Phân luồng tín dụng bất động sản: "Chìa khóa" điều tiết thị trường bất động sản phát triển bền vững

Dù chủ trương điều tiết tín dụng vào bất động sản đã được định hướng rõ theo hướng ưu tiên nhu cầu ở thực và các lĩnh vực tạo giá trị cho nền kinh tế, song thực tế cho thấy dòng vốn vẫn đang dịch chuyển theo quán tính lợi nhuận. Khi tín dụng chưa được phân luồng rõ ràng theo từng phân khúc, nguy cơ "sai đích" không chỉ làm méo mó cấu trúc thị trường mà còn đặt ra thách thức lớn cho mục tiêu ổn định và phát triển bền vững.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng vấn đề cốt lõi không nằm ở việc siết hay nới tín dụng, mà ở năng lực nhận diện và dẫn dắt dòng vốn một cách chính xác. Theo đó, yêu cầu cấp thiết là phải thiết lập được một cơ chế phân luồng đủ rõ ràng, đi kèm với các công cụ đủ mạnh để phân định đúng bản chất của từng dòng tín dụng, qua đó đảm bảo dòng vốn được dẫn vào đúng các khu vực tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế, đồng thời hạn chế hiệu quả các khu vực tiềm ẩn rủi ro và đầu cơ.

❃ ❃ ❃

TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG CHẢY VÀO ĐÂU?

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản chứng kiến sự phân hóa rõ nét khi bằng lãi suất cho vay có xu hướng tăng, tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn của các chủ thể trên thị trường. Tại họp báo công bố kết quả điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng quý I/2026, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà cho biết, trong năm 2026, cơ quan điều hành sẽ tiếp tục kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nhằm hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, động lực tăng trưởng của nền kinh tế, đồng thời bảo đảm ổn định thanh khoản thị trường tiền tệ và an toàn hoạt động hệ thống các tổ chức tín dụng.

Xét về mặt chủ trương, đây không phải là thông điệp mới. Trên thực tế, trong nhiều năm qua, yêu cầu kiểm soát tín dụng đối với bất động sản mang tính đầu cơ, đồng thời ưu tiên dòng vốn cho nhu cầu ở thực đã nhiều lần được nhấn mạnh trong các chỉ đạo, điều hành của cơ quan quản lý.

Song, nếu quan sát cách dòng vốn thực sự vận động trên thị trường, có thể thấy cơ chế phân luồng tín dụng theo từng phân khúc trên thực tế chưa đủ rõ ràng, dòng vốn vì vậy có xu hướng dịch chuyển vào các phân khúc có tính đầu cơ cao, thay vì hướng vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vốn được xem là nền tảng của thị trường.

Để lý giải rõ hơn sự lệch pha này, trước hết cần nhìn nhận một cách đầy đủ nội hàm của khái niệm "bất động sản phục vụ nhu cầu thực". Theo đó, không nên hiểu theo nghĩa hẹp chỉ là câu chuyện nhà ở, mà phải nhìn nhận đây là một cấu trúc rộng hơn với hai trụ cột song hành. Một mặt là bất động sản phục vụ an sinh, tức nhà ở cho người dân, đặc biệt là phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của số đông, đóng vai trò nền tảng cho ổn định xã hội và sự gắn bó lâu dài của lực lượng lao động với đô thị và các khu công nghiệp. Mặt khác là bất động sản tạo ra dòng tiền và giá trị cho nền kinh tế, bao gồm khu công nghiệp, logistics, thương mại, dịch vụ… những không gian trực tiếp phục vụ sản xuất, kinh doanh và đóng góp vào tăng trưởng. Dù ở phương diện nào, điểm chung vẫn là bất động sản phải được thực sự đưa vào sử dụng, phải thực sự "sống" trong đời sống kinh tế - xã hội. Chỉ khi có người ở, có doanh nghiệp vận hành, có dòng tiền lưu chuyển, các tài sản bất động sản mới tạo ra giá trị thực, thay vì chỉ tồn tại như một công cụ tích trữ.

