Số hóa bất động sản - Bài 3: Vén màn sương mù dữ liệu

Trong kỷ nguyên số, dữ liệu được nhìn nhận là nguồn tài nguyên chiến lược, là nền tảng để thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiện đại và bền vững. Thế nhưng, thực tế ở Việt Nam, dữ liệu vẫn phân tán, chưa chuẩn hóa, tạo ra nhiều thách thức cho quản lý và phát triển. Trước yêu cầu cấp bách của việc số hóa bất động sản, việc xây dựng một hệ thống dữ liệu thống nhất, cập nhật liên tục không chỉ là nhiệm vụ quản lý, mà còn là điều kiện tiên quyết để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo đảm minh bạch thị trường và mở ra cơ hội đổi mới sáng tạo cho doanh nghiệp bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

❃ ❃ ❃

❃ ❃ ❃

Trong bài viết "Chuyển đổi số - động lực quan trọng phát triển lực lượng sản xuất, hoàn thiện quan hệ sản xuất đưa đất nước bước vào kỷ nguyên mới", Tổng Bí thư Tô Lâm khẳng định:"Chúng ta đang đứng trước yêu cầu phải có một cuộc cách mạng với những cải cách mạnh mẽ, toàn diện để điều chỉnh quan hệ sản xuất, tạo động lực mới cho phát triển. Đó là cuộc cách mạng chuyển đổi số, ứng dụng khoa học - công nghệ nhằm tái cấu trúc quan hệ sản xuất phù hợp với sự tiến bộ vượt bậc của lực lượng sản xuất". Tổng Bí thư nhấn mạnh, chuyển đổi số không đơn thuần là việc ứng dụng công nghệ số vào các hoạt động kinh tế - xã hội, mà còn là quá trình xác lập một phương thức sản xuất mới tiên tiến, hiện đại - "phương thức sản xuất số", trong đó dữ liệu trở thành một tài nguyên, trở thành tư liệu sản xuất quan trọng.

Đối với thị trường bất động sản, lĩnh vực gắn liền trực tiếp với đất đai, với quyền lợi của hàng triệu người dân, đồng thời cũng là nguồn lực then chốt cho tăng trưởng kinh tế, thì dữ liệu giữ vai trò đặc biệt quan trọng, gánh vác nhiều kỳ vọng vào khả năng có thể giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, là tiền đề đưa đất nước tiến vào kỷ nguyên số. Thế nhưng, thực tế lại cho thấy, dữ liệu thị trường bất động sản ở Việt Nam nhiều năm qua vẫn trong tình trạng phân tán, thiếu chuẩn hóa và khó tiếp cận. Dữ liệu về giá nhà, nguồn cung, giao dịch, quy hoạch… thường nằm rải rác ở nhiều cơ quan, địa phương khác nhau, chưa có sự liên thông, kết nối và cập nhật thường xuyên.

Ngày 24/9/2025, tại phiên họp lần thứ tư của Ban Chỉ đạo của Chính phủ về phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và Đề án 06, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu thời gian tới cần hoàn thành dứt điểm việc xây dựng cơ sở dữ liệu của các ngành, các cấp, coi đây là vấn đề cấp bách với mốc tiến độ hoàn thành cụ thể, nhất là dữ liệu đất đai, nhà ở.

Rõ ràng, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu phát triển minh bạch, hiện đại, việc sớm xây dựng một hệ thống dữ liệu đầy đủ, thống nhất và cập nhật liên tục sẽ giúp tăng minh bạch, nâng cao hiệu quả quản lý, hỗ trợ ra quyết định chính xác, đồng thời hạn chế rủi ro đầu cơ và thao túng thị trường. Bởi lẽ, thêm một ngày dữ liệu còn phân tán, chưa chuẩn hóa là thêm một ngày thị trường thiếu minh bạch, các quyết sách phát triển thiếu cơ sở khoa học, còn người dân và doanh nghiệp vẫn phải đối diện với rủi ro. Trên tất cả, đẩy nhanh tiến trình số hoá bất động sản trong bối cảnh hiện nay là yêu cầu không thể chậm trễ hơn.

