Động lực từ không gian phát triển mới
Trình bày tham luận với chủ đề "Phát triển bền vững thị trường bất động sản: Những động lực từ không gian phát triển mới", PGS.TS. Trần Đình Thiên chia sẻ cảm nhận về một tinh thần hào hứng, bốc lửa khi đất nước tiến vào kỷ nguyên vươn mình. Theo ông, cảm hứng này xuất phát từ những thành tựu vượt trội của nền kinh tế năm 2024: GDP tăng 7,09%; quy mô kinh tế đạt 476,3 tỷ USD; lạm phát giữ mức 3,63%; xuất khẩu vượt 800 tỷ USD cùng thặng dư thương mại đạt 25 tỷ USD; ngân sách nhà nước trên 2 triệu tỷ đồng và vốn đầu tư nước ngoài thu hút hơn 38 tỷ đồng.
"Tinh thần hào hứng đưa đất nước tiến vào kỷ nguyên mới đến từ các con số ấn tượng, cùng với triển vọng cải cách thể chế, giúp tháo gỡ những rào cản kéo dài. Sự kết hợp giữa thành tích về sản lượng, xuất nhập khẩu, đầu tư... thể hiện “khí thế chuyển mình” mạnh mẽ của đất nước", PGS.TS. Trần Đình Thiên nhấn mạnh.
Ngoài những kết quả chung dựa trên những con số đã thống kê, PGS.TS. Trần Đình Thiên còn đề cập đến những đột phá trong bước đi của Chính phủ. Đơn cử như Dự án đường dây 500kV mạch 2 hoàn thành, thể hiện tinh thần “không gì là không thể”. Những yếu tố ấy đã làm nền kinh tế “dường như tự tin hơn rất nhiều”.
PGS.TS.Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, phát biểu tại Diễn đàn.
Một trong những điểm quan trọng góp phần tạo nên “yếu tố thăng hoa” khi bước vào kỷ nguyên vươn mình mà ông Thiên đề cập đến là việc thu hút FDI và câu chuyện “đón các đại bàng công nghệ”. Theo ông, dường như đất nước đang sẵn sàng “vượt qua chính mình” bằng cách mời những tập đoàn quốc tế lớn hàng đầu, thúc đẩy chuyển đổi số và đổi mới sáng tạo. Ngành du lịch cũng ghi nhận phục hồi mạnh mẽ với lượng khách quốc tế tăng 39%, trên một đà rất “mở”, doanh thu tăng 24%.
Bên cạnh mặt tích cực từ những thành tựu kinh tế chung, PGS.TS. Trần Đình Thiên đã chỉ ra một vấn đề gay gắt và được coi đáng lo ngại nhất của nền kinh tế Việt Nam hiện nay. Trong khi bức tranh kinh tế chung thể hiện sự lạc quan với những chỉ số ấn tượng, thì phía sau những con số ấy, khu vực doanh nghiệp nội địa lại đang đối mặt với khó khăn, thậm chí là những vấn đề chưa từng thấy trong suốt 40 năm đổi mới. Theo ông, một trong những vấn đề cần được xem xét nghiêm túc đó chính là cơ cấu kinh tế hiện hành, khi quá trình tăng trưởng của doanh nghiệp trong nước đang phụ thuộc nhiều vào các yếu tố và nguồn lực từ nước ngoài.
Điều này được thể hiện rõ qua thực trạng khi Việt Nam đang trở thành một “mảnh đất hấp dẫn” cho các nhà đầu tư quốc tế, song đồng thời, nhiều doanh nghiệp nội địa lại gặp phải những trở ngại khiến tiềm lực của mình không được phát huy tối đa. Cụ thể, trong năm 2024, số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và quay trở lại hoạt động đạt con số 233.400, tăng 7,1% so với năm trước, tuy nhiên, cùng năm đó cũng chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, với con số lên tới 197.900, tăng 14,7%. Riêng trong tháng 1/2025, số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động đạt 33.400, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số doanh nghiệp rút lui đạt 58.300, tăng 8,1%. “Nếu tình trạng số lượng doanh nghiệp giải thể tiếp tục gia tăng, trong khi số lượng doanh nghiệp mới thành lập không có xu hướng cải thiện, thì đây thực sự là một vấn đề cực kỳ báo động, đòi hỏi chúng ta phải suy ngẫm và tìm ra giải pháp thiết thực”, PGS.TS. Trần Đình Thiên nhấn mạnh.
PSG.TS.Trần Đình Thiên còn đề cập về không gian phát triển thời gian tới sẽ có sự thay đổi, không chỉ sử dụng không gian mặt đất mà còn đẩy mạnh mở rộng sang không gian ngầm, không gian biển, thậm chí không gian vũ trụ, không gian số... Cấu trúc phát triển thay đổi, những không gian mới mở ra cơ hội cho tăng trưởng kinh tế, tuy nhiên điều quan trọng là năng lực thực thi, triển khai đến đâu. Mục tiêu tăng trưởng 2 chữ số sẽ không là vấn đề nếu chúng ta phát huy được triệt để một vài không gian tăng trưởng mới này. Sự mới mẻ sẽ tạo ra sự bứt phá, bùng nổ.
Còn nhiều việc phải bàn để thị trường bất động sản tạo đà vươn lên
Đề cập đến dấu mốc quan trọng của thị trường bất động sản, PGS.TS. Trần Đình Thiên chỉ ra, thị trường bất động sản trong năm 2024 so với năm 2023 là một bước tiến cực kỳ đáng tin cậy, trong đó, những nỗ lực của Chính phủ trong việc trình Quốc hội thông qua 3 luật lớn liên quan đến bất động sản vào thực thi một lần và hiệu lực sớm hơn 5 tháng đã tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất của thị trường. Những thông điệp mới như “kỷ nguyên vươn mình”, "tháo gỡ điểm nghẽn”, “tự quyết, tự làm, tự chịu trách nhiệm…”; việc cải cách bộ máy được triển khai nhanh chóng theo hướng làm thật, làm luôn đã truyền cảm hứng mạnh mẽ cho cộng đồng doanh nghiệp, theo đó, thị trường bất động sản cũng ghi nhận bước chuyển mình.
