Thích
Bảo vệ mục tiêu an sinh, hài hòa quyền lợi người dân
Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đã chỉnh lý quy định về việc bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm theo hướng chặt chẽ hơn, nhằm ngăn chặn nguy cơ trục lợi chính sách từ loại hình nhà ở an sinh này.
Cụ thể, Chính phủ đề xuất sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, chủ sở hữu chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định. Quy định này có sự thay đổi so với Luật Nhà ở hiện hành, vốn cho phép chủ sở hữu chuyển nhượng nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường sau 5 năm, không giới hạn đối tượng mua lại.
Trao đổi với Reatimes về vấn đề này, luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần cho rằng, nhà ở xã hội là chính sách an sinh có sự hỗ trợ của Nhà nước, nhằm tạo điều kiện để người thu nhập thấp, người lao động và các đối tượng đủ điều kiện có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí phù hợp. Do đó, việc kiểm soát hoạt động chuyển nhượng cần được nhìn nhận như một giải pháp bảo vệ mục tiêu an sinh của chính sách, bảo đảm các ưu đãi của Nhà nước thực sự đến đúng người có nhu cầu và được sử dụng đúng mục đích.
Luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần
Từ góc độ này, luật sư cho rằng, việc giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng sau 5 năm có thể góp phần ngăn chặn tình trạng một số cá nhân lợi dụng chính sách ưu đãi để mua nhà ở xã hội rồi bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá.
"Trên thực tế, đã xuất hiện không ít những trường hợp nhờ người đủ điều kiện đứng tên mua nhà, sau đó chờ hết thời hạn 5 năm để chuyển nhượng, hưởng phần chênh lệch giá. Khi đó, nguồn lực ưu đãi của Nhà nước có nguy cơ bị sử dụng sai mục đích, trong khi những người thực sự cần hỗ trợ lại gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp", luật sư Thảo nhận định.
Theo luật sư, đây cũng chính là lý do cần kiểm soát hoạt động chuyển nhượng một cách chặt chẽ và phù hợp. Bởi suy cho cùng, mục tiêu của chính sách nhà ở xã hội không chỉ là tạo lập thêm nguồn cung nhà ở có giá phù hợp, mà còn là bảo đảm quỹ nhà được phân bổ đúng đối tượng, phát huy hiệu quả lâu dài. Qua đó, duy trì cơ hội an cư cho những người thực sự có nhu cầu, đồng thời hạn chế tình trạng chính sách ưu đãi bị lợi dụng để đầu cơ, kiếm lời.
Tuy nhiên, luật sư Trần Thị Thanh Thảo cũng lưu ý, trong quá trình kiểm soát chuyển nhượng nhà ở xã hội, cần phân biệt rõ giữa hành vi đầu cơ, trục lợi chính sách và nhu cầu chuyển nhượng xuất phát từ những thay đổi khách quan trong cuộc sống của người dân. Bởi trên thực tế, không phải mọi trường hợp bán lại nhà ở xã hội đều nhằm mục đích kiếm lời. Có những người mua nhà với mong muốn an cư lâu dài, nhưng sau một thời gian, do thay đổi công việc, điều kiện kinh tế hoặc hoàn cảnh gia đình nên buộc phải chuyển đến nơi khác sinh sống.
"Chẳng hạn, một người lao động mua nhà ở xã hội để ổn định cuộc sống, nhưng sau nhiều năm phải chuyển đến địa phương khác làm việc. Khi đó, họ có nhu cầu bán căn nhà hiện tại để có nguồn tài chính mua hoặc thuê nhà tại nơi ở mới. Nếu không thể tìm được người mua đủ điều kiện trong thời gian phù hợp, người bán có thể rơi vào tình thế khó khăn về tài chính, nhất là khi vẫn đang phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng", luật sư Trần Thị Thanh Thảo dẫn chứng.
Từ thực tế này, luật sư cho rằng, cần nhìn nhận việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong mối tương quan với đặc thù của loại hình nhà ở này. Do được Nhà nước hỗ trợ nhằm thực hiện mục tiêu an sinh, nhà ở xã hội cần có những điều kiện chuyển nhượng nhất định để bảo đảm chính sách được thực hiện đúng đối tượng, đúng mục đích. Tuy nhiên, các quy định kiểm soát cũng cần tính đến những biến động trong đời sống của người dân, đồng thời có cơ chế xử lý phù hợp đối với các trường hợp phát sinh nhu cầu chuyển nhượng chính đáng, như khó khăn về tài chính, thay đổi nơi cư trú, vấn đề sức khỏe hoặc những hoàn cảnh khách quan khác.
"Chống đầu cơ, trục lợi chính sách không nên đồng nghĩa với việc khiến người mua nhà ở xã hội phải gắn chặt với một tài sản ngay cả khi nhu cầu và điều kiện sinh sống đã thay đổi", luật sư nhấn mạnh. Theo đó, việc xây dựng cơ chế chuyển nhượng minh bạch, thuận tiện và bảo đảm quyền, lợi ích hợp lý của các bên sẽ góp phần hài hòa mục tiêu an sinh xã hội với nhu cầu thực tế của người dân, qua đó vừa duy trì ý nghĩa của chính sách, vừa hạn chế những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.
