Thích
Ngăn "thương mại hoá" nhà ở xã hội
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở 2023, trong đó có đề xuất kiểm soát chặt việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội để đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng. Theo dự thảo, sau 5 năm sử dụng, người sở hữu nhà ở xã hội khi có nhu cầu chuyển nhượng sẽ không được tự do giao dịch theo cơ chế thị trường như quy định hiện hành, mà chỉ được bán cho các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định. Mục tiêu là nhằm hạn chế tình trạng trục lợi chính sách, đồng thời mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm người thu nhập thấp, qua đó giữ vững bản chất an sinh của chính sách.
(Ảnh minh hoạ: Reatimes)
Chia sẻ với Reatimes, luật sư, ThS. Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, quy định hiện hành tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023 thực chất đang thiết kế một cơ chế tương đối "mở" đối với giao dịch nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm. Chính điểm "mở" này trên thực tế đã dẫn đến hiện tượng "thương mại hóa" nhà ở xã hội, khi nhiều căn hộ sau thời gian hạn chế chuyển nhượng đã được mua đi bán lại với mức giá gần tiệm cận nhà ở thương mại, làm suy giảm ý nghĩa ban đầu của chính sách là hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp.
Từ góc độ đó, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng việc dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở 2023 theo hướng chỉ cho phép chuyển nhượng trong "hệ sinh thái" nhà ở xã hội, tức người mua lại vẫn phải thuộc đối tượng được hưởng chính sách là một định hướng hợp lý và phù hợp với bản chất của loại hình nhà ở này. Bởi lẽ, nhà ở xã hội được hình thành trên cơ sở hàng loạt ưu đãi của Nhà nước về đất đai, tín dụng và thuế, nên việc đặt ra những giới hạn nhất định đối với quyền định đoạt tài sản là cần thiết nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh, tránh tình trạng lợi ích công bị chuyển hóa thành lợi ích tư nhân.
Dẫn chứng thực tiễn thị trường, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết thời gian qua đã xuất hiện khá nhiều trường hợp đầu cơ, trục lợi chính sách trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Không ít trường hợp nhờ người đủ điều kiện đứng tên mua nhà, sau đó chờ đủ 5 năm để chuyển nhượng kiếm chênh lệch. Những giao dịch như vậy đã làm sai lệch mục tiêu chính sách, khiến nhà ở xã hội dễ dàng bị "thương mại hóa". Trong khi đó, mỗi năm cả nước có khoảng 400.000 lao động trẻ gia nhập thị trường lao động (phần lớn thuộc nhóm có nhu cầu và đủ điều kiện mua nhà ở xã hội) nên việc giải bài toán nhà ở cho người dân đang ngày càng áp lực. Vì vậy, nếu các căn hộ liên tục bị "rút" khỏi phân khúc này sau 5 năm, quỹ nhà ở xã hội sẽ bị suy giảm theo thời gian và khó có thể đáp ứng nhu cầu thực tế. Điều này không chỉ phá vỡ mục tiêu chính sách mà còn làm suy giảm hiệu quả của toàn bộ chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội.
"Xét trên cả phương diện lý luận pháp lý và mục tiêu chính sách, việc giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng là hoàn toàn hợp lý và cần thiết. Đây chính là cơ chế giúp nhà ở xã hội duy trì đúng bản chất, tiếp tục phục vụ mục tiêu an sinh xã hội ngay cả ở vòng đời giao dịch tiếp theo, thay vì biến thành nhà ở thương mại chỉ sau một mốc thời gian nhất định", luật sư Phạm Thanh Tuấn nhấn mạnh.
Luật sư, ThS. Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản.
Liên quan đến những băn khoăn cho rằng việc siết quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm có thể hạn chế quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người sở hữu, đặc biệt trong các tình huống cấp bách về tài chính như chữa bệnh, trả nợ hay thay đổi nơi ở do công việc, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng cần nhìn nhận vấn đề từ đúng bản chất pháp lý của nhà ở xã hội. Theo ông, dự thảo sửa đổi không tước bỏ hay phủ nhận quyền định đoạt tài sản của người sở hữu, mà chỉ điều chỉnh phạm vi thực hiện quyền này sao cho phù hợp với tính chất đặc thù của loại tài sản. "Đây không phải là hạn chế bất hợp lý quyền chuyển nhượng, mà là sự tiếp nối logic pháp lý vốn đã tồn tại từ khi giao dịch ban đầu được xác lập", luật sư Tuấn giải thích.