Đặt trong mối liên hệ đó, những bất cập trong phân bổ tín dụng bộc lộ rõ, đặc biệt khi nhìn vào quy mô và tốc độ triển khai của các chương trình tín dụng mang tính định hướng - những gói vốn được thiết kế riêng để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp. Đây vốn là phân khúc gắn trực tiếp với nhu cầu ở thực của số đông, song đến nay lại chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ trong tổng dòng vốn tín dụng bất động sản. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết năm 2025, tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội theo các chương trình tín dụng định hướng mới đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, tương đương chưa đến 1% trong tổng dư nợ khoảng 4,74 triệu tỷ đồng của toàn thị trường bất động sản. Đây là tỷ lệ hết sức khiêm tốn nếu đặt trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực vẫn chiếm phần lớn trong cơ cấu dân số.

Bên cạnh nhà ở xã hội, dòng vốn tín dụng chảy vào các lĩnh vực bất động sản gắn với hoạt động sản xuất - kinh doanh cũng còn khá hạn chế. Báo cáo của Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, trong năm 2025, dư nợ đối với các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất đạt khoảng 123.104 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tín dụng dành cho bất động sản du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng ở mức khoảng 78.622 tỷ đồng; phân khúc nhà hàng, khách sạn ghi nhận khoảng 70.212 tỷ đồng; còn tín dụng đối với văn phòng cho thuê dao động quanh ngưỡng 60.000 - 62.000 tỷ đồng. Những con số này cho thấy dòng vốn không hoàn toàn "đứng ngoài" các phân khúc tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế khi dòng tín dụng vẫn có sự phân bổ nhất định vào các phân khúc bất động sản gắn với hoạt động sản xuất - kinh doanh. Song, nếu đặt các con số này trong tương quan với quy mô 4,74 triệu tỷ đồng của tổng dư nợ tín dụng bất động sản thì tỷ trọng của các phân khúc kể trên vẫn ở mức khá khiêm tốn, chưa tương xứng với vai trò là những "không gian tạo giá trị" của nền kinh tế.

Không chỉ vậy, ngay cả trong phần tín dụng đã được giải ngân, nhịp độ phân bổ của dòng vốn tín dụng cũng đang bộc lộ sự "lệch pha" rõ nét giữa phía chủ đầu tư dự án và người mua nhà - đối tượng trung tâm thụ hưởng của thị trường. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước tính đến ngày 31/12/2025 cho thấy, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, tức khu vực doanh nghiệp, đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tăng tới 49,55% so với cùng kỳ năm 2024 và chiếm 45,58% tổng dư nợ toàn lĩnh vực. Đáng chú ý, tốc độ này cao gấp khoảng 1,85 lần so với mức tăng của tín dụng phục vụ tiêu dùng, sử dụng bất động sản (26,79%), qua đó cho thấy xu hướng dòng vốn đang gia tăng nhanh hơn về phía phát triển dự án.

Nêu quan điểm về vấn đề này, PGS. TS. Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, xu hướng tăng trưởng tín dụng hiện nay đang nghiêng khá rõ về phía phát triển dự án và hoạt động kinh doanh bất động sản. Dù chưa có số liệu thống kê chính thức phân tách cụ thể dòng vốn theo từng phân khúc, song từ những gì đang diễn ra trên thị trường, không khó để nhận thấy dòng tiền nhiều khả năng vẫn đang tiếp tục chảy mạnh vào các dự án trung và cao cấp nơi biên lợi nhuận cao hơn, khả năng thu hồi vốn nhanh hơn nhưng lại chưa phản ánh đầy đủ nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.

Nhận định này càng có cơ sở khi đối chiếu với cơ cấu nguồn cung hiện hữu trên thị trường. Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), số lượng căn hộ chung cư vẫn chiếm tỷ trọng chủ đạo với khoảng 67% tổng nguồn cung trên thị trường. Tuy nhiên, trong số này, phân khúc cao cấp chiếm tới 53%, trong khi phân khúc trung cấp vốn gần hơn với khả năng chi trả của số đông chỉ dừng ở mức 27%. Đáng chú ý, các sản phẩm căn hộ thương mại có giá từ 2 - 3 tỷ đồng vốn được xem là phù hợp với khả năng chi trả của số đông vẫn trong tình trạng khan hiếm.