Bàn về những giải pháp thúc đẩy việc xây dựng một nền tảng dữ liệu thống nhất, minh bạch cho thị trường bất động sản, tạo cơ sở vững chắc cho quá trình số hóa bất động sản, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) đã có cuộc trao đổi đa chiều với TS. Trần Quý, Viện trưởng Viện Phát triển Kinh tế số Việt Nam (VIDE) và TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài Chính).

- Một cách tổng quát, các chuyên gia đánh giá như thế nào về hiệu quả xây dựng và vận hành hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản trong thời gian qua?

TS. Vũ Đình Ánh: Trong lĩnh vực bất động sản, hệ thống dữ liệu chính là nền tảng cốt lõi và điều kiện tiên quyết để tiến hành chuyển đổi số. Khi được khai thác một cách đầy đủ, khoa học, dữ liệu không chỉ trở thành nguồn tài nguyên chiến lược, mà còn giúp tối ưu hóa việc sử dụng đất đai, nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực, đồng thời tạo ra động lực mạnh mẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế minh bạch và bền vững.

Tuy nhiên, dữ liệu thị trường bất động sản hiện nay vẫn trong tình trạng manh mún, phân tán và chưa đảm bảo độ chính xác cũng như khả năng cập nhật thường xuyên. Đáng nói hơn, hệ thống này gần như vẫn khép kín, thiếu cơ chế chia sẻ, liên thông và khai thác minh bạch giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân. Chính những khoảng trống này khiến thị trường thiếu đi nền tảng thông tin thống nhất để vận hành minh bạch và hiệu quả.

TS. Trần Quý: Điểm sáng lớn nhất trong tiến trình xây dựng hệ thống dữ liệu cho thị trường bất động sản thời gian qua chính là sự chuyển biến trong tư duy và nhận thức của các chủ thể tham gia thị trường. Đến nay, cả cơ quan quản lý, tổ chức và doanh nghiệp đã ý thức được tầm quan trọng của việc số hóa và coi dữ liệu như một loại tài sản, một nguồn lực sản xuất mới trong kỷ nguyên kinh tế tri thức. 

Trên thực tế, đã có không ít doanh nghiệp tiên phong triển khai xây dựng và vận hành các hệ thống dữ liệu riêng, từng bước hình thành nền tảng cho quá trình chuyển đổi số toàn diện trong lĩnh vực bất động sản. Đây là một bước tiến rất đáng ghi nhận, bởi nhận thức đúng là điều kiện tiên quyết để đi đến hành động đúng.

Nhưng phải thẳng thắn thừa nhận rằng, khoảng cách từ nhận thức đến hành động vẫn còn khá xa. Việc xây dựng và từng bước hoàn thiện hệ thống dữ liệu về bất động sản vẫn chưa tạo ra được sự đột phá thực chất, chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường cũng như yêu cầu quản lý hiện đại. 

Thị trường bất động sản đến nay vẫn thiếu một nền tảng cơ sở dữ liệu tập trung, thống nhất và được cập nhật theo thời gian thực. Các thông tin trọng yếu như giá bất động sản, nguồn cung, tình hình giao dịch, dữ liệu về quy hoạch,… hiện vẫn đang bị chia cắt và lưu trữ rải rác tại nhiều cơ quan, bộ, ngành và địa phương khác nhau, khiến bức tranh toàn cảnh của thị trường trở nên rời rạc, thiếu minh bạch và khó dự báo.

- Nói cách khác, hiện chúng ta vẫn đang ở giai đoạn đầu của hành trình xây dựng nền tảng dữ liệu bất động sản, và chặng đường phía trước vẫn còn dài, đòi hỏi nỗ lực liên tục, đồng bộ và quyết liệt từ cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp. Theo TS. Trần Quý, đâu là nguyên nhân khiến một vấn đề tưởng chừng đã được định hình rõ trong nhận thức lại vẫn loay hoay, gặp nhiều vướng mắc trong quá trình thực thi?

