Thích
Hợp nhất hành chính: Xung lực mới định hình lại bản đồ tăng trưởng phía Đông
Thị trường bất động sản giáp ranh phía Đông TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển động mạnh, mở ra chu kỳ đầu tư dài hạn ở hàng loạt đô thị vệ tinh như Biên Hòa, Long Thành hay Nhơn Trạch (Đồng Nai). Ảnh: Vnexpress
Đáng chú ý, sau cuộc tái cấu trúc địa giới mang tính bước ngoặt, TP.HCM mở rộng và Đồng Nai mở rộng (hợp nhất từ Đồng Nai và Bình Phước) đã hình thành hai cực tăng trưởng mới của Đông Nam Bộ. Việc sáp nhập không chỉ đơn thuần điều chỉnh ranh giới hành chính mà tạo ra một cấu trúc vùng với năng lực cạnh tranh vượt trội - nơi các địa phương hợp lực, chia sẻ lợi thế, đồng thời thúc đẩy dòng vốn và dân cư dịch chuyển theo quy mô lớn.
Nhờ sức mạnh cộng hưởng, GRDP của TP.HCM đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng năm 2024, dẫn đầu cả nước, trong khi Đồng Nai đứng thứ 4 với hơn 609 nghìn tỷ đồng. Bức tranh này cho thấy nền tảng kinh tế vững cho các chiến lược đô thị hóa phía Đông.
Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, ở các khu vực giáp ranh, các vùng đô thị vệ tinh, mật độ dân cư còn thấp, còn nhiều quỹ đất phát triển và mặt bằng giá vẫn ở vùng thấp. Đây chính là dư địa để hình thành các trung tâm đô thị mới có tốc độ tăng trưởng cao hơn lõi trung tâm TP.HCM - nơi chi phí đất và chi phí đầu tư đã chạm ngưỡng bão hòa.
Cùng với đó, làn sóng đầu tư công tiếp tục giữ vai trò động lực. Tính đến hết tháng 9/2025, tỷ lệ giải ngân tại TP.HCM đạt 50%, còn Đồng Nai đạt 35%. Những con số này chứng minh sự quyết liệt của địa phương trong triển khai hạ tầng, từ đó nâng sức bật của thị trường địa phương và tăng tính hấp dẫn với giới đầu tư.
Song song với hỗ trợ chính sách, sự chuyển dịch nhu cầu thuê - mua nhà ở cũng làm thay đổi cục diện thị trường. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy đến tháng 9/2025, mức độ quan tâm tới bất động sản Đồng Nai tăng tới 21%, cao gấp đôi khu Đông TP.HCM và vượt xa nhiều khu vực khác. Điều này phản ánh rõ rệt dòng tiền đầu tư đang rời khỏi trung tâm, tìm đến những khu vực đô thị vệ tinh còn biên độ tăng giá.
Cung theo ông Quốc Anh, ở phân khúc đất nền - một trong những chỉ báo nhạy với tâm lý thị trường, đà phục hồi xuất hiện rõ rệt. Trong tháng 9/2025, mức độ quan tâm tăng 6% so với tháng 4. Biên Hòa và Long Thành của Đồng Nai là hai điểm nóng của đất nền khi giá rao bán trong quý 3/2025 dao động 16 - 23 triệu đồng/m2, tăng 5 - 7% so với đầu năm. So với mức giá trung bình khoảng 130 triệu đồng/m2 tại trung tâm TP.HCM, chênh lệch lớn đang tạo ra biên lợi nhuận hấp dẫn cho giới đầu tư trung và dài hạn.
Không chỉ đất nền, phân khúc thấp tầng cũng đang cho thấy nhu cầu tăng mạnh. Riêng Biên Hòa, nằm ngay cửa ngõ phía Đông TP.HCM ghi nhận mức độ quan tâm tăng đến 58% trong quý 3/2025. Trong khi đó, mặt bằng giá thấp tầng trung tâm TP.HCM đang chững lại quanh 248 triệu đồng/m2, thì tại Đồng Nai chỉ khoảng 55 triệu đồng/m2 và vẫn duy trì đà tăng 6% so với quý 1/2023. Giá trị thực tế và cơ hội tăng trưởng là lý do khiến dòng tiền liên tục dịch chuyển về các đô thị vệ tinh.
Phân khúc cho thuê đặc biệt cho thấy sức hút lớn của Đồng Nai. Lợi suất cho thuê căn hộ tại Biên Hòa đạt 4,4% – cao nhất khu Đông, vượt xa Quận 2, Quận 9 hay TP.Thủ Đức (cũ). Nhơn Trạch đạt 3,2% cũng thuộc nhóm dẫn đầu. Trong bối cảnh thị trường tìm kiếm tài sản vừa có khả năng tăng giá vừa có dòng tiền ngắn hạn ổn định, những con số này giải thích vì sao Đồng Nai trở thành lựa chọn của nhiều nhà đầu tư.
Hạ tầng – “Động cơ tăng tốc” đưa Đồng Nai trở thành tâm điểm vốn đầu tư phía Đông
Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, nếu hợp nhất hành chính tạo ra khung chiến lược thì hạ tầng chính là lực kéo biến chiến lược thành hiện thực. Đồng Nai đang nổi lên như tâm điểm của mạng lưới giao thông – logistics phía Đông, nơi hội tụ hàng loạt dự án hạ tầng quy mô quốc gia.
Hạ tầng phát triển mạnh đang là nền tảng thúc đẩy thị trường bất động sản Đồng Nai phát triển. Ảnh: Báo Đồng Nai
Theo ông Quốc Anh, sân bay quốc tế Long Thành bước vào giai đoạn xây dựng đồng loạt, dự kiến trở thành cửa ngõ hàng không lớn nhất cả nước khi hoàn thành. Cùng lúc, cụm cảng Cái Mép – Thị Vải tiếp tục đảm nhiệm vai trò cảng nước sâu trọng yếu với năng lực thông quan ngày càng tăng. Kết nối hai trung tâm chiến lược này là loạt cao tốc và tuyến đường vành đai đang được đẩy nhanh tiến độ: Biên Hòa – Vũng Tàu, TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, và tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành. Các dự án như cầu Cát Lái, Phú Mỹ 2 hay Đồng Nai 2 cũng đang giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa TP.HCM và Đồng Nai.
Sự thay đổi về hạ tầng thúc đẩy quá trình tái phân bổ dân cư, công nghiệp và thương mại. Các khu vực như Long Thành, Tam Phước, Trảng Bom hay Nhơn Trạch nhanh chóng trở thành "vùng đệm phát triển" mới, nơi tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và cho thuê.
Với sự cộng hưởng của hạ tầng, dòng vốn đầu tư công và cấu trúc vùng mới, khu vực giáp ranh phía Đông đang bước vào chu kỳ phát triển tiếp theo, nơi biên độ tăng giá không chỉ phụ thuộc kỳ vọng mà được hỗ trợ bởi hệ sinh thái hạ tầng – công nghiệp – đô thị hóa đang hoàn thiện từng ngày.
"Đồng Nai nổi lên như "điểm rơi đầu tư" mới của toàn vùng. Với mức giá còn thấp, dư địa tăng trưởng lớn và lợi suất khai thác thực tế vượt trội, khu vực này được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt làn sóng dịch chuyển dòng vốn ra khỏi trung tâm TP.HCM trong giai đoạn 2025-2030", ông Quốc Anh nhấn mạnh.
