Đề xuất áp thuế 0,2% với đất bỏ hoang: Sức nặng để hạn chế đầu cơ?

Cần rõ tiêu chí xác định đất bỏ hoang trước khi thu thuế 0,2% 

Bộ Tài chính mới đây cho biết đã trình Bộ Tư pháp thẩm định hồ sơ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật thuế, gồm Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đáng chú ý, cơ quan soạn thảo đề xuất bổ sung quy định thu thuế đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng hoặc không được đưa vào sử dụng. Theo phương án đề xuất, mức thuế suất là 0,2% và không áp dụng hạn mức tính thuế. Điều này đồng nghĩa toàn bộ diện tích đất thuộc diện chịu thuế sẽ áp dụng cùng một mức thuế suất 0,2%, không phân biệt phần diện tích nằm trong hay vượt hạn mức. Mức thuế suất này cao gần 7 lần so với mức 0,03% đang áp dụng đối với đất ở trong hạn mức.

Theo Bộ Tài chính, đề xuất trên nhằm tiếp tục thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đề ra quan điểm và định hướng lớn về sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan theo định hướng nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Trong đó, Nghị quyết đưa ra yêu cầu nghiên cứu áp thuế cao hơn đối với các loại đất này để hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Nhìn nhận về đề xuất trên, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, về bản chất, việc đánh thuế nhằm gia tăng chi phí nắm giữ đất, qua đó tác động đến quyết định của người sử dụng đất, thúc đẩy họ đưa đất vào khai thác hoặc chuyển nhượng cho người có khả năng sử dụng hiệu quả hơn. Đây là hướng điều tiết có cơ sở, song mức thuế chỉ là một phần của bài toán. Để chính sách phát huy hiệu quả, cần xác định đúng đối tượng điều tiết, thiết kế sức ép tài chính phù hợp và bảo đảm tính khả thi khi thực hiện.

Theo luật sư Tuấn, trước hết, cần phân biệt rõ các trường hợp đất chưa được đưa vào sử dụng. Một bên là đất đã đủ điều kiện khai thác nhưng vẫn bị chủ sở hữu giữ lại; bên kia là đất chưa thể triển khai do vướng quy hoạch, thủ tục hoặc những nguyên nhân khách quan khác. Do bản chất khác nhau, các trường hợp này không nên được áp dụng cách tiếp cận giống nhau khi thiết kế chính sách thuế. 

"Nếu không phân định rõ, thuế có thể làm tăng chi phí cho người đang gặp vướng mắc mà chưa giải quyết được nguyên nhân khiến đất bị bỏ trống", luật sư Phạm Thanh Tuấn lưu ý với Reatimes.

Từ đó, ông cho rằng cần quy định cụ thể các tiêu chí xác định đất bỏ hoang, thời điểm bắt đầu tính thuế và những trường hợp được loại trừ, đồng thời bảo đảm sự thống nhất giữa pháp luật về thuế và pháp luật đất đai. Đây là điều kiện để phân biệt trường hợp chủ sở hữu cố tình nắm giữ đất với những trường hợp chưa thể đưa đất vào sử dụng vì nguyên nhân khách quan, qua đó nâng cao tính công bằng và hiệu quả điều tiết của chính sách.

Về vấn đề này, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ với Reatimes rằng, cần xem xét lại cả đối tượng chịu thuế lẫn sắc thuế được lựa chọn để điều tiết tình trạng đất đai, nhà ở bỏ hoang. Theo ông, nếu mục tiêu của chính sách là đánh thuế đối với hành vi không đưa đất vào sử dụng, cần cải cách thuế sử dụng đất, thay vì điều chỉnh thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, việc xác định một khu đất có thực sự bị bỏ hoang hay không không đơn giản, đặc biệt đối với đất nông nghiệp.

Từ thực tế này, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng cần xác định rõ thế nào là đất bỏ hoang. Theo ông, một thửa đất đã có nhà nhưng không được đưa vào sử dụng cũng cần được xem xét là trường hợp bỏ hoang, trong khi đến nay, Quốc hội vẫn chưa quyết định đánh thuế đối với nhà ở không được sử dụng.

Về phạm vi điều tiết, ông cho rằng cần đặc biệt quan tâm đến đất phi nông nghiệp, nhất là tại các đô thị, bao gồm cả đất chưa có tài sản gắn liền và đất đã có tài sản gắn liền. Theo chuyên gia, mục tiêu của sắc thuế đánh vào tình trạng không sử dụng đất là hạn chế việc nắm giữ tiền dưới hình thức đất đai, bất động sản, qua đó khuyến khích dòng vốn dịch chuyển sang các thị trường khác và hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Đối với đất nền, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh các luật thuế liên quan đến đất đai, bất động sản cần có quy định cụ thể về thời hạn đưa đất vào xây dựng nhà ở và sử dụng để ở sau khi mua. "Cần áp dụng mức thuế suất đặc biệt cao đối với đất nền nhằm tạo động lực thúc đẩy việc xây dựng nhà ở và đưa công trình vào sử dụng, thay vì tiếp tục nắm giữ đất để chờ tăng giá", chuyên gia nhận định.