TS. Trần Quý: Chúng ta chưa thiết lập được một cơ quan đầu mối đủ thẩm quyền và năng lực để ban hành các tiêu chuẩn thống nhất, đồng thời giữ vai trò điều phối, dẫn dắt toàn bộ tiến trình số hoá dữ liệu bất động sản. Việc xây dựng và tích hợp dữ liệu bất động sản vốn là bài toán liên ngành, liên bộ, nhưng đang phân mảnh ở nhiều cơ quan khác nhau, khiến quá trình tích hợp dữ liệu trở nên rời rạc, chồng chéo, thậm chí có phần đứt gãy, cản trở hiệu quả vận hành.

Bên cạnh đó, sự thiếu vắng của một khung pháp lý đồng bộ cũng là nguyên nhân khiến tiến trình xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản chưa đạt được hiệu quả như kỳ vọng. Hiện nay, các quy định liên quan đến thu thập, chia sẻ, khai thác và bảo mật dữ liệu vẫn đang nằm rải rác trong nhiều văn bản, nghị định và thông tư khác nhau; thậm chí còn có những điểm chồng chéo, thiếu nhất quán và chưa theo kịp thực tiễn, làm hạn chế khả năng triển khai một hệ thống dữ liệu bất động sản thống nhất, minh bạch và hiệu quả.

- Quan điểm của TS. Vũ Đình Ánh về vấn đề này thì sao?

TS. Vũ Đình Ánh: Tôi cũng cho rằng nguyên nhân nằm ở việc thiếu một cơ chế thống nhất trong tổ chức và quản lý hệ thống dữ liệu từ Trung ương đến địa phương. Hiện nay, bộ máy quản lý còn phân tán, chồng chéo và chưa xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm cao nhất. Thực tế cho thấy có ít nhất có 3 bộ, ngành cùng tham gia quản lý dữ liệu bất động sản gồm Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính, chưa kể đến hệ thống thông tin riêng rẽ của các địa phương, hiệp hội và doanh nghiệp bất động sản. Sự phân mảnh này khiến cho dữ liệu không thể kết nối, chia sẻ và chuẩn hóa một cách đồng bộ trên phạm vi toàn quốc.

Thêm vào đó, hiện chúng ta cũng đang thiếu các quy định rõ ràng về quyền và trách nhiệm trong việc cung cấp, chia sẻ thông tin bất động sản một cách công khai, minh bạch, tin cậy, đầy đủ, chính xác, kịp thời và đảm bảo bảo mật. Chính sự thiếu vắng hành lang pháp lý cụ thể này đã dẫn đến tình trạng các bên tham gia thị trường từ cơ quan quản lý, doanh nghiệp đến tổ chức trung gian đều lúng túng trong việc xác định phạm vi và nghĩa vụ chia sẻ dữ liệu, khiến hệ thống dữ liệu bất động sản không thể vận hành trơn tru.

Ngoài ra, tôi bổ sung thêm một nguyên nhân nữa, đó là chúng ta đang thiếu cơ sở hạ tầng phát triển hệ thống thông tin bất động sản, cả hệ tầng cứng và hạ tầng mềm. Về hạ tầng cứng, nhiều địa phương chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung, thiếu nền tảng kỹ thuật đủ mạnh để lưu trữ, xử lý và kết nối thông tin trên quy mô lớn. Còn về hạ tầng mềm, chúng ta mới chỉ dừng lại ở những ứng dụng công nghệ cơ bản, trong khi các công nghệ hiện đại như trí tuệ nhân tạo (AI), chuỗi khối (Blockchain), hay Internet vạn vật (IoT) vốn có thể tạo ra đột phá trong quản lý và minh bạch hóa thị trường vẫn chưa được khai thác đúng mức. Chính sự thiếu đồng bộ này khiến tiến trình số hóa dữ liệu bất động sản vẫn chậm và manh mún, chưa tạo được nền tảng đủ mạnh để kết nối, phân tích và dự báo xu hướng thị trường một cách khoa học, minh bạch và hiệu quả.

- Những thách thức về cơ chế, pháp lý và hạ tầng rõ ràng đang là những rào cản lớn, khiến tiến trình xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng. Nhưng nếu chỉ nhìn vào những yếu tố bên ngoài này, liệu đã đủ để lý giải cho sự trì trệ kéo dài trong việc hình thành một nền tảng dữ liệu thống nhất cho thị trường bất động sản hay chưa? Ở góc độ này, xin được nghe thêm quan điểm của TS. Vũ Đình Ánh?

