Sếp Savills Hà Nội: Cấp mã định danh có thể thay đổi cuộc chơi bất động sản

Theo Nghị định 357, mỗi phần diện tích sàn xây dựng tại Việt Nam sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt. Đây được xem là bước chuyển quan trọng trong quá trình số hóa và chuẩn hóa dữ liệu thị trường bất động sản.

Mã định danh điện tử cho bất động sản là một chuỗi ký tự gồm cả chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự. Mỗi mã được cấp riêng cho từng căn nhà hoặc từng phần diện tích sàn trong một công trình xây dựng, không trùng lặp.

Đối với nhà ở, mã này được hình thành từ các thông tin cơ bản gồm: Mã thửa đất, mã dự án hoặc công trình xây dựng, mã địa điểm (nếu có) và một dãy ký tự tự nhiên.

Toàn bộ quá trình tạo lập được thực hiện tự động trên hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm tính thống nhất và tránh can thiệp thủ công.

Không chỉ áp dụng với căn hộ hay nhà riêng lẻ, phần diện tích sàn trong công trình cũng được cấp mã định danh theo cấu trúc tương tự. Việc gắn mã này được thực hiện tại thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Dữ liệu - "hạ tầng mềm" của thị trường

Theo đánh giá của Savills, trong bối cảnh Luật Đất đai mới bắt đầu đi vào thực thi và tiến trình chuyển đổi số được đẩy mạnh trên phạm vi toàn quốc, đề xuất tích hợp dữ liệu bất động sản vào cơ sở dữ liệu quốc gia, đồng thời xây dựng hệ thống mã định danh riêng cho từng tài sản, đang được nhìn nhận như một bước cải cách mang tính cấu trúc đối với thị trường.

Nếu được triển khai đồng bộ, đây không chỉ là câu chuyện kỹ thuật về quản lý dữ liệu, mà có thể trở thành nền tảng tái định hình cách thị trường bất động sản vận hành - từ cơ chế dựa nhiều vào thông tin rời rạc sang cơ chế dựa trên dữ liệu chuẩn hóa, minh bạch và có thể kiểm chứng.

Theo ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội, dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường bất động sản.

Ông cho rằng việc đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc sẽ giúp cải thiện đáng kể năng lực quản lý của cơ quan chức năng đối với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và các hoạt động giao dịch.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp khó khăn khi duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương. Sự phân mảnh này không chỉ gây trở ngại cho hoạt động nghiên cứu thị trường, mà còn làm gia tăng khoảng cách thông tin giữa trung ương và địa phương, giữa cơ quan quản lý và nhà đầu tư.

Một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung - bao gồm thông tin về thửa đất, căn hộ, giá giao dịch và lịch sử sở hữu – nếu được chuẩn hóa và liên thông, có thể tạo ra nền tảng thống nhất để theo dõi thị trường theo thời gian thực.

Công cụ thực thi Luật Đất đai mới

Theo ông Powell, hệ thống dữ liệu không chỉ phục vụ quản trị hành chính mà còn là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt trong định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch.

Khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ, cơ quan chức năng có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế. Điều này góp phần hạn chế tình trạng kê khai giá thấp so với thực tế - một vấn đề tồn tại nhiều năm - đồng thời cải thiện hiệu quả thu ngân sách.

Khi giá giao dịch thực tế được ghi nhận và liên thông, cơ quan thuế có thêm cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính chính xác hơn. Trong dài hạn, điều này có thể làm tăng nguồn thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản, đồng thời giảm tình trạng "hai giá" tồn tại phổ biến nhiều năm qua.

Tuy nhiên, việc siết minh bạch giá cũng có thể khiến một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn cân nhắc lại chiến lược, đặc biệt trong các phân khúc có biên độ đầu cơ cao.

Tuy nhiên, tác động của minh bạch hóa dữ liệu không dừng ở khía cạnh thuế. Khi thông tin về lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý và dữ liệu quy hoạch được chuẩn hóa và dễ tiếp cận, hành vi thị trường có thể thay đổi theo hướng dài hạn hơn.

Trong môi trường thiếu đồng bộ thông tin, bất cân xứng dữ liệu thường tạo điều kiện cho các đợt tăng giá mang tính tâm lý hoặc đầu cơ ngắn hạn. Ngược lại, khi dữ liệu được công khai và đối chiếu thuận tiện, người mua và nhà đầu tư có cơ sở đánh giá giá trị tài sản dựa trên nền tảng thực tế thay vì phụ thuộc vào tin đồn.

Một trong những điểm đáng chú ý là định hướng xây dựng mã định danh riêng cho từng bất động sản. Về bản chất, đây có thể được xem như việc thiết lập "hồ sơ điện tử" cho mỗi tài sản.

Trong dài hạn, cơ chế này giúp tăng tính minh bạch cho thị trường thứ cấp, đặc biệt ở phân khúc nhà ở đô thị, nơi giao dịch diễn ra thường xuyên và đa dạng. Khi lịch sử sở hữu, tình trạng pháp lý và dữ liệu giao dịch được lưu trữ nhất quán, khả năng truy xuất thông tin sẽ cao hơn, qua đó giảm rủi ro tranh chấp và sai lệch dữ liệu.

