Thích
Chi phí vốn leo thang, nhà đầu tư chuyển sang thế "phòng thủ"
Sau nhiều tháng tìm kiếm, khảo sát và đàm phán, anh Nguyễn Đức Minh (41 tuổi, Hà Nội) gần như đã hoàn tất các bước chuẩn bị để mua một căn nhà liền kề trị giá gần 15 tỷ đồng tại khu vực phía Tây Thủ đô. Tuy nhiên, ngay trước thời điểm xuống tiền, anh quyết định tạm hoãn giao dịch.
Theo anh Minh, vài năm trước, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản mang lại hiệu quả khá rõ rệt. Với tỷ lệ vay khoảng 50 - 60% giá trị tài sản, tốc độ tăng giá của thị trường thường đủ để bù đắp chi phí lãi vay, đồng thời tạo ra mức lợi nhuận hấp dẫn sau khi trừ các khoản chi phí.
Nhưng bối cảnh hiện nay đã khác. Giá bất động sản đã tăng lên mặt bằng rất cao, trong khi lãi suất vay không còn rẻ như trước. "Nếu vay thêm vài tỷ đồng để đầu tư, mỗi tháng phải gánh một khoản lãi rất lớn, nhưng triển vọng tăng giá trong ngắn hạn lại không đủ rõ để bù đắp rủi ro. Tôi quyết định tạm dừng và chờ thêm tín hiệu từ thị trường", anh Minh chia sẻ.
Chi phí vốn leo thang, dòng tiền bất động sản chuyển sang thế "phòng thủ". (Ảnh minh hoạ: Trọng Hiếu)
Không riêng anh Minh, nhiều nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội cũng đang chuyển từ tâm lý mở rộng danh mục sang phòng thủ, ưu tiên bảo toàn dòng tiền thay vì gia tăng đòn bẩy tài chính.
Chị Lê Thu Trang (34 tuổi), một nhà đầu tư đang sở hữu 2 căn hộ cho thuê tại khu vực Nam Từ Liêm, cho biết kế hoạch mua thêm bất động sản đã phải tạm dừng dù nguồn vốn tự có đã được chuẩn bị từ trước. Theo chị, lợi suất cho thuê căn hộ hiện chỉ dao động khoảng 2 - 3%/năm, thấp hơn đáng kể so với chi phí vay vốn.
"Trong khi lợi suất cho thuê chưa cải thiện nhiều, lãi suất vay lại ở mức cao, việc sử dụng đòn bẩy tài chính lúc này không còn hấp dẫn như trước. Tôi lựa chọn chờ thêm tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường", chị Trang chia sẻ.
Những trường hợp trên phần nào phản ánh sự thay đổi trong tâm lý của người mua bất động sản hiện nay. Kết quả khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, nhu cầu mua bất động sản đã suy giảm ở cả nhóm khách hàng đang cân nhắc và nhóm chuẩn bị giao dịch.
Tỷ lệ người "chuẩn bị mua" giảm từ 11% xuống còn 6%, trong khi nhóm "đang cân nhắc mua" giảm từ 44% xuống 30%. Đáng chú ý, tỷ lệ người cho biết chưa có nhu cầu mua bất động sản tăng mạnh từ 13% lên 39%. Bên cạnh đó, chỉ 17% khách hàng dự kiến mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi tỷ lệ có kế hoạch giao dịch trong vòng hai năm tăng từ 57% lên 69%.
Diễn biến thanh khoản trên thị trường căn hộ cũng phản ánh rõ xu hướng dòng tiền đang chững lại. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy, trong tháng 5, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và vùng phụ cận giảm 22% so với tháng trước, trong khi lượng mở bán mới lao dốc tới 66%. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 19% tổng nguồn cung sơ cấp, cho thấy dù nguồn hàng không còn quá dồi dào, sức mua vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting nhìn nhận, sau nhiều năm tăng nóng, mặt bằng giá đã được thiết lập ở ngưỡng cao, trong khi thu nhập của người dân không theo kịp, khiến khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả ngày càng nới rộng. Giá căn hộ sơ cấp hiện phổ biến ở mức 90 - 120 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án tại khu vực trung tâm và ven sông đã vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người mua ở thực.