Theo ông, nhà ở xã hội không phải là hàng hóa nhà ở thuần túy vận hành theo cơ chế thị trường. Đây là loại tài sản được hình thành và phân phối dựa trên chính sách an sinh xã hội, đi kèm ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế và giá bán. Vì vậy, pháp luật đã thiết lập từ đầu những giới hạn đối với người được mua nhà ở xã hội, không phải bất kỳ ai có tiền cũng có thể tiếp cận. Khi đầu vào đã bị giới hạn bởi điều kiện chính sách, thì việc tiếp tục giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng ở thị trường thứ cấp là hoàn toàn hợp lý, thống nhất và bảo đảm đúng bản chất của chính sách nhà ở xã hội.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng lưu ý thêm, dự thảo không cấm quyền chuyển nhượng. Người sở hữu vẫn có thể bán lại, chỉ có điều bên nhận chuyển nhượng phải thuộc diện đủ điều kiện hưởng chính sách. Ông giải thích: "Quyền định đoạt vẫn tồn tại và được thực hiện, nhưng trong khuôn khổ pháp lý nhất định. Đây là sự giới hạn có điều kiện đối với chủ thể giao dịch, chứ không phải tước bỏ quyền tài sản". Nói cách khác, quyền chuyển nhượng không bị triệt tiêu mà được vận hành đúng trong "hệ sinh thái" nhà ở xã hội, bảo đảm giá trị an sinh của loại hình nhà ở này được duy trì qua các vòng giao dịch.
Thiết kế chính sách nhà ở xã hội cần tìm được điểm cân bằng giữa kiểm soát và linh hoạt
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, để chính sách nhà ở xã hội thực sự khả thi, tránh phát sinh các giao dịch "ngầm" ngoài tầm kiểm soát, việc thiết kế cơ chế thực thi minh bạch là rất quan trọng. Đồng thời, chính sách cũng cần quy định các ngoại lệ hợp lý trong những trường hợp đặc biệt, nhằm cân bằng giữa yêu cầu quản lý của nhà nước và quyền lợi hợp pháp của người dân. Mục tiêu là duy trì đúng bản chất an sinh của loại hình nhà ở này, vừa đảm bảo công bằng xã hội, những vẫn phải tạo điều kiện cho những người thực sự cần được hỗ trợ.
Chia sẻ rõ hơn, vị chuyên gia cho biết, nguyên tắc giới hạn đối tượng thụ hưởng phải được thực hiện một cách nhất quán và xuyên suốt, không chỉ ở giai đoạn phân phối ban đầu mà còn trong các giao dịch chuyển nhượng thứ cấp. Nói cách khác, bất kỳ người nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội đều phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về thu nhập, diện tích nhà ở và các điều kiện khác theo quy định. Đây là công cụ cốt lõi giúp nhà ở xã hội thực sự phục vụ những người cần hỗ trợ, đồng thời ngăn chặn nguy cơ "thương mại hóa" căn hộ sau một thời gian sở hữu, bảo vệ đúng mục tiêu an sinh xã hội mà nhà nước đã đặt ra.
Một nội dung quan trọng khác là việc thiết kế quy định chuyển tiếp hợp lý. Trên thực tế, nhiều người dân đã mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành với kỳ vọng được chuyển nhượng tự do sau 5 năm. Nếu chính sách mới siết chặt quyền chuyển nhượng, việc xây dựng cơ chế chuyển tiếp rõ ràng và lộ trình phù hợp là cần thiết, vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, vừa đảm bảo mục tiêu quản lý của nhà nước. Thiếu cơ chế này có thể dẫn đến tình trạng "tắc nghẽn" giao dịch, gây khó khăn cho cả người dân lẫn cơ quan quản lý.
"Chính sách chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được thiết kế theo hướng kiểm soát có điều kiện, đi kèm quy định chuyển tiếp rõ ràng và cơ chế thực thi khả thi. Qua đó, vừa bảo vệ đúng mục tiêu an sinh xã hội, vừa đảm bảo tính linh hoạt và quyền lợi hợp pháp của người dân", luật sư Phạm Thanh Tuấn kết luận./.
