Tăng nguồn cung nhà ở xã hội: Vẫn cần thêm lực đẩy

Cả nước hoàn thành 96 dự án nhà ở xã hội, quy mô 27.636 căn hộ

Bước sang năm 2026, chương trình phát triển nhà ở xã hội đang ghi nhận những chuyển biến rõ nét khi nhiều địa phương đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, từng bước hiện thực hóa mục tiêu gia tăng nguồn cung nhà ở dành cho người thu nhập thấp và công nhân.

Thông tin tại Hội nghị Ban Chấp hành Đảng bộ Bộ Xây dựng lần thứ năm (mở rộng), nhiệm kỳ 2025 - 2030 và Hội nghị sơ kết công tác 6 tháng đầu năm 2026, Bộ Xây dựng cho biết, từ đầu năm đến nay, cả nước đã hoàn thành 96 dự án nhà ở xã hội với quy mô 27.636 căn hộ. Đáng chú ý, có 14 địa phương gồm Hải Phòng, Lào Cai, Thái Nguyên, Hưng Yên, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Trị, Quảng Ngãi, Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang và Cà Mau được đánh giá có khả năng hoàn thành, thậm chí vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội được giao trong năm.

Song song với đó, tiến độ triển khai nguồn cung mới cũng đang được cải thiện rõ rệt. Theo Bộ Xây dựng, đã có 27 địa phương khởi công đủ hoặc vượt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội năm 2026. Kết quả này phản ánh những chuyển biến tích cực trong công tác tháo gỡ thủ tục đầu tư, chuẩn bị quỹ đất và tổ chức triển khai dự án tại nhiều địa phương sau thời gian dài gặp nhiều vướng mắc.

Lũy kế đến nay, cả nước có 866 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với tổng quy mô 757.338 căn hộ, tương ứng tổng mức đầu tư khoảng 605.870 tỷ đồng. Trong đó, 289 dự án đã hoàn thành với 197.279 căn; 261 dự án đang thi công, quy mô 254.816 căn; và 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự kiến cung cấp thêm khoảng 305.243 căn trong thời gian tới. 

Quy mô này cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội đang từng bước được mở rộng, tạo nền tảng để thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn đến năm 2030.

Đà tăng tốc của các dự án nhà ở xã hội diễn ra trong bối cảnh Chính phủ liên tục chỉ đạo tháo gỡ những "nút thắt" về thể chế, thủ tục đầu tư, quỹ đất và nguồn vốn. Nhiều địa phương cũng đã đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hằng năm, coi đây là một nhiệm vụ trọng tâm nhằm đáp ứng nhu cầu an cư ngày càng lớn của người dân.

Thông tin về kết quả thực hiện nhiệm vụ 6 tháng đầu năm, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản tiếp tục xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực, trong đó phát triển nhà ở xã hội là một trong những lĩnh vực được Bộ tập trung chỉ đạo nhằm gia tăng nguồn cung cho người thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp.

Để duy trì đà phát triển này, Bộ Xây dựng đang tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong 6 tháng cuối năm, Bộ sẽ xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời rà soát, hoàn thiện các cơ chế, chính sách nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội theo hướng đồng bộ và hiệu quả hơn.

Song song với đó, Bộ đang xây dựng và trình Chính phủ ban hành nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội; nghiên cứu các giải pháp tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi pháp luật. Đồng thời, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia đối với nhà chung cư và nhà ở cho thuê cũng đang được hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý thống nhất để thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân trong giai đoạn tới.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, việc nguồn cung nhà ở xã hội đang dần được cải thiện không chỉ là tín hiệu tích cực đối với người thu nhập thấp mà còn phản ánh quá trình tái cân bằng của thị trường bất động sản.

Trong nhiều năm, thị trường liên tục phát triển lệch về phân khúc trung và cao cấp, trong khi phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng. Sự mất cân đối này không chỉ đẩy giá nhà lên cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động, mà còn làm suy giảm tính bền vững của thị trường khi cung và cầu ngày càng lệch pha.

"Đây là tín hiệu quan trọng nhằm điều chỉnh cơ cấu nguồn cung theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thực, mở rộng cơ hội an cư cho người dân, đồng thời tạo nền tảng để thị trường phát triển ổn định, cân bằng và bền vững hơn trong dài hạn", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh. 