Mức 0,2% liệu có đủ sức răn đe?

Đánh giá về mức thuế suất 0,2% đang được đề xuất, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng mức này có thể chưa đủ sức nặng để tạo ra tác động điều tiết như kỳ vọng. Theo ông, thuế suất tính theo năm cần cao hơn tỷ lệ tăng giá đất trung bình hằng năm. Trong giai đoạn từ năm 2014 đến nay, mức tăng giá đất trung bình hằng năm đã đạt khoảng 30%. 

Tuy nhiên, mức thuế cụ thể cần được nghiên cứu kỹ trên cơ sở giá trị đất, khả năng sinh lợi và mục đích nắm giữ đất. Theo đó, không thể xác định một mức thuế duy nhất cho mọi trường hợp mà cần nghiên cứu mức độ đầu cơ và lợi ích kinh tế mà chủ đất có thể thu được từ việc giữ đất. Đây mới là cơ sở để thiết kế mức thuế có tính răn đe thực chất.  

Còn luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, cần đặt khoản thuế trong tương quan với giá trị tài sản và lợi ích mà người sở hữu kỳ vọng khi tiếp tục nắm giữ đất. Chẳng hạn, với một thửa đất có giá trị tính thuế 1 tỷ đồng, nếu toàn bộ diện tích thuộc diện áp dụng thuế suất 0,2% và không được miễn, giảm, số thuế phải nộp là 2 triệu đồng mỗi năm. Khoản thuế này có thể tạo thêm áp lực tài chính, nhưng chưa chắc đủ sức khiến người sở hữu thay đổi quyết định nếu lợi ích kỳ vọng từ việc tăng giá đất vẫn cao hơn đáng kể so với chi phí phải bỏ ra. Nói cách khác, tăng chi phí nắm giữ chưa đồng nghĩa với việc người sở hữu sẽ đưa đất vào sử dụng hoặc chuyển nhượng.

Vì vậy, theo Luật sư Tuấn, tác động của chính sách cần được xem xét trong mối tương quan với giá đất tính thuế, quy mô diện tích, thời gian không sử dụng và khả năng tài chính của từng nhóm đối tượng. Quan trọng hơn, hiệu quả điều tiết không nên chỉ được đo bằng số thuế thu được, mà phải thể hiện ở diện tích đất thực sự được đưa vào sử dụng và thời gian đất bị bỏ hoang được rút ngắn.

Đánh giá về đề xuất này, ông Tuấn cho rằng mức thuế suất 0,2% có cơ sở về mặt chính sách, song khả năng tác động đến quyết định nắm giữ đất có thể còn hạn chế nếu lợi ích kỳ vọng từ tăng giá vẫn vượt xa chi phí thuế. "Mức thuế hợp lý phải đi cùng khả năng xác định đúng đối tượng và một môi trường pháp lý cho phép người có đất thực sự triển khai dự án", ông nhấn mạnh.

Ở góc độ thị trường, bên cạnh mức thuế và đối tượng áp dụng, thời điểm triển khai cũng là vấn đề nhận được nhiều bàn luận. Theo dự kiến, chính sách thuế đối với đất bỏ hoang sẽ áp dụng từ ngày 1/1/2027 nếu Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế được Quốc hội thông qua tại kỳ họp cuối năm nay.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan.com.vn nhận định, nếu chưa có đủ cơ sở dữ liệu để xác định và phân loại chính xác đất bỏ hoang, việc luật có hiệu lực ngay từ đầu năm 2027 có thể dẫn đến nguy cơ áp dụng thuế cả với những dự án chậm triển khai do các yếu tố khách quan.

" Nên có lộ trình chuẩn bị ít nhất 1 năm để xây dựng cơ sở dữ liệu và ban hành chính sách phân loại rõ ràng, đảm bảo quyền lợi các bên", ông đề xuất. Trong giai đoạn đầu, cơ quan quản lý có thể xem xét áp thuế đối với đất tại các dự án không có động thái triển khai trong 5 năm vừa qua.

Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, giá bán giảm và thanh khoản chậm, chính sách thuế này chưa nên được triển khai ngay mà cần có khoảng thời gian chuẩn bị thích hợp. Theo ông Toản, việc công bố lộ trình chính sách từ sớm cũng có thể phát đi tín hiệu cảnh báo đối với giới đầu cơ, tạo điều kiện để họ chủ động cơ cấu lại danh mục đầu tư thay vì tiếp tục thu gom, đấu giá hoặc đẩy giá đất lên cao.

"Khoảng lùi thời gian này sẽ tạo điều kiện cho những người đang giữ đất có thời gian thoái vốn dần, tránh gây sốc khiến thị trường rơi vào tình trạng bán tháo", CEO EZ Property nhận định./.

Thuế 0,2% có đủ khiến người "găm đất" phải tính lại?