Hoàn thiện chính sách chuyển nhượng nhà ở xã hội: Cần cơ chế rõ ràng, lộ trình phù hợp
Theo luật sư Trần Thị Thanh Thảo, để hạn chế tình trạng trục lợi nhà ở xã hội một cách thực chất, cần xây dựng cơ chế kiểm soát đồng bộ từ khâu xét duyệt đối tượng, xác định giá chuyển nhượng, thực hiện giao dịch đến quản lý thông tin sau chuyển nhượng. "Đây cũng là yêu cầu phù hợp với nguyên tắc tại điểm c và điểm d khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở năm 2023, trong đó nhấn mạnh việc thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội phải bảo đảm công khai, minh bạch, có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ, đúng đối tượng và đủ điều kiện theo quy định pháp luật", luật sư Trần Thị Thanh Thảo nhận định.
Trên cơ sở đó, luật sư Trần Thị Thanh Thảo cho rằng, dự thảo cần làm rõ một số vấn đề để quy định mới vừa đạt mục tiêu quản lý, vừa bảo đảm tính khả thi trong thực tế.
Trước hết, cần xác định cụ thể điều kiện của người nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm. Theo luật sư chỉ quy định người mua lại phải thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là chưa đủ rõ, bởi không phải mọi đối tượng được hưởng chính sách đều đương nhiên đủ điều kiện mua nhà. Vì vậy, cần quy định cụ thể những điều kiện người mua phải đáp ứng tại thời điểm giao dịch, cơ quan có trách nhiệm xác nhận và thời hạn giải quyết hồ sơ. Điều này không chỉ giúp người dân thuận lợi hơn khi thực hiện thủ tục mà còn hạn chế những cách hiểu khác nhau trong quá trình áp dụng.
Bên cạnh điều kiện chuyển nhượng, cơ chế xác định giá cũng là vấn đề cần được quan tâm. Luật sư Trần Thị Thanh Thảo cho rằng, nếu tiếp tục giới hạn giá bán nhà ở xã hội, quy định pháp luật cần tính đến thời gian sử dụng, chất lượng công trình, chi phí đầu tư hợp lý và các yếu tố làm thay đổi giá trị căn nhà. Đồng thời, cần có biện pháp kiểm soát các khoản thanh toán ngoài hợp đồng để hạn chế tình trạng lợi dụng giao dịch nhằm hưởng chênh lệch trái quy định.
Một giải pháp khác được luật sư đề xuất là nghiên cứu cơ chế để chủ đầu tư, đơn vị quản lý hoặc tổ chức được giao nhiệm vụ tham gia mua lại nhà ở xã hội. Trong trường hợp người dân có nhu cầu chuyển nhượng chính đáng nhưng không tìm được người mua đủ điều kiện sau một thời gian nhất định, cần có phương án xử lý phù hợp. Theo đó, việc kiểm soát chuyển nhượng không nên chỉ dừng ở khâu đặt ra điều kiện đối với người mua, mà còn cần tính đến phương án giải quyết khi người bán không thể tìm được đối tượng nhận chuyển nhượng phù hợp.
Đặc biệt, luật sư Trần Thị Thanh Thảo nhấn mạnh quy định chuyển tiếp là vấn đề cần được ưu tiên xem xét khi xây dựng luật mới, bởi những thay đổi về điều kiện chuyển nhượng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của những người đã mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành.
Dẫn chiếu khoản 1, khoản 2 Điều 58 và Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025, luật sư cho rằng cần phân biệt giữa việc áp dụng quy định mới đối với những giao dịch đã hoàn thành và việc áp dụng quy định mới cho các giao dịch chuyển nhượng phát sinh trong tương lai từ những hợp đồng mua nhà được ký trước đó. Đây là những trường hợp có bản chất pháp lý khác nhau, do đó cần được quy định cụ thể để hạn chế tranh chấp và bảo đảm tính thống nhất khi thực hiện.
Theo luật sư, đối với những giao dịch chuyển nhượng đã hoàn thành hợp pháp trước ngày luật mới có hiệu lực, cần bảo đảm giá trị pháp lý và quyền lợi đã được xác lập. Trong khi đó, với những người đã mua nhà, hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa chuyển nhượng, hoặc đã ký hợp đồng mua nhà nhưng chưa hết thời hạn 5 năm, cần nghiên cứu cơ chế bảo lưu quyền lợi hoặc lộ trình chuyển tiếp phù hợp.
Từ góc độ này, luật sư Trần Thị Thanh Thảo cho rằng có thể xem xét phương án cho phép những người đã ký hợp đồng mua nhà trước thời điểm luật mới có hiệu lực tiếp tục áp dụng cơ chế chuyển nhượng theo quy định tại thời điểm giao kết, trong phạm vi và thời hạn chuyển tiếp được luật xác định rõ. Tuy nhiên, đây là phương án chính sách cần được đánh giá tác động và quy định minh thị trong luật, không nên mặc nhiên hiểu rằng mọi hợp đồng đã ký đều đương nhiên được áp dụng pháp luật cũ đối với các giao dịch phát sinh sau này.
Theo luật sư Trần Thị Thanh Thảo: "Một chính sách pháp luật muốn phát huy hiệu quả không chỉ cần đạt mục tiêu quản lý mà còn phải bảo đảm tính ổn định, minh bạch và khả năng dự liệu của người dân". Vì vậy, việc thiết kế quy định chuyển tiếp phù hợp có ý nghĩa quan trọng trong việc hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, đồng thời củng cố niềm tin của người dân vào chính sách nhà ở xã hội./.