TS. Vũ Đình Ánh: Tôi cho rằng, bên cạnh những hạn chế về cơ chế, pháp lý và hạ tầng, còn tồn tại không ít nguyên nhân xuất phát từ nội tại. Một trong những điểm nghẽn lớn chính là yếu tố con người. Nguồn nhân lực phục vụ cho quá trình số hoá dữ liệu bất động sản hiện vẫn còn rất mỏng và chưa được đào tạo bài bản. Thực tế cho thấy, những người am hiểu sâu về thị trường bất động sản thường lại thiếu nền tảng về công nghệ thông tin, trong khi đội ngũ kỹ sư công nghệ lại chưa thực sự nắm bắt được đặc thù vận hành, pháp lý và cấu trúc dữ liệu của thị trường này. Sự lệch pha ấy khiến việc phối hợp triển khai các giải pháp số hóa dữ liệu trở nên chắp vá, rời rạc, dẫn đến tình trạng nhiều dự án chuyển đổi số chỉ dừng lại ở mức hình thức, chứ chưa thực sự tạo ra giá trị thực tiễn hay cải thiện hiệu quả quản lý.

Ở nhiều nơi, vẫn có hiện tượng đồng nhất số hóa dữ liệu với việc đưa hồ sơ giấy lên máy tính, mà chưa hiểu đó là một quá trình tái cấu trúc toàn diện, bắt đầu từ cách thu thập, lưu trữ, phân loại, khai thác, đến chia sẻ thông tin một cách minh bạch và đồng bộ.

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài Chính).

Không chỉ ở vấn đề nhân lực, một hạn chế mang tính phổ biến hơn nằm ở nhận thức chưa đầy đủ về bản chất của số hoá. Có thể nói, chúng ta ý thức được tầm quan trọng của số hóa, nhưng mới chỉ dừng ở mức "biết cần phải làm" chứ chưa thật sự hiểu sâu, hiểu đúng và "hiểu phải làm như thế nào". Ở nhiều nơi, vẫn có hiện tượng đồng nhất số hóa dữ liệu với việc đưa hồ sơ giấy lên máy tính, mà chưa hiểu đó là một quá trình tái cấu trúc toàn diện, bắt đầu từ cách thu thập, lưu trữ, phân loại, khai thác, đến chia sẻ thông tin một cách minh bạch và đồng bộ. Chính sự hiểu sai lệch này khiến quy trình vốn được kỳ vọng trở nên tinh gọn và hiệu quả nhờ công nghệ lại càng trở nên rườm rà, phức tạp, thậm chí lãng phí hơn. Thông tin giấy tờ vẫn tồn tại song song với dữ liệu số hóa chắp vá, thiếu liên thông, khiến cái gọi là "dữ liệu số" chưa thực sự có giá trị sử dụng trong thực tiễn quản lý và vận hành thị trường.

Song song với đó, một rào cản đáng kể khác lại xuất phát từ tư duy cục bộ và lợi ích ngành. Không ít cơ quan, địa phương vẫn có xu hướng coi dữ liệu là "tài sản riêng", dẫn đến tâm lý dè dặt, e ngại trong việc chia sẻ thông tin. Tư duy quản lý khép kín này đã khiến việc kết nối, đồng bộ và khai thác thông tin gặp nhiều trở ngại.

- Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, TS. Trần Quý hình dung như thế nào về những hệ lụy thị trường có thể đối mặt?

TS. Trần Quý: Rõ ràng, khi hệ thống dữ liệu chưa được chuẩn hóa và minh bạch, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vận hành trong một môi trường mù mờ thông tin. Trong bối cảnh đó, những người nắm giữ thông tin nhiều hơn dễ dàng chiếm lợi thế, thậm chí lợi dụng khoảng trống dữ liệu để thổi giá, tạo sóng, gây ra những cơn sốt đất ảo và hiện tượng đầu cơ lan rộng. Hệ quả là giá trị thật của bất động sản bị bóp méo, thị trường biến động khó lường và các quyết định đầu tư trở nên rủi ro, thiếu căn cứ. 