Từ thực tế này có thể thấy, khi dòng vốn vẫn đang vận động theo quán tính lợi nhuận thay vì được "dẫn dòng" theo đúng nhu cầu của thị trường, việc siết tín dụng bất động sản trong giai đoạn tới, nếu thiếu một cơ chế phân loại đủ rõ ràng, rất dễ rơi vào thế đi chệch mục tiêu, đặt ra nguy cơ không chỉ kìm hãm đầu cơ mà còn vô tình làm tổn thương chính nhu cầu ở thực cần được bảo vệ.

SIẾT TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN: NGUY CƠ "SAI ĐÍCH" NẾU THIẾU PHÂN LOẠI

Thực tiễn đã chứng minh, thị trường bất động sản đóng một vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Được xem như một chỉ số phản ánh sức khỏe kinh tế, thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến tăng trưởng GDP, việc làm và quá trình đô thị hóa của đất nước thông qua việc giải quyết nhu cầu nhà ở, kiến tạo hạ tầng nền tảng, qua đó nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế. Ngoài ra, sức lan tỏa của lĩnh vực bất động sản đến nền kinh tế là rất rộng lớn. Đề tài nghiên cứu khoa học "Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách" đã chỉ ra, bất động sản có tác động lan tỏa tới 40 ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó chỉ riêng bất động sản trên đất thương mại dịch vụ đã sử dụng khoảng 2.500 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế.

Chính bởi tính "nhạy cảm" cùng độ lan tỏa sâu rộng, điều hành tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản luôn là một bài toán phức tạp, đòi hỏi sự cân nhắc thận trọng và linh hoạt. Thực tiễn đã chỉ ra, chỉ một điều chỉnh nhỏ trong chính sách cũng có thể tạo ra những hiệu ứng vượt ngoài dự kiến. Mỗi chu kỳ nới lỏng tín dụng thường kéo theo làn sóng tăng trưởng nóng, khi dòng tiền giá rẻ chảy vào các phân khúc mang tính đầu tư cao như đất nền, bất động sản cao cấp. Ngược lại, khi chính sách đảo chiều theo hướng thắt chặt, lãi suất tăng và hạn mức tín dụng bị kiểm soát, thanh khoản thị trường lập tức suy giảm, tâm lý nhà đầu tư cũng chuyển trạng thái gần như tức thì.

Giới chuyên gia đều đồng tình rằng, trong bối cảnh tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt, nếu thiếu một cơ chế phân loại rõ ràng giữa các phân khúc, việc siết tín dụng rất dễ đi chệch mục tiêu. Khi đó, thay vì tập trung vào khu vực đầu cơ cần kiểm soát, áp lực có thể dồn ngược lên nhóm người mua ở thực - đối tượng vốn cần được ưu tiên bảo vệ để đảm bảo sự ổn định của thị trường.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Phạm Đức Anh, Phó Trưởng phòng Nghiên cứu khoa học và Tư vấn, Viện Nghiên cứu khoa học Ngân hàng (Học viện Ngân hàng) nhìn nhận, bất động sản thực chất là một hệ sinh thái có độ lan tỏa rộng, gắn chặt với nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, khi thị trường suy giảm theo hướng "đồng loạt", thiếu chọn lọc, những tác động tiêu cực sẽ không chỉ dừng lại ở phạm vi các chủ đầu tư, mà nhanh chóng lan sang các khu vực liên quan.

Đáng lưu ý, theo ông, nhóm dễ bị tổn thương nhất trong bối cảnh này lại chính là những đối tượng có nhu cầu ở thực. "Với an sinh xã hội, các phân khúc như nhà ở xã hội và nhà ở công nhân vốn có đặc thù biên lợi nhuận thấp, thời gian triển khai kéo dài, do đó rất nhạy cảm với điều kiện tín dụng. Trên cơ sở các chương trình tín dụng định hướng đã được Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ triển khai đối với nhà ở xã hội trong thời gian qua, việc tiếp tục duy trì và củng cố một "luồng xanh" tín dụng ổn định, nhất quán cho các phân khúc này là điều kiện cần thiết. Qua đó, sẽ góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người lao động, đồng thời giảm áp lực về chỗ ở tại các đô thị, khu công nghiệp và khu vực vùng ven", TS. Phạm Đức Anh phân tích.

