Bà A ký kết hợp đồng thuê đất của ông B. Thực tế bà A là người đang sử dụng đất một cách hợp pháp nhưng bà A lại không được Luật Đất đai thừa nhận với tư cách là “người sử dụng đất” mà phải là ông B, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bà A chỉ có thể sử dụng đất, xây dựng, khai thác, thế chấp các tài sản trên đất chứ không thể giao kết các hợp đồng khác như chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất, bởi những quyền năng này thuộc về ông B. Đây chính là một ví dụ trên thực tế về quyền bề mặt.
“Quyền bề mặt” là khái niệm mới xuất hiện trong Bộ luật Dân sự 2015 tại Việt Nam, nhưng đối với các nước trên thế giới thì đây là khái niệm không hề mới. Quan điểm của một số nước trên thế giới cho rằng quyền bề mặt là quyền gắn với bề mặt đất để xây dựng công trình, là một trong số quyền thuộc quyền sở hữu. Theo đó, quyền bề mặt chỉ là quyền đối với phần mặt đất và không có quyền đối với các khoáng chất dưới lòng đất, không gian trên mặt đất, mặt nước hay bầu trời, mà các quyền này độc lập với nhau và có thể chuyển nhượng như với các tài sản thông thường.
Theo đó, quyền bề mặt là quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không bao gồm quyền đối với khoáng sản trong lòng đất. Quan điểm khác cho rằng quyền bề mặt bao gồm cả quyền đối với phần không gian trên đất và cả phần không gian dưới lòng đất. Để xác lập quyền bề mặt, chủ thể có tài sản thuộc sở hữu quyền bề mặt có quyền đối với những bất động sản hữu hình, những tài sản này phục vụ cho việc khai thác công dung của đất.
Ở đây, bề mặt bao gồm phạm vi trên mặt đất và trong lòng đất, người nào có quyền sở hữu bề mặt thì cũng đồng nghĩa với việc họ sẽ mặc nhiên có quyền sử dụng khoảng không trên mặt đất và trong lòng đất đó. Tài sản thuộc sở hữu bề mặt có thể là những vật hiện hữu (như nhà, công trình xây dựng khác, cây lâu năm và nói chung, các tài sản gắn liền với đất), nhưng cũng có thể được phi vật chất hoá thành các quyền tài sản (quyền xây dựng, quyền trồng cây…).
Điều 267 Bộ luật Dân sự 2015 đã đưa ra định nghĩa về quyền bề mặt như sau: “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”. Định nghĩa này cho đến nay vẫn được xem là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn ở nước ta, phù hợp với xu thế chung được nhiều quốc gia hiện nay thừa nhận. Đây là một định nghĩa được nhìn nhận một cách rộng về phạm vi của quyền bề mặt, không chỉ là trên mặt đất, mặt nước mà còn cả khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất.
Tiếp đó, Điều 268 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”.
Theo quy định trên, chúng ta có thể thấy rằng quyền bề mặt không tồn tại một cách đương nhiên như quyền sử dụng đất mà nó được phát sinh trên cơ sở có sự tồn tại của quyền sử dụng đất với những điều kiện nhất định. Do đó, pháp luật ghi nhận quyền bề mặt được xác lập theo các căn cứ cụ thể như sau:
- Thứ nhất, quyền bề mặt xác lập theo quy định của pháp luật
Quyền bề mặt là một quyền khác đối với tài sản, quyền này là quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất của người khác. Vì vậy, khi thực hiện quyền này thì chủ thể thực hiện cũng phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật liên quan như luật nhà ở 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Hàng không dân dụng năm 2014,… Tuy nhiên, vì quy định về quyền bề mặt này mới xuất hiện trong Bộ luật Dân sự năm 2015, nên thuật ngữ “quyền bề mặt” chưa xuất hiện trong các quy định của luật chuyên ngành, mà mới chỉ xuất hiện dưới tên gọi là thuê quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai khi quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã có những quy định cho thấy trong một số trường hợp, người sử dụng được thực hiện các giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất nhưng trong trường hợp khác thì lại không được thực hiện giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất mà chỉ được thực hiện đối với tài sản gắn liền với đất. Đơn cử, theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013, có hai trường hợp được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (chỉ được thực hiện các giao dịch dân sự đối với tài sản trên đất) và được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất (được thực hiện các giao dịch dân sự đối với cả quyền sử dụng đất).
Đây là những hình thức sử dụng đất mà người sử dụng đất phải trả toàn bộ tiền thuê hoặc tiền sử dụng đất một lần với giá trị rất lớn, có thể hiểu như thể họ đã xác lập quyền sử dụng đất cho một thời gian dài lên đến 50, 70 năm hoặc thậm chí là để sử dụng ổn định, lâu dài, không thời hạn. Chính vì vậy, pháp luật luôn trao cho họ nhiều quyền hơn (không chỉ thể hiện trong quy định tại Điều 183 mà còn được thể hiện trong các quy định tại Chương XI Luật Đất đai năm 2013) như có thể mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê… đối với quyền sử dụng đất. Ngược lại, các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, với số tiền nhỏ chi trả cho việc sử dụng đất của từng năm một thì họ không có quyền thực hiện giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất.