Theo hồ sơ dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế do Bộ Tài chính đang trình, đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng được đề xuất áp dụng thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. So với mức 0,03% đang áp dụng cho đất ở trong hạn mức, con số này cao gần 7 lần. Nhưng nếu đặt cạnh biểu thuế hiện hành, con số này cần được đánh giá kỹ hơn. Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện đã áp thuế suất 0,15% đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định và 0,2% đối với đất lấn, chiếm. Vì vậy, với nhóm đất đã bị xác định là chưa sử dụng theo đúng quy định, chủ yếu là đất dự án, mức đề xuất không phải tăng từ 0,03% lên 0,2%, mà gần hơn là từ 0,15% lên 0,2%.

Mức 0,2% chính là thuế suất luật hiện hành đang áp cho đất lấn, chiếm. Nghĩa là một mảnh đất được Nhà nước giao hoặc công nhận hợp pháp nhưng bỏ hoang sẽ bị đánh thuế ngang với đất chiếm dụng trái phép. Về mặt thông điệp, điều đó cho thấy nhà làm luật coi việc để đất nằm im là hành vi nghiêm trọng. Nhưng về mặt kinh tế, 0,2% có vẻ là mức trần quen thuộc của biểu thuế cũ được dùng lại, hơn là một con số được tính từ hành vi của người găm đất.

Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 đã có cơ chế khá rõ đối với đất thực hiện dự án đầu tư. Nếu đất được giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án, thì chủ đầu tư chỉ được gia hạn không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian gia hạn. Hết thời hạn gia hạn mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Tuy nhiên, cơ chế này chủ yếu áp dụng đối với đất thực hiện dự án đầu tư, không phải mọi trường hợp đất ở của cá nhân, hộ gia đình. Với đất ở thông thường, pháp luật hiện không đặt ra một thời hạn chung buộc người có quyền sử dụng đất phải xây nhà sau khi nhận chuyển nhượng hoặc được công nhận quyền sử dụng đất. Khoảng trống chính sách nằm ở đây: nhiều trường hợp nắm giữ đất ở, đất nền nhưng không xây dựng, không đưa vào khai thác, chỉ chờ tăng giá, lại chưa bị điều tiết đủ mạnh bằng một cơ chế thuế hoặc nghĩa vụ tài chính tương xứng.

Nếu dự án luật được thông qua, đây là lần đầu tiên "đất bỏ hoang" trở thành một đối tượng chịu thuế riêng trong luật. Dự thảo dẫn chiếu việc xác định đất bỏ hoang sang pháp luật về đất đai, nhưng đến nay tiêu chí cụ thể vẫn chưa có. Vì vậy, điều cần làm rõ không phải là 0,2% hay 0,3%, mà là định nghĩa. Một lô đất ở đã có sổ nhưng chưa xây có bị coi là đất bỏ hoang không? Nếu không, thuế mới sẽ chủ yếu đánh vào đất dự án, vốn đã bị Luật Đất đai điều chỉnh. Khi đó lại phát sinh câu hỏi thứ hai: một dự án chậm tiến độ vừa nộp khoản tiền gia hạn theo Luật Đất đai, vừa chịu thuế 0,2% theo luật thuế, thì có phải là chồng hai nghĩa vụ tài chính lên cùng một hành vi? Vì thế, cần phân định rõ hai cơ chế này.

Định nghĩa cũng phải tách được người găm đất với người bị kẹt. Một dự án có thể chậm vì chủ đầu tư yếu năng lực, nhưng cũng có thể đình trệ vì quy hoạch thay đổi, giải phóng mặt bằng kéo dài hay hồ sơ nằm chờ ở cơ quan nhà nước. Khoản 9 Điều 81 Luật Đất đai đã loại trừ trường hợp bất khả kháng, và nghị định hướng dẫn cũng đã coi quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước là trở ngại khách quan nếu không do lỗi của người sử dụng đất. Nhưng trên thực tế, chứng minh hồ sơ chậm vì đâu và lỗi thuộc về ai vẫn không dễ. Nếu luật thuế mới không xử lý được điều này, sự chậm trễ của bộ máy sẽ trở thành chi phí của người dân và doanh nghiệp.

Tôi ủng hộ việc đưa đất bỏ hoang vào luật thuế. Nó đánh dấu một thay đổi đúng trong tư duy từ chỗ hỏi một người đang có bao nhiêu đất sang chỗ hỏi đất ấy đang được dùng ra sao. Nhưng nếu dừng ở mức 0,2% cố định, với một định nghĩa chưa rõ và đối tượng chủ yếu là đất dự án vốn đã có chế tài, đề xuất này có nguy cơ trở thành một bước tiến trên văn bản hơn là trên thực địa. Điều cần là một cơ chế mà chi phí nắm giữ tăng theo thời gian bỏ đất, áp được cả với đất ở bị găm giữ để đầu cơ, có tiêu chí loại trừ rõ ràng cho những trường hợp vướng mắc vì lý do ngoài tầm kiểm soát, và dựa trên một giá tính thuế sát thực tế. Chỉ khi đó, người đang ôm những nền đất cỏ mọc mới phải ngồi tính lại xem giữ đất thêm một năm có còn là quyết định có lời hay không.

Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP.HCM