Với người dân, việc thiếu thông tin minh bạch khiến họ phải ra quyết định trong tình trạng đi trong sương mù, không có đủ dữ liệu để đánh giá đúng giá trị và tiềm năng của tài sản. Không ít trường hợp "mua nhầm, bán hớ" hay dồn toàn bộ tích lũy vào những dự án chưa rõ pháp lý, chưa có quy hoạch rõ ràng, dẫn đến thiệt hại nặng nề về kinh tế và ảnh hưởng tới niềm tin.

Rõ ràng, khi hệ thống dữ liệu chưa được chuẩn hóa và minh bạch, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vận hành trong một môi trường mù mờ thông tin. Trong bối cảnh đó, những người nắm giữ thông tin nhiều hơn dễ dàng chiếm lợi thế, thậm chí lợi dụng khoảng trống dữ liệu để thổi giá, tạo sóng, gây ra những cơn sốt đất ảo và hiện tượng đầu cơ lan rộng.

TS. Trần Quý, Viện trưởng Viện Phát triển Kinh tế số Việt Nam (VIDE)

Về mặt vĩ mô, một thị trường thiếu dữ liệu chính xác và minh bạch cũng tiềm ẩn rủi ro lớn cho hệ thống tài chính - ngân hàng. Khi giá trị tài sản thế chấp bị thổi phồng, các khoản vay dựa trên giá trị ảo có thể tạo ra bong bóng tín dụng, khiến rủi ro lan rộng ra toàn nền kinh tế. Một cú sốc về giá hay thanh khoản trong bất động sản hoàn toàn có thể kéo theo hệ lụy dây chuyền, ảnh hưởng đến tăng trưởng, ổn định vĩ mô và an sinh xã hội.

- Việc thiếu hệ thống dữ liệu đồng bộ và minh bạch sẽ tác động ra sao đến năng lực điều hành và hoạch định chính sách liên quan đến bất động sản, thưa ông?

TS. Trần Quý: Khi thiếu một hệ thống dữ liệu thống nhất, cơ quan quản lý sẽ đánh mất cơ hội nâng cao năng lực quản trị theo hướng hiện đại, dựa trên cơ sở dữ liệu tin cậy. Dẫn tới các quyết định và chính sách không được xây dựng trên nền tảng thực tiễn đầy đủ, hạn chế khả năng tối ưu hóa nguồn lực và hình thành một chính phủ số minh bạch, hiệu quả, phục vụ người dân tốt hơn. Thực tế cho thấy, những quyết sách về quy hoạch, phát triển đô thị hay thu hút đầu tư nếu thiếu dữ liệu chính xác và toàn diện sẽ dễ rơi vào tình trạng cảm tính, thiếu cơ sở khoa học. Nguồn lực đất đai, vốn là tài sản vô cùng quý giá, vì vậy có nguy cơ bị sử dụng kém hiệu quả, thậm chí lãng phí, ảnh hưởng trực tiếp đến tiềm năng phát triển bền vững của quốc gia.

Bên cạnh đó, khi thông tin không đầy đủ và chưa minh bạch, việc theo dõi, giám sát, dự báo và điều tiết thị trường trở nên bị động và chậm trễ. Cơ quan quản lý khó có thể nhận diện sớm các dấu hiệu rủi ro như đầu cơ, bong bóng giá hay những biến động bất thường để đưa ra các biện pháp điều chỉnh kịp thời. Điều này đồng nghĩa với việc mất đi khả năng quản trị chủ động, khiến thị trường dễ rơi vào những chu kỳ nóng - lạnh thất thường, gây tác động tiêu cực đến ổn định kinh tế và niềm tin của người dân, doanh nghiệp.

- Còn ở phía các doanh nghiệp - những chủ thể trực tiếp tham gia và tạo lập thị trường, sự thiếu hụt dữ liệu sẽ ảnh hưởng đến họ như thế nào, đặc biệt trong bối cảnh chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ hiện nay?