Không dừng lại ở đó, theo TS. Phạm Đức Anh, tác động còn có thể lan sang thị trường lao động. Bởi lẽ, bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với hàng loạt ngành nghề như xây dựng, vật liệu, vận tải, thiết kế, nội thất, môi giới, dịch vụ… Khi dòng vốn bị thu hẹp và dự án bị đình trệ, toàn bộ chuỗi này đều bị ảnh hưởng, trong đó lực lượng lao động phổ thông - nhóm có khả năng thích ứng thấp sẽ chịu tác động trực tiếp và nặng nề nhất.

Ở góc độ vĩ mô, vị chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo rằng, rủi ro nợ xấu trong bất động sản không chỉ xuất phát từ việc dòng vốn tăng trưởng nóng, mà còn có thể hình thành theo chiều ngược lại: khi điều kiện tín dụng được điều chỉnh thiếu chọn lọc theo phân khúc, những dự án đang tạo dòng tiền thực cũng sẽ chịu ảnh hưởng. Khi doanh nghiệp không còn đủ nguồn lực để hoàn thiện dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính, áp lực nợ xấu có thể gia tăng, kéo theo những hệ lụy đối với hệ thống tài chính. "Tôi hoàn toàn ủng hộ định hướng kiểm soát chặt tín dụng vào các dự án đầu cơ, lướt sóng, pháp lý yếu mà Ngân hàng Nhà nước đang triển khai; nhưng đồng thời cần duy trì và mở rộng "luồng xanh" ổn định, nhất quán cho NOXH và các dự án tạo ra giá trị thực. Chính sách phân hóa càng rõ ràng và nhất quán, thị trường sẽ phát triển lành mạnh và rủi ro hệ thống càng được kiểm soát hiệu quả hơn", TS. Phạm Đức Anh nhấn mạnh.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cũng bày tỏ những quan ngại tương đồng với Reatimes khi nhìn từ mối tương quan giữa tín dụng và thị trường bất động sản. Theo ông, bất động sản không vận hành độc lập, mà có tác động sâu rộng tới nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế, trong khi tín dụng vẫn là nguồn vốn sơ cấp mang tính quyết định đối với sự vận hành của thị trường này.

"Việc thu hẹp dòng vốn không chỉ ảnh hưởng đến bản thân các dự án bất động sản, mà còn kéo theo sự chững lại của hàng loạt ngành liên quan như vật liệu, xây dựng, tư vấn hay môi giới", ông David Jackson nhận định. Khi tiến độ dự án bị gián đoạn, nhu cầu đối với các dịch vụ và sản phẩm đầu vào đồng loạt suy giảm, buộc doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô hoạt động, từ đó tác động trực tiếp đến việc làm và thu nhập của người lao động.

Đáng chú ý, theo vị chuyên gia, áp lực không chỉ dừng ở hoạt động sản xuất - kinh doanh, mà còn lan sang hệ thống tài chính. Khi dòng tiền bị đứt đoạn, áp lực thanh khoản gia tăng, kéo theo nguy cơ nợ xấu không chỉ trong lĩnh vực bất động sản mà còn có thể lan rộng sang các khu vực khác.

Ở một khía cạnh khác, ông đặc biệt nhấn mạnh đến hệ lụy đối với phân khúc nhà ở thực. "Nếu nguồn vốn cho phân khúc này bị hạn chế, nguồn cung sẽ co lại, từ đó đẩy mặt bằng giá lên cao và làm suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân", ông nói, đồng thời nhấn mạnh về dài hạn, điều này không chỉ ảnh hưởng tới tăng trưởng kinh tế, mà còn tạo áp lực đáng kể lên an sinh xã hội và quá trình phát triển đô thị bền vững.

CẦN CƠ CHẾ PHÂN LUỒNG RÕ RÀNG ĐỂ DÒNG VỐN ĐI ĐÚNG "ĐỊA CHỈ"

Trước những hệ lụy rõ nét từ sự thiếu cơ chế phân loại dòng vốn, các chuyên gia cho rằng yêu cầu cấp thiết hiện nay là thiết lập một cơ chế phân luồng tín dụng đủ rõ ràng và hiệu quả. Đây được xem là điều kiện tiên quyết để nhận diện đúng bản chất dòng vốn, qua đó tránh nguy cơ "siết nhầm" vào những dự án đang tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế, đồng thời bảo đảm dòng vốn được dẫn dắt vào đúng các khu vực cần ưu tiên, góp phần ổn định thị trường và nâng cao chất lượng tăng trưởng trong dài hạn. Bởi trên thực tế, nếu chỉ dựa vào hồ sơ tín dụng mang tính hình thức, ranh giới giữa bất động sản phục vụ nhu cầu thực và bất động sản mang tính đầu cơ thường bị "làm mờ", không phản ánh đầy đủ động cơ và hiệu quả sử dụng vốn sau mỗi khoản vay.