Ở thị trường thứ cấp, áp lực giao dịch vẫn hiện hữu. Mặc dù nhiều chủ sở hữu chấp nhận điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận hoặc đưa ra các mức giá được quảng bá là "cắt lỗ", song mặt bằng giá vẫn ở mức cao. Điều này khiến mức giảm hiện nay chưa đủ lớn để tạo ra lực cầu mới, trong khi người mua vẫn có xu hướng chờ đợi những nhịp điều chỉnh rõ ràng hơn trước khi đưa ra quyết định.
Dòng tiền ưu tiên giá trị khai thác
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà chi phí vốn trở thành biến số chi phối hành vi của cả người mua lẫn nhà đầu tư. Khi mặt bằng giá đã được thiết lập ở ngưỡng cao, trong khi lãi suất vay vẫn duy trì ở mức đáng kể, hiệu quả của việc sử dụng đòn bẩy tài chính suy giảm rõ rệt do dư địa tăng giá không còn đủ lớn để bù đắp chi phí vốn như các chu kỳ trước.
"Trước đây, lãi suất thấp cho phép nhà đầu tư chấp nhận tỷ lệ vay lớn vì kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng đủ để bù đắp chi phí và tạo lợi nhuận. Nhưng hiện nay, bài toán đầu tư không còn dựa vào kỳ vọng tăng giá đơn thuần mà phải tính đến khả năng tạo dòng tiền, tỷ suất sinh lời và sức chịu đựng của dòng tiền trong suốt thời gian nắm giữ tài sản", ông Thắng phân tích.
Theo vị chuyên gia, cùng với áp lực lãi suất, việc nguồn cung mới liên tục được bổ sung cũng đang làm thay đổi cán cân thị trường. Nếu trước đây tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" (FOMO) khiến nhiều người sẵn sàng xuống tiền ngay khi dự án mở bán, thì hiện nay lợi thế đã nghiêng nhiều hơn về phía người mua. Họ có thêm thời gian để so sánh, đàm phán và lựa chọn những sản phẩm phù hợp thay vì quyết định vội vàng.
"Quá trình ra quyết định vì vậy kéo dài hơn, tốc độ hấp thụ chậm lại và thanh khoản tiếp tục chịu áp lực trong ngắn hạn. Đồng thời, dòng tiền cũng sẽ phân hóa mạnh hơn, tập trung vào các dự án có hạ tầng đồng bộ, nhu cầu ở thực, khả năng khai thác và tạo dòng tiền ổn định. Ngược lại, những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ ngày càng khó thu hút dòng vốn", ông Thắng nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua ngay từ những đợt mở bán đầu tiên với kỳ vọng lướt sóng trong vòng 6 tháng đến 1 năm, thì nay chiến lược nắm giữ đã thay đổi theo hướng dài hạn hơn.
Theo ông Kiệt, phần lớn nhà đầu tư hiện xác định chu kỳ sở hữu từ 1 - 3 năm, đồng thời tính toán kỹ khả năng trả nợ và hạn chế sử dụng vốn vay, ngay cả khi chủ đầu tư đưa ra các chương trình hỗ trợ như ân hạn nợ gốc hoặc ưu đãi lãi suất. Điều đó cho thấy quyết định đầu tư không còn bị chi phối bởi các chính sách bán hàng ngắn hạn, mà dựa nhiều hơn vào hiệu quả khai thác thực tế của tài sản.
"Cùng với đó, tiêu chí lựa chọn sản phẩm cũng đang thay đổi. Thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá nhờ thông tin quy hoạch hay hạ tầng, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các dự án có khả năng vận hành, khai thác cho thuê, đáp ứng nhu cầu ở thực và duy trì thanh khoản bền vững trong dài hạn", ông Kiệt nhận định./.
