chỗ căn hộ dự án Đức Long Golden Land giữa khách hàng và bên thứ ba, thời gian tạm dừng là 45 ngày kể từ ngày 2.5 – 17.6.2019. Sau thời gian tạm dừng nêu trên, tùy vào kết quả rà soát và tình hình thực tế công ty sẽ có thông báo cụ thể tiếp theo.
Mâu thuẫn về quỹ bảo trì chung cư bùng phát do quản lý chưa nghiêm
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, quỹ bảo trì là khoản tiền hết sức cần thiết đối với việc vận hành, quản lý nhà chung cư.
Ông Hà cho rằng, các công trình xây dựng, hạng mục kỹ thuật trong toà nhà chung cư đều có thời gian sử dụng nhất định. Công tác bảo trì, bảo dưỡng vì thế cần được thực hiện thường xuyên, mang tính định kỳ.
Ví dụ như thang máy cần bảo trì một năm một lần, hệ thống thông gió, cứu hoả từ một đến hai năm, sơn mặt ngoài công trình khoảng năm năm một lần để đảm bảo cho các hạng mục được vận hành một cách an toàn, kéo dài tuổi thọ và tránh những sự cố có thể xảy ra.
Bài học thực tiễn rõ nhất là các toà nhà tập thể cũ của Việt Nam được xây dựng từ thế kỷ trước. Do không có quỹ bảo trì, những toà nhà này đã xuống cấp nhanh chóng, nhiều công trình có thể đổ sập bất cứ lúc nào. Trong khi đó, nếu có quỹ bảo trì, những chung cư cũ này chắc chắn sẽ không xuống cấp đến vậy.
Quỹ bảo trì là vô cùng quan trọng đối với các toà nhà chung cư hiện nay, tuy nhiên vấn đề là phải quản lý số tiền này như thế nào. Theo ông Hà, quỹ bảo trì là tiền của dân, thuộc quyền sở hữu của cư dân, sau khi thành lập ban quản trị, chủ đầu tư phải giao số tiền này cho ban quản trị. Song, ban quản trị cũng chỉ là đại diện của cư dân chứ không có quyền tự ý sử dụng quỹ bảo trì.
Hiện nay, tất cả các quy định về nhà chung cư đều có trong Luật Nhà ở, các quy đinh xử phạt vi phạm nhà chung cư đã có, nếu chủ đầu tư tái phạm có thể bị xử lý hình sự. Tuy nhiên hiện nay, trường hợp các chủ đầu tư chây ỳ việc bàn giao phí bảo trì cho cư dân mới chỉ dừng lại ở mức xử phạt hành chính. Do đó, sai phạm tại các dự án vẫn tiếp tục bùng phát. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, chỉ khi nào người dân phản ánh thì cơ quan quản lý nhà nước mới biết.
Xem chi tiết tại đây.
Bộ Xây dựng: "Giá nhà ở không phù hợp khả năng chi trả của số đông"
Trong một báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng đã chỉ ra hàng loạt những tồn tại, hạn chế của thị trường bất động sản, đồng thời đưa ra những kiến nghị về định hướng phát triển thị trường trong thời gian tới.
Theo báo cáo, hiện cơ cấu hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM đã được điều chỉnh theo hướng tích cực nhưng vẫn còn chưa phù hợp với nhu cầu thị trường. Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.
“Theo phân tích thị trường hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên chỉ chiếm từ 20-30% thị trường tuỳ từng địa phương, đô thị cụ thể và tập trung ở các đô thị lớn, các đô thị còn lại thì tỷ lệ này còn nhỏ hơn. Phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội giá thấp dưới 25% chiếm tới 70-80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang mất cân đối”, báo cáo nêu.
Bộ Xây dựng cũng đánh giá, giá cả hàng hoá bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông (theo cách tính chung hiện nay giá nhà ở là vừa phải nếu lợi nhuận cho thuê đạt xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng).
Một số đối tượng đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị… để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường.