Các chủ thể này được phép tạo lập tài sản trên đất và thực hiện giao dịch đối với các tài sản này chứ không phải quyền sử dụng đất. Người mua tài sản sẽ được nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Như vậy, xét về bản chất, các chủ thể được nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm có một loại quyền đối với đất rất giống với bản chất pháp lý của quyền bề mặt mà không giống như quyền sử dụng đất thông thường.
Như vậy, mặc dù chưa có quy định chính xác về quyền bề mặt nhưng trong Luật Đất đai, quyền của các chủ thể sử dụng đất được xác lập trên cơ sở được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cũng mang những đặc điểm pháp lý của quyền bề mặt, với việc giới hạn quyền của các chủ thể sử dụng chỉ liên quan đến tài sản họ tạo lập chứ không liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Thứ hai, quyền bề mặt xác lập theo thỏa thuận của các bên
Một trong những nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự là dựa trên cơ sở tự do, tự nguyên cam kết, tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên sao cho sự thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức, xã hội. Vì vậy mà quyền bề mặt có thể xác lập theo sự thỏa thuận giữa người có quyền sử dụng đất với người muốn xác lập quyền bề mặt trên diện tích đất của người khác. Sự thỏa thuận này có thể được xác lập dưới dạng một hợp đồng như hợp đồng thuê, hợp đồng mượn… Bởi vì do bản chất của sự thỏa thuận của các bên để xác lập quyền bề mặt trên đất của chủ sở hữu đất dựa trên hợp đồng dân sự.
Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng dân sự là một loại giao dịch dân sự trong đó thể hiện ý chí của hai hay nhiều bên nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự nên để một hợp đồng dân sự có hiệu lực thì hợp đồng đó phải thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, quy định này hết sức quan trọng và cần thiết, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên khi tham gia vào quan hệ hợp đồng. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định về năng lực chủ thể, bảo đảm quyền tự do định đoạt ý chí của chủ thể trong giao dịch, những mục đích và nội dung tham gia giao dịch của chủ thể không được trái pháp luật và trái đạo đức xã hội.
- Thứ ba, quyền bề mặt được xác lập theo di chúc
Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Khi di chúc có hiệu lực sẽ làm phát sinh quyền của người được hưởng thừa kế đối với quyền bề mặt được xác lập theo di chúc đó. Quyền bề mặt được xem như là một tài sản của người có quyền bề mặt, do đó người có quyền bề mặt có thể di chúc lại cho người khác hưởng quyền bề mặt của mình. Người được hưởng thừa kế quyền bề mặt sẽ có quyền sở hữu tài sản trên đất do người để lại thừa kế xác lập trên đó và đồng thời cũng phải thực hiện các nghĩa vụ tương ứng đối với chủ thể có quyền sử dụng đất trong thời hạn quyền bề mặt tương ứng.
Tuy nhiên, về thời gian thực hiện quyền bề mặt này sẽ phụ thuộc vào thời gian mà chủ thể để lại thừa kế và chủ thể quyền sử dụng đất thỏa thuận với nhau. Theo đó, thời gian mà người thừa kế thực hiện quyền bề mặt sẽ bằng thời gian theo thỏa thuận của hai chủ thể kia trừ đi thời gian mà chủ thể để lại thừa kế đã sử dụng.
Như vậy, chủ thể được nhận thừa kế chỉ có thể sử dụng, khai thác hoa lợi, lợi tức từ tài sản trong thời gian theo ý chí chủ thể để lại thừa kế và chủ thể có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chủ thể được nhận thừa kế có thể sử dụng quyền bề mặt sau khi hết thời hạn đó nếu như có thỏa thuận được với chủ thể có quyền sử dụng đất về việc tiếp tục thực hiện quyền bề mặt.
Khi quyền bề mặt được xác lập theo những căn cứ trên, theo quy định tại Điều 271 Bộ luật Dân sự 2015, các chủ thể có quyền bề mặt sẽ có những quyền năng sau:
- Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật Dân sự, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định.
- Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.
Ở Việt Nam hiện nay, đất đai được xác định là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Chính vì vậy, các vấn đề pháp lý về quyền bề mặt phải có sự điều chỉnh nhất định để phù hợp với sự khác biệt về chế độ sở hữu này. Việc bổ sung quy định về quyền bề mặt có ý nghĩa vô cùng quan trọng nhằm cụ thể hóa nội dung, tinh thần của Hiến pháp 2013 về chế độ sở hữu và hoàn thiện thể chế kinh tế, thúc đẩy giao lưu dân sự nói chung, giao dịch bất động sản nói riêng trên cơ sở tôn trọng các quy luật phát triển của thị trường./
