Siêu đô thị và đại thủ phủ công nghiệp đón chờ bảng giá đất mới sau sáp nhập

Bảng giá đất mới là công cụ quan trọng để xác lập lại giá trị đất đai

Bộ Nội vụ sẽ thẩm định, tổng hợp và dự kiến trước ngày 6/5 sẽ trình Chính phủ Đề án sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh, cấp xã của 52 tỉnh thành. Như vậy, việc sáp nhập tỉnh thành sắp sửa hoàn tất, nhiều đơn vị hành chính lớn hơn sẽ ra đời, có khả năng đáp ứng tốt hơn yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội và tối ưu hóa nguồn lực.

Song song với đó là việc điều chỉnh và cập nhật bảng giá đất mới. Theo quy định, bảng giá đất mà nhiều địa phương công bố trong năm 2024 vẫn được áp dụng đến ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, theo quy định, từ ngày 01/01/2026, các tỉnh thành sẽ chính thức áp dụng bảng giá đất mới. Có thể, đây cũng là mốc thời gian mà các tỉnh thành mới sau sáp nhập phải tuân thủ.

Bảng giá đất mới là yếu tố các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân rất quan tâm, bởi việc điều chỉnh bảng giá đất không chỉ tác động đến thị trường bất động sản, mà còn ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư, quy hoạch đô thị và đời sống của người dân.

Đặc biệt, bảng giá đất mới sẽ là công cụ quan trọng để xác lập lại giá trị đất đai ở mỗi khu vực. Mỗi tỉnh, thành trước khi sáp nhập có mức giá đất khác nhau, do sự khác biệt trong phát triển hạ tầng, quy hoạch đô thị, cũng như tình hình kinh tế, xã hội. Sau khi sáp nhập, rất có thể nhiều khu vực chậm phát triển sẽ có dư địa phát triển mới. Vì vậy, bảng giá đất mới sẽ phải điều chỉnh sao cho hợp lý, công bằng và phản ánh được sự thay đổi, cũng như dư địa phát triển của từng khu vực.

PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế là nền tảng quan trọng trong quản lý đất đai, là cơ sở cho việc thu thuế, giao dịch và đầu tư. Ngoài đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai, bảng giá đất hợp lý còn giảm thiểu tranh chấp, khiếu nại về đất đai; góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Vì vậy, việc xây dựng và thực thi bảng giá đất mới sẽ là bước quan trọng, nâng cao tính minh bạch và hiệu quả quản lý đất đai trong giai đoạn tới. Vấn đề được đặt ra là liệu bảng giá đất mới sẽ trở thành động lực thúc đẩy sự phát triển bền vững, hay vô tình tạo thêm rào cản cho nền kinh tế? Đặc biệt trong bối cảnh sáp nhập tỉnh thành, việc xây dựng được bảng giá đất phù hợp, đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, Nhà nước là không dễ dàng.

Sẽ không vấn đề gì nếu bảng giá đất giữa hai địa phương có sự tương đồng. Tuy nhiên, nếu có sự chênh lệch lớn, cộng với những thay đỏi trong việc tạo ra cực tăng trưởng mới, thì việc xác lập lại giá trị đất đai, phân vùng giá đất hợp lý là điều đương nhiên.

Bài toán hài hòa bảng giá đất giữa các địa phương sau sáp nhập

Reatimes đã tiến hành khảo sát, so sánh bảng giá đất tại một số tỉnh thành dự kiến sáp nhập. Đơn cử, là sự hợp nhất của TP. HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu để trở thành siêu đô thị lớn phía Nam. Bảng giá đất tại TP.HCM áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025, theo Quyết định số 79 về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02 năm 2020 quy định về Bảng giá đất trên địa bàn. Giá đất cao nhất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1), có giá lên đến 687,2 triệu đồng/m2.

Tại đường Hàm Nghi, đường Hàn Thuyên (quận 1) cũng có mức giá khoảng 430 triệu đồng/m2. Ở các huyện vùng ven như đường Song Hành, quốc lộ 22 giá cao nhất là 32 triệu đồng/m2, hay đường Đặng Công Bình là 18,5 triệu đồng/m2.

Bình Dương đang áp dụng bảng giá đất tạm thời, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 đến cuối năm, theo Nghị quyết 20/2024/NQ-HĐND. Mức cao nhất với đất ở là hơn 52 triệu đồng/m2. Cụ thể, các tuyến đường loại I ở vị trí 1 như: Yersin, Bạch Đằng, Cách Mạng Tháng Tám, Đại lộ Bình Dương (Quốc lộ 13), Đinh Bộ Lĩnh, Đoàn Trần Nghiệp, Hùng Vương, Nguyễn Du, Nguyễn Thái Học, Quang Trung, Trần Hưng Đạo... thuộc TP. Thủ Dầu Một có giá cao nhất là 52,2 triệu đồng/m2. Các tuyến đường loại II như Bạch Đằng, Hai Bà Trưng, Huỳnh Văn Cù, Lý Thường Kiệt, Phú Lợi... có giá đất dao động 31 - 40 triệu đồng/m2.

Còn ở TP. Thuận An, một số đoạn thuộc các tuyến đường loại I Cách Mạng Tháng Tám (ĐT745 cũ), Đỗ Hữu Vị, Hoàng Hoa Thám, Phan Đình Phùng, Thủ Khoa Huân, Trưng Nữ Vương có giá 28,7 triệu đồng/m2. Các tuyến loại II như Cầu Sắt, Gia Long, Đồ Chiểu... có giá cao nhất là 21,5 triệu đồng/m2.

