Thích
Ba trụ cột định hình lại chu kỳ phát triển mới của bất động sản
Phát biểu tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới, trong đó động lực tăng trưởng được dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng, tính minh bạch của thị trường và nhu cầu ở thực.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn.
Theo ông Tuấn, ba chuyển động lớn đang diễn ra đồng thời và sẽ định hình cục diện thị trường trong những năm tới. Trước hết, quy hoạch và hạ tầng đang trở thành lực kéo tái cấu trúc không gian phát triển, đồng thời phân bổ lại cả nguồn cung lẫn lực cầu. Tại Hà Nội và TP.HCM, các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng cùng các định hướng quy hoạch dài hạn đang mở ra những cực tăng trưởng mới, khiến nguồn cung không còn tập trung tại khu vực lõi trung tâm mà dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh và những hành lang phát triển mới.
Song hành với đó là quá trình minh bạch hóa thị trường. Theo ông Tuấn, việc chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, hoàn thiện hệ thống dữ liệu thị trường, cùng quy định về chứng chỉ và định danh môi giới sẽ tạo nền tảng cho một thị trường chuyên nghiệp hơn. Dù chưa tạo tác động tức thời lên thanh khoản, những thay đổi này sẽ góp phần giảm bất cân xứng thông tin, hạn chế đầu cơ theo tin đồn và nâng cao chất lượng giao dịch trong dài hạn.
Một xu hướng nổi bật khác là sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc và từng dự án. Nếu giai đoạn 2021 - 2022 chứng kiến nhiều loại hình cùng tăng giá, thì đến năm 2026, dòng tiền đã tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có giá trị khai thác bền vững.
Dữ liệu quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm trên thị trường bất động sản bán, bỏ xa đất nền (23%), nhà riêng (22%), trong khi nhà mặt phố và biệt thự chỉ chiếm khoảng 9%.
Theo ông Tuấn, sự phân hóa không chỉ diễn ra giữa các phân khúc mà còn xuất hiện ngay trong cùng một loại hình. Với căn hộ, những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ, hạ tầng kết nối tốt và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh vẫn duy trì sức hút vượt trội so với các dự án thiếu kết nối hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân. Tương tự, đối với đất nền, giá trị thực sẽ thuộc về những khu vực có hạ tầng hiện hữu, dân cư ổn định và quy hoạch rõ ràng, thay vì chỉ được đẩy giá bởi kỳ vọng.
Dữ liệu lớn (Big Data) của Batdongsan.com.vn cũng phản ánh xu hướng dịch chuyển không gian phát triển tại hai đô thị lớn. Tại TP.HCM, từ năm 2019, nguồn cung mới đã bắt đầu mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm, tập trung nhiều hơn tại khu Đông và các đô thị mở rộng dọc các hành lang metro, vành đai và cao tốc. Tỷ trọng nguồn cung tại khu Đông tăng từ 29% lên khoảng 33% trong nửa đầu năm 2026; các đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống còn 13%.
Tại Hà Nội, xu hướng tương tự cũng diễn ra khi nguồn cung mới mở rộng về các khu vực cận trung tâm và vùng vệ tinh dọc các tuyến vành đai và các đại đô thị. Tỷ trọng nguồn cung tại khu vực cận trung tâm tăng từ khoảng 17% lên 23%, còn vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11% sau bảy năm.
Đáng chú ý, nếu nguồn cung dịch chuyển từ khá sớm thì lực cầu chỉ thực sự thay đổi trong khoảng hai năm trở lại đây, khi hệ thống hạ tầng dần hình thành và các khu đô thị bắt đầu có cộng đồng cư dân.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, điều này cho thấy tiêu chí lựa chọn bất động sản đang thay đổi căn bản. "Diễn biến tại Hà Nội và TP.HCM cho thấy khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực có thể ở xa trung tâm truyền thống nhưng vẫn thu hút nhu cầu nếu hạ tầng thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hoặc đang hình thành", chuyên gia nhận định.
Trong bối cảnh đó, hạ tầng không còn đơn thuần là yếu tố tạo kỳ vọng tăng giá, mà đang trở thành thước đo giá trị thực của bất động sản. Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 65% môi giới cho biết khách hàng ưu tiên hoặc rất ưu tiên các dự án nằm gần metro, đường vành đai, cầu hoặc các công trình hạ tầng trọng điểm. Thậm chí, 91% đánh giá người mua sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản có lợi thế kết nối, trong đó mức chấp nhận phổ biến nhất là cao hơn từ 5 - 10%.