Đối với thị trường thứ cấp - nơi chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng giao dịch nhà ở đô thị thì việc mỗi tài sản có một mã định danh riêng có thể làm thay đổi cách thức giao dịch. Khi toàn bộ lịch sử chuyển nhượng, biến động pháp lý và thông tin quy hoạch được số hóa và truy xuất tập trung, dư địa cho các giao dịch "ngoài sổ", chuyển nhượng lòng vòng hoặc che giấu giá trị thực tế sẽ thu hẹp đáng kể.

Điều này có thể khiến thanh khoản trong ngắn hạn chịu tác động điều chỉnh, nhưng về dài hạn lại góp phần củng cố nền tảng minh bạch và giảm rủi ro tranh chấp, đây cũng được xem là điểm yếu cố hữu của thị trường thứ cấp trong suốt nhiều năm qua.

Với lực lượng môi giới, hệ thống dữ liệu chuẩn hóa có thể tạo ra sự phân hóa rõ rệt. Những môi giới hoạt động dựa trên nguồn thông tin nội bộ, chênh lệch thông tin hoặc "thổi giá" theo tâm lý thị trường có thể đối mặt với áp lực lớn hơn khi dữ liệu trở nên công khai và dễ kiểm chứng. Ngược lại, những đơn vị chuyên nghiệp, dựa trên phân tích dữ liệu và tư vấn giá trị thực, sẽ có lợi thế cạnh tranh bền vững hơn.

Ở góc độ này, mã định danh tài sản không chỉ là công cụ quản lý, mà còn là bộ lọc tự nhiên thúc đẩy quá trình chuyên nghiệp hóa ngành môi giới.

Đối với các tổ chức tài chính và nhà đầu tư chuyên nghiệp, một hệ thống dữ liệu xác thực, liên thông có thể cải thiện quá trình thẩm định (due diligence), đánh giá rủi ro và xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn. Khi độ tin cậy của dữ liệu được nâng cao, chi phí giao dịch có thể giảm và niềm tin thị trường được củng cố.

Ở góc độ phát triển đô thị, minh bạch dữ liệu có thể dẫn đến sự dịch chuyển dòng vốn về những khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và tiềm năng khai thác rõ ràng. Các dự án tuân thủ chuẩn mực pháp lý và kỹ thuật chặt chẽ sẽ có lợi thế hơn so với các khu vực tăng giá do kỳ vọng ngắn hạn.

Bất động sản không chỉ là một kênh đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở của người lao động, sinh viên và hộ gia đình. Do đó, một thị trường vận hành dựa trên dữ liệu không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà còn góp phần bảo đảm tính ổn định và công bằng cho toàn hệ sinh thái.

Trong dài hạn, tích hợp dữ liệu và xây dựng mã định danh tài sản có thể thúc đẩy sự chuyển dịch quan trọng: Từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dựa trên giá trị thực; từ thị trường vận hành theo thông tin truyền miệng sang thị trường vận hành theo dữ liệu.

Hiện nay trên thế giới, nhiều quốc gia đã triển khai hệ thống định danh và cơ sở dữ liệu bất động sản tập trung từ sớm. Tại Singapore, mọi giao dịch nhà ở đều được cập nhật trong hệ thống dữ liệu công khai, cho phép người dân tra cứu giá chuyển nhượng theo từng khu vực. Hàn Quốc xây dựng hệ thống thông tin đất đai tích hợp toàn quốc, hỗ trợ quản lý thuế và kiểm soát đầu cơ hiệu quả. Hay như tại Anh, Cơ quan Đăng ký đất đai (HM Land Registry) duy trì cơ sở dữ liệu sở hữu và giá giao dịch minh bạch nhiều thập kỷ.

Việc Việt Nam tiến tới mã định danh tài sản cho thấy xu hướng tiệm cận các chuẩn mực quản lý quốc tế, dù quá trình triển khai thực tế sẽ quyết định mức độ hiệu quả của chính sách.

Khi Việt Nam tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý đất đai và đẩy mạnh chuyển đổi số, số hóa dữ liệu quốc gia không đơn thuần là một bước cải cách hành chính. Đây có thể là "hạ tầng mềm' quyết định chất lượng tăng trưởng của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới hướng đến minh bạch và lành mạnh hơn.

Mặc dù vậy, câu hỏi đặt ra là liệu hệ thống dữ liệu hiện nay đã đủ đồng bộ giữa các địa phương để vận hành trơn tru hay chưa? Trong bối cảnh mức độ số hóa còn chênh lệch, khả năng cập nhật dữ liệu theo thời gian thực vẫn là thách thức không nhỏ.

Các địa phương đã sẵn sàng về hạ tầng kỹ thuật và nhân sự để triển khai đồng bộ hay chưa? Việc tích hợp dữ liệu có làm phát sinh thêm chi phí hành chính cho doanh nghiệp và người dân? Người sở hữu bất động sản có phải thực hiện lại thủ tục kê khai hay điều chỉnh hồ sơ?

Câu trả lời cho những vấn đề này sẽ quyết định liệu mã định danh tài sản trở thành cú hích cấu trúc cho thị trường, hay chỉ dừng ở một cải cách mang tính hình thức.