Theo TS. Phạm Đức Anh, để nhận diện chính xác dòng tiền thực cần có sự chuyển dịch căn bản trong cách thức nhìn nhận và thẩm định rủi ro của dòng vốn. Theo đó, các ngân hàng cần chuyển dịch từ cách tiếp cận dựa trên "giá trị tài sản bảo đảm" sang cách tiếp cận dựa trên "khả năng tạo dòng tiền" của dự án.

Trong thực tiễn vận hành, không khó để nhận thấy hệ thống tín dụng lâu nay vẫn có xu hướng dựa nhiều vào tài sản bảo đảm. Cách tiếp cận này trong nhiều trường hợp có thể tạo ra sự bất an, bởi giá trị tài sản thường chịu tác động mạnh của chu kỳ thị trường và tâm lý đầu cơ. Khi thị trường tăng nóng, tài sản được định giá cao, dư địa tín dụng theo đó được mở rộng; song, khi thị trường đảo chiều, chính những tài sản này lại suy giảm giá trị, kéo theo rủi ro nợ xấu gia tăng. Điều này cho thấy, nếu chỉ dựa vào tài sản bảo đảm, hệ thống tín dụng rất dễ bị cuốn theo biến động ngắn hạn của thị trường.

TS. Phạm Đức Anh cho rằng, việc chuyển trọng tâm sang đánh giá khả năng tạo dòng tiền cho phép nhìn nhận dự án ở góc độ thực chất hơn, gắn trực tiếp với nhu cầu của thị trường và hiệu quả vận hành trong dài hạn. Một dự án phục vụ nhu cầu thực như nhà ở cho người dân, bất động sản khu công nghiệp hay thương mại dịch vụ thường sẽ sớm hình thành dòng tiền từ hoạt động bán, cho thuê hoặc khai thác với mức độ ổn định tương đối và có thể dự báo được. Chính dòng tiền này mới là cơ sở bền vững để đảm bảo khả năng trả nợ, qua đó giảm thiểu rủi ro cho hệ thống tín dụng. Trong khi đó, các dự án mang tính đầu cơ thường thiếu nền tảng dòng tiền thực, hoặc nếu có thì rất yếu và không ổn định, bởi nguồn thu chủ yếu phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

"Việc lấy khả năng tạo ra dòng tiền làm "thước đo" trung tâm sẽ giúp phân định rõ hơn giữa bất động sản phục vụ nhu cầu thực và bất động sản đầu cơ, đồng thời góp phần định hướng lại dòng vốn tín dụng theo hướng lành mạnh, bền vững hơn, phù hợp với mục tiêu ổn định thị trường và hỗ trợ các động lực tăng trưởng thực của nền kinh tế", TS. Phạm Đức Anh nhấn mạnh, đồng thời cho rằng, để cụ thể hóa cách tiếp cận này, cần xây dựng và chuẩn hóa 4 nhóm tiêu chí định lượng.

Trước hết là nhóm tiêu chí về dòng tiền thực của dự án, bao gồm các chỉ số như tỷ lệ hợp đồng mua bán đã ký, tiến độ thu tiền thực tế hay khả năng trả nợ từ dòng tiền vận hành. Một dự án có dòng tiền hình thành sớm và ổn định thường đồng nghĩa với việc sản phẩm đã tìm được người mua hoặc người thuê thực sự, đây là yếu tố bảo đảm quan trọng nhất cho an toàn tín dụng.

Thứ hai là cấu trúc tài chính và mức độ đòn bẩy, đây là thước đo sức khỏe nội tại của dự án. Theo đó, các chỉ số như vốn chủ sở hữu thực góp, hệ số đòn bẩy hay sự tương thích giữa kỳ hạn nguồn vốn với kỳ hạn tài sản cần được theo dõi chặt chẽ. Đặc biệt, việc sử dụng vốn ngắn hạn để tài trợ cho tài sản dài hạn được xem là một trong những dấu hiệu rủi ro điển hình, bởi nó khiến dự án dễ rơi vào trạng thái mất cân đối dòng tiền khi thị trường biến động.