Tuy nhiên, ông Tuấn lưu ý, không phải mọi dự án gắn với câu chuyện hạ tầng đều tạo ra giá trị như nhau: "Không phải bất động sản 'gần hạ tầng' đều có giá trị như nhau. Giá trị thực chỉ thuộc về những dự án nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp, có khả năng kết nối thuận tiện và có cộng đồng cư dân hiện hữu hoặc có tiềm năng hình thành trong trung hạn".
Theo ông, đây sẽ là những tiêu chí quan trọng giúp người mua và nhà đầu tư lựa chọn đúng sản phẩm trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng phát triển thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.
Người mua chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang ưu tiên giá trị sử dụng
Theo Batdongsan.com.vn, hành vi của người mua bất động sản đang có sự thay đổi rõ nét. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, người mua ngày càng khắt khe hơn trong việc lựa chọn sản phẩm, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế, chất lượng sống và giá trị khai thác lâu dài.
Xu hướng này được phản ánh rõ trong cơ cấu tìm kiếm trên nền tảng Batdongsan.com.vn. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm đối với căn hộ chung cư tăng từ 38% vào tháng 1 lên 49% trong tháng 6/2026, trong khi mức độ quan tâm đến nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%. Tại TP.HCM, chung cư tiếp tục là loại hình được tìm kiếm nhiều nhất, duy trì tỷ trọng 34 - 36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền, chỉ dao động 13 - 14%.
Không chỉ người mua, giới môi giới cũng đánh giá triển vọng tăng trưởng đang nghiêng về những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Có tới 53% môi giới tham gia khảo sát nhận định chung cư sẽ là loại hình có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng cuối năm, vượt xa nhà riêng (25%), đất nền (11%), nhà mặt phố (7%), bất động sản nghỉ dưỡng (3%) và biệt thự (2%).
Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, nhu cầu mua căn hộ để ở tiếp tục chiếm ưu thế. Trong nửa đầu năm 2026, 66% giao dịch chung cư phục vụ mục đích an cư, tăng so với mức 64% cùng kỳ năm 2025. Đối với nhóm mua để đầu tư, xu hướng cũng dịch chuyển sang khai thác dòng tiền khi 67% hướng đến cho thuê, trong khi chỉ 17% coi căn hộ là tài sản tích lũy dài hạn.
Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, nhiều năm qua, nhà đất luôn được xem là đích đến trong quá trình tích lũy tài sản của người Việt. Tuy nhiên, dữ liệu năm 2026 cho thấy căn hộ đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên, đặc biệt tại Hà Nội, nơi văn hóa sở hữu nhà đất từng bước chuyển sang văn hóa căn hộ. Người mua ngày càng coi trọng khả năng kết nối, hệ thống tiện ích, an ninh và chất lượng môi trường sống hơn là chỉ sở hữu một tài sản.
Theo ông Tuấn, thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống, khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng và khả năng khai thác thực tế.
Sự thay đổi này cũng được phản ánh trong các tiêu chí lựa chọn sản phẩm. Có 60% người được khảo sát đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là yếu tố quan trọng nhất; 54% quan tâm đến uy tín chủ đầu tư; 46% ưu tiên hệ thống tiện ích nội khu; 27% chú trọng cộng đồng cư dân và 18% cân nhắc thiết kế mặt bằng.
Những con số trên cho thấy khả năng sử dụng và giá trị khai thác đang trở thành "bộ lọc" mới của thị trường. Các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, tạo được dòng tiền ổn định và nằm trong khu vực có hạ tầng, tiện ích ngày càng hoàn thiện sẽ có lợi thế cạnh tranh và sức chống chịu tốt hơn trước những biến động của thị trường.
Bên cạnh chất lượng sản phẩm, tính minh bạch cũng ngày càng trở thành yếu tố quyết định niềm tin của người mua. Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 81% người được hỏi đánh giá mức độ minh bạch thông tin trên thị trường đã cải thiện đáng kể so với hai năm trước.
Trên nền tảng Batdongsan.com.vn, lượng quan tâm dành cho các Tin xác thực liên tục tăng từ năm 2023 và đạt mức cao nhất trong quý II/2026. Điều này phản ánh xu hướng người mua ưu tiên các nguồn thông tin đã được kiểm chứng, có đầy đủ hồ sơ pháp lý, hình ảnh và video xác thực trước khi đưa ra quyết định.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 đang bước vào giai đoạn sàng lọc sâu hơn. Nếu quy hoạch và hạ tầng tạo lập không gian phát triển, thì chất lượng sản phẩm và tính minh bạch sẽ trở thành những yếu tố quyết định sức cầu, đồng thời định hình lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp trong chu kỳ phát triển mới./.