TS. Trần Quý: Với các doanh nghiệp bất động sản, sự thiếu minh bạch dữ liệu đang trở thành rào cản lớn cho quá trình hoạch định chiến lược và dự báo thị trường. Khi thông tin bị phân tán, thiếu độ tin cậy, các nhà đầu tư chân chính buộc phải tiêu tốn nhiều nguồn lực để tự thu thập, xác minh dữ liệu, trong khi những đơn vị đầu cơ, thao túng lại dễ dàng tận dụng kẽ hở để trục lợi. Thực tế này không chỉ làm méo mó thị trường, mà còn kìm hãm nỗ lực xây dựng một môi trường đầu tư minh bạch, chuyên nghiệp - nền tảng quan trọng để thu hút dòng vốn dài hạn, đặc biệt là vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Không dừng lại ở đó, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng đang dần đánh mất lợi thế cạnh tranh trong kỷ nguyên số. Việc thiếu nền tảng dữ liệu chuẩn hóa khiến họ không thể triển khai hiệu quả các công nghệ hiện đại như hệ thống quản lý thông minh, phân tích dữ liệu lớn (Big Data) hay nền tảng quản trị trực tuyến. Điều này đồng nghĩa với việc mất đi cơ hội nâng cao năng suất, tối ưu chi phí, tiết kiệm nhân sự và nguồn lực.

Đáng nói hơn, thiếu nền tảng dữ liệu số đồng bộ còn khiến doanh nghiệp bỏ lỡ cơ hội tiếp cận và ứng dụng các mô hình kinh doanh tiên tiến như token hóa tài sản, fintech hay trí tuệ nhân tạo (AI). Đây đều là những công nghệ có khả năng tạo ra bước nhảy vọt về hiệu quả, tính minh bạch và khả năng huy động vốn - yếu tố sống còn trong tiến trình hội nhập toàn cầu.

Thực tế, công nghệ blockchain đang mở ra kỷ nguyên mới với xu hướng token hóa tài sản thực (Real World Asset - RWA), được xem là hướng đi chiến lược trong quá trình số hóa toàn diện nền tài chính thế giới. Trong dòng chảy ấy, bất động sản cũng đang chứng kiến những bước chuyển mình mạnh mẽ. Khi một tài sản bất động sản có thể được "chẻ nhỏ" thông qua token hóa, đặc biệt là ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có giá trị cao, bài toán huy động vốn ở giai đoạn đầu sẽ trở nên khả thi hơn nhiều.

Trước đây, việc kêu gọi nhà đầu tư ở giai đoạn khởi động dự án vốn là điều không dễ, bởi giá trị sản phẩm lớn và rủi ro cao khiến nhà đầu tư e dè. Nhưng khi tài sản được chia nhỏ thành nhiều phần giá trị thấp hơn, chủ đầu tư có thể huy động vốn trực tiếp từ thị trường, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời tạo ra một phương thức đầu tư linh hoạt, dân chủ và bền vững hơn. Nếu không có một nền tảng dữ liệu đồng bộ và minh bạch, các doanh nghiệp sẽ hoàn toàn đánh mất cơ hội này.

- Với những hệ lụy nêu trên, rõ ràng việc xây dựng một nền tảng dữ liệu thống nhất cho thị trường bất động sản không chỉ là yêu cầu cấp bách mà còn là điều kiện tiên quyết để đảm bảo quá trình chuyển đổi số bất động sản diễn ra thực chất, hiệu quả. Càng chậm trễ, hệ lụy để lại cho toàn bộ nền kinh tế sẽ càng nghiêm trọng. Vậy theo quan điểm của chuyên gia, đâu là những giải pháp cụ thể cần tập trung triển khai để hình thành một hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất, minh bạch cho toàn bộ thị trường bất động sản?

TS. Trần Quý: Theo tôi, để hình thành và vận hành hiệu quả một hệ thống dữ liệu bất động sản, cần có một chiến lược toàn diện đi kèm với phương thức triển khai đổi mới linh hoạt. Trong đó, hoàn thiện thể chế phải được đặt lên hàng đầu, bởi đây vừa là nền tảng quan trọng nhất, vừa là nút thắt lớn nhất hiện nay.