Khu vực TP. Dĩ An, các tuyến đường loại I (vị trí 1) là Cô Bắc, Cô Giang, Đường GS 01 khu dân cư Quảng Trường Xanh Areco, đường số 9 khu TTHC thành phố Dĩ An, Nguyễn Thái Học, đường số 5 (Cô Giang - Trần Hưng Đạo), đường số 6 (Cô Giang - Trần Hưng Đạo), Trần Hưng Đạo có giá 35,3 triệu đồng/m2.

Năm ngoái, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng điều chỉnh bảng giá đất, theo Quyết định số 26/QĐ-UBND ngày 17/9/2024 của UBND tỉnh. Theo đó, đất ở đô thị có giá cao nhất với 78 triệu đồng/m2 ở đường Ba Cu, Lê Hồng Phong, Hoàng Hoa Thám, Lý Thường Kiệt… (thuộc phường 1, TP Vũng Tàu). Giá  đất ở đô thị thấp nhất 913.000 đồng/m2. Đất ở nông thôn có giá từ 513.000 đồng/m2 đến hơn 4,1 triệu đồng/m2 , tùy theo tuyến đường, vị trí và địa phương…

Có thể nhận thấy sự chênh lệch rõ rệt giữa bảng giá đất của TP. HCM và hai địa phương còn lại. Vì vậy, việc cân đối và xây dựng bảng giá đất mới cần được thực hiện sao cho hợp lý, để vừa phản ánh đúng thực tế phát triển của từng khu vực, vừa đảm bảo sự công bằng giữa các địa phương sau khi sáp nhập.

Ngày 25/4, hai tỉnh Bắc Ninh - Bắc Giang cũng đã thông qua dự thảo Nghị quyết về việc tán thành chủ trương hợp nhất hai tỉnh, để thành lập tỉnh Bắc Ninh mới, thủ phủ đặt tại tỉnh Bắc Giang.

Theo khảo sát, bảng giá đất tại tỉnh Bắc Ninh được quy định theo Quyết định số 31/2019/QĐ-UBND. Giá đất ở cao nhất tại TP. Bắc Ninh hiện tại là 121,5 triệu đồng/m2, thuộc tuyến đường Ngô Gia Tự, từ giao đường Vũ Kiệt đến Cột Cờ. Theo sau là tuyến đường Trần Hưng Đạo, từ Km0 đến giao đường Hai Bà Trưng, 112.5 triệu đồng/m2. Tuyến đường Nguyễn Cao, từ giao đường Lý Cao Tông đến giao đường Nguyễn Trãi có mức giá 100 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, theo quyết định số 40/2024/QĐ-UBND Bắc Giang, giá đất ở nhất cao nhất tại TP. Bắc Giang là tại đường Hoàng Văn Thụ (đoạn từ Hùng Vương đến đường Nguyễn Thị Minh Khai), có giá 120 triệu đồng/m2. Đường Nguyễn Văn Cừ, đoạn từ đường Xương Giang đến đường Lê Lợi, có giá 100 triệu đồng/m2. Đường Hùng Vương, đoạn từ đường Xương Giang đến đường Huyền Quang cũng có giá 100 triệu đồng/m2.

Một số vị trí, tuyến đường có giá 80 triệu đồng/m2 như đường Xương Giang (đoạn từ hết đường Quang Trung đến hết đường Nguyễn Thị Minh Khai); đường Lê Lợi (đoạn từ đường Lý Thái Tổ đến ngã tư đường Nguyễn Thị Minh Khai); đường Hoàng Văn Thụ (Đường Nguyễn Văn Cừ đến Hoàng Văn Thái - đoạn từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Hùng Vương); tuyến đường Thân Cảnh Vân. 

Tiếp đó là mức giá 65 - 75 triệu đồng/m2 ở một số tuyến đường như phố Yết Kiêu, đường Nguyễn Gia Thiều (65 triệu đồng/m2), đoạn từ đường Nguyễn Thị Minh Khai đến đường Giáp Hải (75 triệu đồng/m2, tuy nhiên mức giá này không phổ biến).

Mặc dù mức giá đất cao nhất tại hai tỉnh không có sự chênh lệch quá lớn, song mặt bằng chung cho thấy giá đất tại Bắc Ninh đang cao hơn rõ rệt so với Bắc Giang. Tốc độ đô thị hóa ở Bắc Ninh khá đồng đều, trong khi quá trình này diễn ra chậm hơn ở Bắc Giang. Khi sáp nhập hai tỉnh, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ cần xem xét, cân nhắc để đảm bảo đánh giá đúng tiềm năng phát triển giữa các khu vực, phù hợp và hài hòa với các yếu tố kinh tế và xã hội của mỗi địa phương.

Không chỉ TP.HCM hay Bắc Ninh - những đơn vị hành chính mới sau sáp nhập phải đối mặt với bài toán xây dựng bảng giá đất mới. Đó là câu chuyện của nhiều tỉnh thành cũng thuộc diện sáp nhập khác. Việc tính toán, cân nhắc kỹ khi xây dựng bảng giá đất mới sau sáp nhập, ngoài yêu cầu pháp lý, còn là yếu tố then chốt quyết định đến sự phát triển bền vững của các địa phương trong tương lai.