Reatimes xin đăng tải bản dịch các đánh giác của Duane Morris:
Kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Luật Nhà ở chính thức được thông qua, thị trường BĐS Việt Nam đã nhìn thấy được những thay đổi tích cực và những bước phát triển khá ổn định . Với những quy định, pháp chế mới cùng với Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS ngày 10/09/2015 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở ngày 20/10/2015, những rào cản ban đầu cho các đối tượng nhà đầu tư là người nước ngoài đã phần nào được loại bỏ.
Tuy nhiên, những kỳ vọng của các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS liên quan đến việc tiếp cận tài sản và phát triển hoạt động kinh doanh vẫn chưa hoàn toàn được đáp ứng.
Ông Oliver Massmann, Tổng Giám đốc của Duane Morris Vietnam LLC
Hạn chế trong quy định về nguồn huy động vốn
Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, chỉ các nguồn vốn được liệt kê tại Điều 69 của Luật Nhà ở hoặc Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP mới được coi là hợp pháp. Theo đó các nguồn vốn này bao gồm: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
Tuy nhiên các quy đinh này lại không đề cập đến những nguồn vốn từ nước ngoài ngoại trừ dòng vốn này do các doanh nghiệp BĐS sở hữu. Điều này đã gây ra những rào cản hay nói cách khác là hạn chế trong việc huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc.
Không cần thiết phải giới hạn nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp trong những nguồn huy động vốn hợp pháp, Chính phủ Việt Nam có thể áp dụng các biện pháp hạn chế duy nhất đối với những nguồn bất hợp pháp đồng thời kiểm soát chặt chẽ tính hợp pháp của các nguồn. Bên cạnh đó, mở rộng động thái vay vốn từ các tổ chức tín dụng nước ngoài và các tổ chức phi tín dụng trong nước sẽ giúp cải thiện đáng kể việc tiếp cận của các doanh nghiệp vào thị trường BĐS.
Một hạn chế nữa đó là việc không chắc chắn trong định nghĩa một cách toàn diện về Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIEs). Trên thực tế, không có bất cứ điều khoản nào trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP giải thích rõ cho khái niệm về các doanh nghiệp FDI.
Mặc dù trong Luật Đất đai năm 2013 có quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là những doanh nghiệp liên doanh và những doanh nghiệp được sở hữu một phần hoặc toàn bộ bởi một công ty nước ngoài nhưng không quy định chi tiết về tỷ lệ sở hữu. Đến năm 2014, định nghĩa trong Luật đầu tư lại ngụ ý rằng doanh nghiệp được coi là doanh nghiệp FDI khi có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ dưới 51% vốn điều lệ hoặc cả nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế do nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ dưới 51% vốn điều lệ nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên. Tuy nhiên, quy định này lại không cụ thể rằng liệu các doanh nghiệp có dưới 51% sở hữu nước ngoài có được coi là doanh nghiệp địa phương hay nói cách khác là doanh nghiệp nội địa hay không.
Xem xét việc thiếu chi tiết trong quy định này, có thể thấy rằng bất cứ một tỷ lệ nào về sở hữu nước ngoài cũng có thể ngăn cản một doanh nghiệp được coi là doanh nghiệp địa phương. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng đối với các giao dịch vào thị trường BĐS và cần được làm rõ ngay lập tức bởi xét cho cùng giữa doanh nghiệp BĐS nước ngoài và doanh nghiệp BĐS trong nước có những sự khác biệt nhất định về việc đối xử.
Những khác biệt này có thể dễ dàng nhìn thấy ở một số khía cạnh.
Trước hết, lấy ví dụ, Điều 11 của Luật Kinh doanh BĐS không cho phép các doanh nghiệp FDI được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, trong khi đó các doanh nghiệp địa phương lại được phép.
Tiếp đó, Điều 57 của bộ luật này lại giới hạn các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận khoản thanh toán tối đa là 50% giá trị hợp đồng mua bán khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trong khi đó các doanh nghiệp địa phương lại được nhận tới 70%.
Chưa hết, Điều 11 của bộ luật này không cho phép các doanh nghiệp FDI kinh doanh BĐS dưới hình thức mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua mà chỉ được thuê nhà, công trình để cho thuê lại. Hình thức kinh doanh này chỉ áp dụng với các doanh nghiệp Việt Nam.
Muốn tạo ra một môi trường kinh doanh cạnh tranh công bằng và tạo dựng một thị trường BĐS cởi mở thì những khác biệt này cần phải được loại bỏ.