Trước hết, tôi cho rằng khung pháp lý về quản lý, chia sẻ và khai thác dữ liệu bất động sản cần được rà soát, cập nhật và đồng bộ hóa. Hiện nay, các luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng vẫn còn nhiều điểm chồng chéo, thiếu nhất quán, khiến việc tích hợp và khai thác dữ liệu bị gián đoạn. Việc sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan sẽ giúp thống nhất quy trình thu thập, quản lý và chia sẻ dữ liệu, đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho tất cả các bên tham gia, từ cơ quan quản lý, doanh nghiệp đến người dân.

Chỉ khi thể chế được hoàn thiện, vai trò điều phối được xác lập rõ ràng và các chuẩn kỹ thuật được thống nhất, hệ thống dữ liệu bất động sản quốc gia mới có thể vận hành như một hạ tầng chiến lược. Khi đó, dữ liệu không chỉ hỗ trợ quản lý nhà nước hiệu quả, mà còn mở ra không gian cho đổi mới sáng tạo, dự báo xu hướng thị trường và kiến tạo phát triển bền vững cho toàn bộ lĩnh vực bất động sản.

- Như ông vừa phân tích, hành lang pháp lý là nền tảng thiết yếu để hình thành hệ thống dữ liệu bất động sản. Tuy nhiên, dù khung pháp lý có hoàn chỉnh đến đâu, nếu thiếu một cơ chế điều phối đủ mạnh, dữ liệu vẫn khó vận hành hiệu quả và liên thông. Vậy theo ông, cơ chế điều phối lý tưởng cho hệ thống dữ liệu bất động sản nên được tổ chức ra sao để thực sự phát huy vai trò chiến lược của nó?

TS. Trần Quý: Tôi hoàn toàn đồng tình. Thực tế hiện nay, chúng ta đang thiếu một cơ chế chỉ đạo đủ mạnh và tập trung. Dù các chỉ đạo từ cấp cao nhất đã rất quyết liệt, nhưng ở tầng thực thi trung gian, mọi thứ vẫn phân mảnh, thiếu sự kết nối và phối hợp đồng bộ.

Chính vì vậy, tôi cho rằng, chúng ta đang cần một cơ quan có thực quyền để hợp nhất, khắc phục những nhược điểm trên. Theo đó, cần thiết phải xác định rõ một cơ quan đầu mối, đóng vai trò như một "kiến trúc sư trưởng" của toàn bộ hệ thống. Cơ quan này sẽ chịu trách nhiệm điều phối liên ngành, thiết lập các tiêu chuẩn chung và đảm bảo tất cả các bộ, ngành, địa phương tuân thủ một cách thống nhất. Bởi lẽ, để giải quyết một bài toán phức tạp, có tính liên thông, liên ngành như dữ liệu bất động sản, vai trò chỉ huy tập trung là không thể thiếu.

Tổ chức này nên được định vị ở tầm quốc gia, đó có thể là một Ban Chỉ đạo do Phó Thủ tướng trực tiếp đứng đầu, hoặc giao cho một bộ, ngành có chức năng điều phối liên ngành mạnh, như Bộ Khoa học và Công nghệ hoặc Bộ Tài chính. Dù ở mô hình nào, cơ quan đầu mối cần được trao quyền pháp lý đầy đủ để ban hành các quy chuẩn, giám sát việc thực thi, đồng thời điều phối hiệu quả giữa các bộ, ngành, địa phương, nhằm phá vỡ những rào cản cục bộ, loại bỏ sự chồng chéo và tăng tính hiệu quả trong quản lý dữ liệu.

Tuy nhiên bên cạnh cơ chế chỉ đạo, cần xây dựng một mô hình quản trị hướng tới sự kết hợp hài hòa giữa tập trung và phân tán, bảo đảm vừa có tính thống nhất trong quản lý, vừa phát huy được tính chủ động và trách nhiệm của từng đơn vị cơ sở.

- Nên hình dung mô hình quản trị chuyên gia vừa đề cập như thế nào? Xin ông chia sẻ thêm?

TS. Trần Quý: Mô hình tôi muốn đề cập ở đây là mô hình kết hợp "Quản trị tập trung - Vận hành phân tán".

