Khi mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải có đủ điều kiện và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có giấy chứng nhận (sổ đỏ), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp.
Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, còn phải có một số điều kiện khác theo quy định của Luật Đất đai (trường hợp đặc biệt). Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo quy định, trong đó bao gồm phải có sổ đỏ trừ những trường hợp sau:
Người nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác.
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp sổ đỏ (chưa cần có sổ).
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện. Mức phạt ở nông thôn: Từ 3 - 5 triệu đồng. Mức phạt ở đô thị: Từ 5 - 10 triệu đồng.
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên. Mức phạt ở nông thôn: Từ 5 - 10 triệu đồng. Mức phạt ở đô thị: Từ 10 - 20 triệu đồng.
Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 2 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tối đa là 40 triệu đồng.
Như vậy, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ (thỏa mãn các điều kiện còn lại) có thể bị xử phạt từ 3 - 5 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn, từ 5 - 10 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị./.