Vẫn cần gỡ "nút thắt" để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư nhà ở xã hội

Dù vậy, theo TS. Nguyễn Văn Đính, để những kết quả bước đầu có thể chuyển hóa thành nguồn cung bền vững và hoàn thành các mục tiêu đã đề ra, vẫn cần tiếp tục tháo gỡ đồng bộ các "điểm nghẽn" về thủ tục đầu tư, bố trí quỹ đất, cơ chế ưu đãi cũng như khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp. 

Trên thực tế, những "điểm nghẽn" này đã tồn tại nhiều năm và cũng là trăn trở chung của cộng đồng doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Dù nhu cầu của thị trường luôn ở mức rất lớn, việc đầu tư vào phân khúc này vẫn chưa đủ sức hấp dẫn với doanh nghiệp.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, trong tất cả các phân khúc bất động sản, nhà ở xã hội lại là lĩnh vực khó tiếp cận tín dụng nhất. Dẫn chứng thực tế, ông Nghĩa cho biết Công ty Lê Thành hiện có dự án nhà ở xã hội quy mô khoảng 2.000 tỷ đồng đã hoàn thành phần móng nhưng buộc phải tạm dừng triển khai do không thể vay vốn ngân hàng.

Theo ông, gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng của Chính phủ dành cho phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân được triển khai thông qua 9 ngân hàng thương mại, với lãi suất thấp hơn thị trường, không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng và áp dụng cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà trong thời hạn lên tới 20 năm.

Tuy nhiên, khi doanh nghiệp làm việc với các ngân hàng để tiếp cận nguồn vốn theo mức lãi suất ưu đãi khoảng 6,1%/năm, hồ sơ đều bị từ chối. Lý do được đưa ra là chi phí huy động vốn của các ngân hàng hiện ở mức cao, khiến việc cho vay với lãi suất ưu đãi có nguy cơ thua lỗ.

Thậm chí, theo ông Nghĩa, doanh nghiệp chấp nhận vay theo lãi suất thương mại để có vốn triển khai dự án nhưng cũng không được chấp thuận, do các ngân hàng lo ngại rủi ro khi áp dụng cơ chế cho vay không đúng đối tượng của chương trình tín dụng ưu đãi.

"Chúng tôi kiến nghị cơ quan quản lý sớm có giải pháp tháo gỡ về tín dụng cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội. Nếu chưa thể duy trì mức lãi suất ưu đãi như hiện nay thì có thể cho phép doanh nghiệp được vay theo lãi suất thị trường. Chi phí vốn có tăng còn hơn dự án phải 'đắp chiếu' vì không tiếp cận được nguồn vốn", ông Lê Hữu Nghĩa đề xuất.

Không chỉ vướng ở bài toán tín dụng, quá trình phát triển nhà ở xã hội còn bị kéo dài bởi các thủ tục đầu tư phức tạp và thời gian hoàn tất pháp lý quá lâu. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến chi phí vốn gia tăng, làm giảm hiệu quả đầu tư và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho rằng, muốn hiện thực hóa mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội thì trước hết cần giải quyết bài toán về thời gian. Theo ông, thủ tục đầu tư cần được rút ngắn xuống dưới 1 năm để doanh nghiệp có thể nhanh chóng triển khai dự án, tăng tốc vòng quay vốn và bù đắp phần lợi nhuận vốn đã bị khống chế theo quy định.

Ông Thạch cũng chỉ ra rằng, với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, việc phải bỏ ra nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất trong khi chờ đợi nhiều năm mới hoàn tất các thủ tục pháp lý đang tạo áp lực rất lớn về dòng tiền. Vì vậy, Nhà nước cần chủ động hơn trong công tác quy hoạch và chuẩn bị quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, các khu đất nên được quy hoạch, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện pháp lý trước khi tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

"Khi doanh nghiệp không còn phải mất nhiều thời gian và nguồn lực cho các khâu chuẩn bị ban đầu, họ có thể tập trung vào thiết kế, thi công và phát triển dự án. Điều này không chỉ rút ngắn thời gian đưa sản phẩm ra thị trường mà còn góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng lớn của người dân", ông Thạch nhấn mạnh./.