Thứ ba là nhóm tiêu chí về đầu ra sản phẩm và đối tượng sử dụng thực tế. Với nhà ở, tỷ lệ mua để ở so với mua đầu tư là chỉ báo quan trọng; trong khi đó, đối với bất động sản công nghiệp hay thương mại, tỷ lệ lấp đầy, chất lượng khách thuê và thời hạn thuê lại phản ánh trực tiếp khả năng khai thác và tạo giá trị. Những dự án gắn với nhu cầu sử dụng thực thường có đầu ra rõ ràng và bền vững hơn.

Cuối cùng là mức độ hoàn thiện pháp lý và tiến độ triển khai dự án. Các dự án chưa hoàn tất pháp lý hoặc chậm thi công không chỉ tiềm ẩn rủi ro về thủ tục, mà còn có thể là biểu hiện của xu hướng "găm đất chờ tăng giá", mang nặng yếu tố đầu cơ. Ngược lại, những dự án có pháp lý đầy đủ, triển khai đúng tiến độ thường cho thấy cam kết thực chất của chủ đầu tư và khả năng đưa tài sản vào vận hành trong thời gian xác định.

"Khi hệ thống tiêu chí này được chuẩn hóa và áp dụng thống nhất trong toàn hệ thống ngân hàng, sẽ hình thành một "bộ lọc" đủ tin cậy để thực thi chính sách tín dụng theo hướng phân hóa rõ ràng, qua đó bảo đảm dòng vốn được dẫn dắt đúng địa chỉ, tránh tình trạng kiểm soát nhầm vào những dự án đang tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế", TS. Phạm Đức Anh nhấn mạnh.

Góp thêm góc nhìn, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, để nhận diện một cách chuẩn xác bản chất của dòng vốn, cần tiếp cận từ chính "điểm xuất phát" của dòng vốn, đó là đối tượng vay và mục đích sử dụng vốn, đây đều là những yếu tố phản ánh trực diện động cơ và bản chất của nhu cầu.

Theo ông Bùi Văn Doanh, dòng vốn gắn với nhu cầu ở thực thường tập trung ở nhóm người mua nhà lần đầu. ới nhóm này, quyết định vay vốn xuất phát từ nhu cầu an cư và khả năng chi trả thực tế. Ngược lại, dòng vốn mang tính đầu tư, đầu cơ lại có xu hướng gia tăng ở nhóm sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên với động cơ vay vốn thường dịch chuyển từ nhu cầu sử dụng sang mục tiêu đầu tư, tích lũy tài sản hoặc tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, việc nhận diện càng đòi hỏi cách tiếp cận đa chiều hơn, thông qua tiến độ triển khai, cấu trúc tài chính và định hướng sử dụng vốn của từng dự án cụ thể. Theo ông Bùi Văn Doanh, dòng vốn mang tính đầu cơ thường bộc lộ ở những trường hợp doanh nghiệp chưa hoàn thiện dự án hiện hữu nhưng vẫn tiếp tục mở rộng đầu tư, gia tăng quỹ đất hoặc triển khai dự án mới; đồng thời xuất hiện ở các dự án có mức định giá vượt xa giá trị thực, tiềm ẩn dấu hiệu "thổi giá" và phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tăng giá. Đây là nhóm có rủi ro cao, dễ tạo ra những biến dạng về giá và làm méo mó cấu trúc thị trường.

Ngược lại, dòng vốn gắn với nhu cầu thực thường tập trung vào các doanh nghiệp theo đuổi chiến lược phát triển bền vững, ưu tiên hoàn thiện dự án theo đúng tiến độ, với sản phẩm phù hợp khả năng hấp thụ của thị trường và có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ bán hàng hoặc vận hành khai thác. Đây không chỉ là những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hay nhu cầu sử dụng thực của nền kinh tế, mà còn góp phần hình thành giá trị gia tăng dài hạn, củng cố nền tảng phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản. Vì vậy, theo ông Doanh, đây cũng chính là khu vực cần được ưu tiên trong chiến lược phân bổ tín dụng nếu muốn dòng vốn thực sự đi đúng địa chỉ và phát huy hiệu quả.

*****