Cụ thể, khung giá đất mới tại một số khu vực điều chỉnh theo hướng tiệm cận giá thị trường, tác động đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp, giá bán sản phẩm và nghĩa vụ tài chính của người dân khi giao dịch bất động sản. Hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến cao tốc và đường sắt cao tốc được đẩy mạnh đầu tư, mở ra cơ hội phát triển cho nhiều khu vực, thay đổi tư duy đầu tư và kéo theo sự dịch chuyển dòng vốn về những thị trường mới nổi. Nguồn cung trên thị trường bất động sản nói chung có dấu hiệu cải thiện.
Nhấn mạnh đặc biệt đến việc triển khai quy hoạch đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) - gắn liền với các tuyến đường sắt cao tốc, hạ tầng đô thị... , PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng, mô hình này không chỉ tái định hình hoàn toàn chân dung của đô thị bằng cách kết nối chặt chẽ các tiện ích, trung tâm thương mại, khu dân cư và các dự án hạ tầng hiện đại, mà còn kích thích sự chuyển biến mạnh mẽ trong tư duy và cách tiếp cận quy hoạch và phát triển bất động sản. Qua đó tạo điều kiện để nâng cao giá trị sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của các dự án bất động sản xanh, đô thị thông minh và bất động sản số, góp phần xây dựng nên một hệ sinh thái đô thị bền vững, hiện đại và linh hoạt, đáp ứng tốt hơn các yêu cầu của nền kinh tế chuyển đổi trong thời đại mới.
PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng, mô hình đô thị TOD không chỉ tái định hình hoàn toàn chân dung của đô thị bằng cách kết nối chặt chẽ các tiện ích, trung tâm thương mại, khu dân cư và các dự án hạ tầng hiện đại, mà còn kích thích sự chuyển biến mạnh mẽ trong tư duy và cách tiếp cận quy hoạch và phát triển bất động sản.
Mặt khác, PGS.TS. Trần Đình Thiên gợi mở, khi nhìn lại các chu kỳ phát triển bất động sản gắn liền với tăng trưởng kinh tế, điều gì đã xảy ra? Ông phân tích, trong 40 năm đổi mới, Việt Nam chưa từng đạt mức tăng trưởng GDP hai con số. Lúc hào hứng nhất cũng chỉ đạt mức 9,3-9,5% (giai đoạn 1995-1996), còn lại, mức 7% là đã rất "hãnh diện" dù còn phụ thuộc tương đối lớn vào khối doanh nghiệp nước ngoài. Trong quá trình đó, thị trường bất động sản bùng lên nhiều lần, góp phần làm cho nền kinh tế có sự thăng hoa ít nhiều, nhiều doanh nghiệp có nguồn vốn tích lũy rất tốt từ hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Hiện nay, xu hướng dựa vào bất động sản để tạo nền tảng, nguồn lực, tích lũy vốn để phát triển mở rộng sang nhiều lĩnh vực vẫn còn tiếp diễn.
Vậy câu hỏi đặt ra, nếu nền kinh tế có thể tăng trưởng liên tục 2 chữ số trong 20 năm tới thì điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản. Rủi ro hay cơ hội? PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng có lẽ đây là câu hỏi cần thiết phải đặt ra, thậm chí ở thời điểm này còn rất loay hoay để tìm câu trả lời. Trong bối cảnh kinh tế chưa từng tăng trưởng 2 chữ số, mà thị trường bất động sản đã không ít lần rơi vào trạng thái bong bóng, tăng trưởng nóng thì liệu chúng ta có đủ cơ chế, năng lực và kinh nghiệm để quản trị, điều tiết được thị trường trong trạng thái lành mạnh, bền vững hay không khi nền kinh tế tăng trưởng cao?
"Kỷ nguyên mới thực sự là cơ hội nhưng cơ hội có được tận dụng hay không hay sẽ bị chuyển hóa thành nguy cơ và đổ bể?", PGS.TS. Trần Đình Thiên đặt vấn đề.
Kết lại, chuyên gia cho rằng, dù thách thức vẫn còn đan xen với nhiều rủi ro và áp lực, như dòng vốn, đặc biệt là trái phiếu, nhưng triển vọng và cơ hội với thị trường bất động sản là hiện hữu.
Điều cần nhấn mạnh là, việc thực thi các chính sách mang tính tạo hành lang pháp lý mới cho thị trường như 3 luật "đinh" liên quan đến thị trường bất động sản phải thực sự phát huy hiệu quả, tháo gỡ được triệt để các vướng mắc nếu không thì thị trường bất động sản khó có thể vươn mình, các doanh nghiệp khó để vươn lên.
Theo nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, đây là những vấn đề cần được thảo luận một cách thực chất để mở ra một tương lai sáng tỏ cho thị trường. Nếu không, tất cả dự báo e rằng, vẫn rất mờ mịt.
"Khi đối mặt với không gian cơ hội mới, những rủi ro có thể xảy ra đối với doanh nghiệp bất động sản rất cần được xem xét thận trọng. Còn nhiều việc phải bàn để thị trường bất động sản tạo đà vươn lên. Mong rằng những nhà phát triển bất động sản tài ba sẽ không bỏ lỡ những cơ hội mới, để thực sự có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế", PGS.TS. Trần Đình Thiên trăn trở./.
