Thích
Sau nhiều quý liên tiếp tăng mạnh về giá và thanh khoản, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ nét hơn, đặc biệt ở phân khúc chuyển nhượng.
Nhưng khác với những chu kỳ đóng băng trước đây, diễn biến hiện tại không phản ánh sự suy yếu đột ngột của thị trường mà cho thấy quá trình "lọc lại" dòng tiền sau giai đoạn tăng trưởng quá nhanh.
Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, tổng lượng giao dịch bất động sản thứ cấp tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt khoảng 11.100 sản phẩm, giảm 50% so với quý trước và thấp hơn 12% so với cùng kỳ năm 2025.
Lượng giao dịch thứ cấp theo loại hình. Nguồn: One Mount Group
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho rằng thị trường hiện không còn bị chi phối bởi tâm lý "mua để bán nhanh" như giai đoạn trước.
Theo vị chuyên gia này, dòng tiền đầu tư ngắn hạn hiện đang suy yếu khá rõ. Thay vào đó, người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu ở thực hoặc tích lũy tài sản trong dài hạn.
Nhà đầu tư giảm nhiệt, thị trường bắt đầu chọn lọc
Giai đoạn 2024-2025 từng chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh tại nhiều khu vực của Hà Nội, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và nhà thấp tầng vùng ven. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao trong khi chi phí vốn vẫn neo ở mức lớn, khả năng "lướt sóng" ngắn hạn bắt đầu thu hẹp. Điều này thể hiện khá rõ ở thị trường căn hộ chuyển nhượng.
Trong quý đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch căn hộ, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% theo năm.
Thanh khoản hiện tập trung chủ yếu ở những khu đô thị đã vận hành ổn định, có cư dân ở thực đông và hệ tiện ích hoàn chỉnh như các đại đô thị phía Đông và phía Tây Hà Nội.
Theo giới phân tích, đây là tín hiệu cho thấy người mua đang thay đổi tiêu chí lựa chọn. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá nhanh, thị trường bắt đầu ưu tiên những sản phẩm có khả năng ở thực, khai thác sử dụng ngay và ít rủi ro pháp lý.
Ông Trần Minh Tiến cho rằng thị trường thứ cấp hiện bước vào giai đoạn "sàng lọc theo chất lượng", nơi những dự án có giá trị sử dụng thực sẽ giữ được thanh khoản tốt hơn phần còn lại.
Dòng tiền chuyển dịch ra ngoài khu vực lõi
Một diễn biến đáng chú ý khác là giao dịch nhà thổ cư vẫn duy trì ở mức cao hơn căn hộ, với khoảng 6.000 giao dịch trong quý I/2026.
Hoạt động mua bán tập trung nhiều tại khu Bắc và khu Đông Hà Nội - những nơi đang hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng và xu hướng giãn dân khỏi khu vực trung tâm.
Lượng giao dịch thổ cư theo phường/xã mới trong quý I/2026. Nguồn: One Mount Group
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, điều này không đồng nghĩa thị trường đang bước vào một đợt tăng nóng mới.
Trong bối cảnh giá bất động sản nội đô tăng mạnh suốt nhiều năm, dòng tiền hiện có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực ven trung tâm, nơi mặt bằng giá vẫn "dễ chịu" hơn và còn dư địa phát triển hạ tầng.
Xu hướng này cũng phản ánh sự thay đổi trong hành vi người mua nhà, đặc biệt ở nhóm gia đình trẻ. Thay vì cố bám trụ khu vực lõi đô thị với mức giá quá cao, nhiều người chấp nhận dịch chuyển xa hơn để đổi lấy không gian sống tốt và khả năng tài chính phù hợp.
Báo cáo mới nhất về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ chung cư được mở bán mới tiếp tục duy trì đà tăng ở mức cao. Một trong những nguyên nhân cốt lõi đến từ chi phí nguyên vật liệu, chi phí tài chính và giá đất đầu vào tăng.
Đáng nói, Thủ đô Hà Nội đã vượt TP. HCM về giá bán căn hộ sơ cấp khi mức giá bán trung bình căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, trong khi tại TP. HCM khoảng 112 triệu đồng/m2.
Thị trường đang trở lại "giá trị thực"
Theo One Mount Group, phần còn lại của năm 2026 nhiều khả năng vẫn là giai đoạn thị trường vận động thận trọng.
Trong bối cảnh lãi suất chưa giảm đáng kể và tâm lý đầu tư còn dè dặt, các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng thực và phù hợp khả năng chi trả sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.
Đáng chú ý, xu hướng chuyển dịch từ nhà thổ cư sang căn hộ được dự báo sẽ rõ nét hơn trong thời gian tới, nhất là tại các khu đô thị lớn đã hình thành hạ tầng và cộng đồng cư dân hoàn chỉnh.
So với nhà đất riêng lẻ, căn hộ hiện được đánh giá có mức giá tiếp cận "mềm" hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính hơn và ít chịu tác động từ các rủi ro liên quan đến quy hoạch.
Nhìn chung, việc thị trường giảm nhiệt sau giai đoạn tăng nóng không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đây có thể là bước điều chỉnh cần thiết để bất động sản Hà Nội quay trở lại trạng thái phát triển ổn định hơn, dựa trên nhu cầu ở thực thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn như trước.