Hạn chế trong quy định về quyền sử dụng đất đối với các tổ chức, cá nhân là người nước ngoài
Luật Kinh doanh BĐS cho phép các cá nhân, tổ chức được cho thuê nhà, công trình xây dựng với mục đích sử dụng và mua hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng phù hợp với quy định của Luật Nhà ở. Điều 160 của Luật Nhà ở đã nhắc lại những quy định này, tuy nhiên lại thêm vào một số điều kiện.
Theo đó, những tổ chức nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhất thiết phải thiết lập và duy trì sự hiện diện của mình tại Việt Nam, trong khi đó, những cá nhân là người nước ngoài muốn có nhà ở tại Việt Nam lại chỉ cần đưa ra hộ chiếu hợp lệ có đóng dấu nhập cảnh là được. Điều này cho thấy, những tổ chức nước ngoài bị yêu cầu khắt khe hơn các đối tượng là cá nhân, đó là những điều kiện không cần thiết và nên được gỡ bỏ.
Hạn chế trong quy định về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Ngoài ra, có một mâu thuẫn khá lớn nữa cần được giải quyết nhanh chóng đó là việc liên quan đến công chứng hợp đồng mua bán. Điều 93.3 (b) của Luật Nhà ở năm 2005 cho phép hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì không cần phải công chứng. Tuy nhiên, Điều 122 của Luật Nhà ở lại quy định rằng tất cả những hợp đồng liên quan đến việc mua bán nhà ở đều cần phải có xác nhận hoặc công chứng. Có thể hiểu điều này là mọi hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với doanh nghiệp kinh doanh BĐS đều phải được công chứng. Thế nhưng cách hiểu này lại trái ngược với Điều 17.2 của Luật Kinh doanh BĐS, quy định rằng các hợp đồng kinh doanh BĐS không nhất thiết phải có công chứng trừ trường hợp hai bên tham gia thỏa thuận, ký kết là cá nhân hoặc hộ kinh doanh.
Việc công chứng các hợp đồng kinh doanh BĐS trong đó có một bên tham gia ký kết là doanh nghiệp BĐS là không cần thiết. Tuy nhiên nếu vẫn giữ quy định này thì các nhà làm luật nên có quan điểm thống nhất, chặt chẽ và rõ ràng trong các điều luật.
Hạn chế trong quy định về quyền mua và sở hữu BĐS đối với người nước ngoài
Theo điều 162 (a) của Luật Nhà ở thì cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép sở hữu tối đa là 250 nhà ở cá nhân trong phạm vi 1 đơn vị hành chính cấp phường (xã). Tuy nhiên, Điều 76.4 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lại hạn chế việc các cá nhân, tổ chức này chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở cá nhân trong 1 dự án. Việc quy định điều này trong Nghị định hướng dẫn là không phù hợp với Luật Nhà ở.
Bên cạnh đó, Điều 159.2 (b) của Luật Nhà ở quy định các cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ bị cấm mua nhà ở trong các khu vực quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, theo Điều 75 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì các cá nhân, tổ chức nước ngoài bị hạn chế mở rộng việc cư trú hoặc du lịch đến những khu vực được quy định trong Luật Cư trú và Du lịch. Một lần nữa, Nghị định hướng dẫn đưa ra lại không phù hợp hay nói cách khác là hạn chế những điều khoản đã nói trong Luật Nhà ở.
Chưa hết, Điều 77.1 (a) và 77.2 (a) lại đưa ra những quy định hạn chế việc gia hạn thời gian sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Những quy định này có thể sẽ tác động nghiệm trọng đến việc phát triển kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS. Việc quy định những hạn chế trong gia hạn thời gian sở hữu này chỉ nên áp dụng với các khu vực quốc phòng an ninh.
Tháo gỡ nút thắt, đón đầu EVFTA
Được ký kết vào ngày 02/12/2015 và sẽ chính thức có hiệu lực vào năm 2018, Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA) sẽ mở ra rất nhiều cơ hội tiếp cận những thị trường cho cả Việt Nam và EU. Việt Nam không chỉ rộng mở cánh cửa cho các doanh nghiệp nội địa tiến ra thị trường nước ngoài mà còn hoan nghênh các doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư ngoại vào thị trường trong nước, từ đó thúc đẩy hợp tác Việt Nam – EU.
Để đón đầu những cơ hội cũng như chuẩn bị đối mặt với những thách thức mà EVFTA mang lại, Chính phủ Việt Nam đã bắt đầu tiến hành những sửa đổi về Luật doanh nghiệp 2015 và Luật Đầu tư năm 2014. Tuy nhiên, những hạn chế nêu trên cần phải được tháo gỡ nếu Việt Nam muốn mở cửa hơn với thị trường BĐS, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp EU thành lập tại Việt Nam.
