Theo Quyết định 2076/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 22/12/2017, quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, phạm vi vùng TP.HCM bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP.HCM và 7 tỉnh lân cận là Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Tiền Giang.
Tổng diện tích toàn vùng khoảng 30.404km2; có tổng dân số đến năm 2030 là 24 - 25 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 18 - 19 triệu người, dân số nông thôn khoảng 6 - 7 triệu người; tỷ lệ đô thị hóa khoảng 70 - 75%; đất xây dựng đô thị đến năm 2030 đạt khoảng 270.000 - 290.000 ha, bình quân 100 - 150m2/người, đất xây dựng điểm dân cư nông thôn đến năm 2030 đạt khoảng 150.000 - 170.000ha, bình quân 180 - 210m2/người.
Quy hoạch đặt mục tiêu phát triển vùng TP.HCM trở thành một vùng đô thị lớn phát triển năng động và bền vững, có vai trò, vị thế quan trọng trong khu vực Đông Nam Á và hướng tới quốc tế. Vùng TP.HCM sẽ là một vùng kinh tế hiện đại, trung tâm kinh tế lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á. Trung tâm thương mại - tài chính, trung tâm nghiên cứu khoa học - dịch vụ; trung tâm công nghiệp công nghệ cao và công nghiệp chuyên sâu với trình độ chuyên môn hóa cao; trung tâm văn hóa, giáo dục - đào tạo, khoa học công nghệ và y tế chất lượng cao trong khu vực Đông Nam Á. Không gian phát triển vùng được quy hoạch theo hướng cân bằng bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu, liên kết vùng với khung hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại. Trong đó, TP.HCM là đô thị hạt nhân, trung tâm tri thức, trung tâm kinh tế tổng hợp đa chức năng hiện đại ngang tầm với các đô thị trong khu vực Đông Nam Á.
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22 tháng 01 năm 2014 về việc triển khai thi hành Luật Đất đai và Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 20 tháng 5 năm 2015 về công tác điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) cấp quốc gia; trong đó yêu cầu rà soát, xác định nhu cầu sử dụng đất đến năm 2020 của các ngành, các địa phương, đồng thời tổ chức điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) của các địa phương.
Chính phủ đã báo cáo Quốc hội ban hành Nghị quyết số 134/2016/QH13 ngày 09/4/2016 về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) cấp quốc gia. Thủ tướng Chính phủ đã phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đến năm 2020 cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tại văn bản số 1927/TTg-KTN ngày 02 tháng 11 năm 2016, đồng thời đã chỉ đạo Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu khẩn trương hoàn thiện hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình Chính phủ phê duyệt.
Trên cơ sở Quyết định 2076/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 22/12/2017, quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, TP.HCM đã xây dựng, trình Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) tại Nghị quyết 80/NQ-CP ngày 19/06/2018.
Nhìn chung, quy hoạch sử dụng đất đã góp phần đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, là cơ sở pháp lý quan trọng cho công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện công tác giám sát, thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất, đảm bảo công tác quản lý đất đai tại TP.HCM theo đúng định hướng không gian phát triển của thành phố.
Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trong khu vực này với các chỉ tiêu đến năm 2020 như sau: Tổng số diện tích đất nông nghiệp sẽ giảm xuống còn 88.005ha, chiếm 42,1% tổng số diện tích các loại đất (giảm 30.047ha so với năm 2010); Tổng số diện tích đất phi nông nghiệp sẽ tăng lên 118.890ha, chiếm 56,9% tổng số diện tích các loại đất (tăng 28.022ha so với năm 2010); Tổng số diện tích đất chưa sử dụng sẽ giảm xuống còn 309ha, chiếm 0,1% tổng số diện tích các loại đất (giảm 326ha so với năm 2010). Ngoài ra, tổng số diện tích đất đô thị đã được điều chỉnh tăng thêm 8.863ha và diện tích đất khu công nghệ cao vẫn được giữ nguyên.
Việc triển khai điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố và lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận, huyện còn chậm, chất lượng hạn chế, tính khả thi chưa cao; việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi được duyệt chưa tốt dẫn đến tình trạng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngày 06/11/2020, Ủy ban nhân dân TP.HCM ban hành Công văn số 4289/UBND-ĐT về các dự án không thực hiện Kế hoạch sử dụng đất, theo đó, công khai 108 dự án với diện tích hơn 473ha được điều chỉnh, huỷ bỏ trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do không thực hiện đúng kế hoạch sử dụng đất đã được UBND thành phố phê duyệt.
Tác động quy hoạch tới thị trường bất động sản
Quy hoạch sử dụng đất tích hợp là cơ sở để phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng được thể hiện thể hiện thông tin theo tọa độ, không gian, và thời gian bằng bản đồ sử dụng đất tách lớp cho tất cả các loại qui hoạch theo quy định của luật qui hoạch, bao gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn trên cả nước.
Quy hoạch sử dụng đất tích hợp là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng được thể hiện thể hiện thông tin theo tọa độ, không gian, và thời gian bằng bản đồ sử dụng đất tách lớp cho tất cả các loại qui hoạch theo quy định của luật qui hoạch, bao gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn trên cả nước.
Nhà nước quản lý và khai thác nguồn lực đất đai thông qua quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhà nước sử dụng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất để làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, nhằm khai thác hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý đất đai, nhằm đưa đất đai vào phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu, đảm bảo an ninh, quốc phòng. Lợi ích kinh tế chênh lệch do nhà nước sử dụng công cụ quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần được phân bổ hài hòa giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đảm bảo không thất thoát tài sản của nhà nước, tạo động lực cho doanh nghiệp và đem lại lợi ích lớn nhất cho người dân.
Nhà nước sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính, thuế về đất đai không chỉ là để tăng nguồn thu của ngân sách đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội mà phải quản lý đất đai chặt chẽ, sử dụng đất đai có hiệu quả, chống đầu cơ đất đai, bóp méo thị trường.
Trong thời gian tới cần tập trung: Xây dựng chính sách thuế lũy tiến đối với các dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng theo quy định; sửa đổi, bổ sung chính sách thuế đối với đất nông nghiệp đã giao, cho thuê mà để hoang hóa.
* PGS. TS. Nguyễn Đình Thọ