Trong mô hình này, cơ chế quản trị tập trung (Centralized Governance) được xem như "bộ não" của toàn hệ thống. Cơ quan đầu mối sẽ chịu trách nhiệm xây dựng và ban hành các chính sách, quy định, cũng như tiêu chuẩn kỹ thuật chung về dữ liệu áp dụng trên phạm vi toàn quốc. Những tiêu chuẩn này bao gồm mô hình thu thập dữ liệu (xác định rõ dữ liệu sẽ lấy từ đâu, thu thập như thế nào, được chuẩn hóa ra sao) để đảm bảo tính đồng nhất và minh bạch. Đồng thời, cơ chế cũng quy định nguyên tắc vận hành dữ liệu (cách chia sẻ, bảo mật và bảo đảm an toàn thông tin) nhằm đảm bảo tính đồng bộ, liên thông và khả năng kết nối xuyên suốt cho toàn bộ hệ thống.

Song song với đó, cơ chế vận hành phân tán (Decentralized Operation) cũng sẽ được triển khai, trong đó trách nhiệm thu thập, cập nhật và xác thực dữ liệu vẫn thuộc về các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương - những đơn vị nắm giữ dữ liệu gốc và hiểu rõ đặc thù từng khu vực. Ví dụ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý dữ liệu đất đai, Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm dữ liệu về nhà ở và quy hoạch, trong khi các địa phương sẽ vận hành dữ liệu giao dịch phát sinh trên địa bàn.

Mô hình kết hợp này vừa đảm bảo tính đồng bộ trên phạm vi toàn quốc, vừa phát huy vai trò, trách nhiệm và tính chủ động của từng đơn vị cơ sở. Đặc biệt, để tăng tính minh bạch và xây dựng niềm tin xã hội, toàn bộ quy trình chia sẻ dữ liệu cần được công khai, giám sát chặt chẽ, đồng thời phát triển các cổng dữ liệu mở, cho phép người dân và doanh nghiệp truy cập, khai thác thông tin một cách hợp pháp, minh bạch và thuận tiện.

- Vậy về mặt hạ tầng công nghệ, chúng ta cần xây dựng những nền tảng như thế nào để hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản thực sự vận hành hiệu quả, kết nối thông suốt và khai thác được tối đa giá trị dữ liệu?

TS. Trần Quý: Trước hết, cần thiết kế một nền tảng công nghệ mở và có khả năng tương tác, cho phép các hệ thống khác nhau "nói chuyện" với nhau một cách dễ dàng, phá bỏ các "ốc đảo dữ liệu" hiện tại. Các tiêu chuẩn mở về dữ liệu và API (giao diện lập trình ứng dụng) là chìa khóa trong quá trình này. Hiện nay, các nền tảng tài sản số như MetaDAP đã cho thấy khả năng tạo ra tài sản số hiệu quả cho thị trường bất động sản, đồng thời tuân thủ đầy đủ các yếu tố pháp lý.

Tiếp theo, cần xây dựng hạ tầng dữ liệu quốc gia theo hướng mở, đầu tư mạnh mẽ hơn vào các nền tảng dùng chung như trục liên thông văn bản quốc gia, nền tảng định danh và xác thực điện tử, và đặc biệt là nền tảng dữ liệu không gian địa lý (Geo-data Platform). Nền tảng này sẽ tích hợp các lớp dữ liệu về đất đai, quy hoạch, hạ tầng… và cung cấp dưới dạng dịch vụ dữ liệu mở (Open API) cho các cơ quan, doanh nghiệp và người dân cùng khai thác, phát triển ứng dụng.

Cuối cùng, để thúc đẩy hệ sinh thái khai thác dữ liệu, cần phát triển cơ chế hợp tác công - tư (PPP). Nhà nước không thể và không nên làm một mình; thay vào đó, cần khuyến khích khu vực tư nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp công nghệ, tham gia xây dựng, làm giàu và khai thác dữ liệu. Nhà nước giữ vai trò cung cấp dữ liệu gốc và thiết lập "luật chơi" minh bạch, còn doanh nghiệp phát triển các sản phẩm, dịch vụ giá trị gia tăng phục vụ thị trường. Mô hình này sẽ tạo ra vòng tuần hoàn tích cực, vừa thúc đẩy kinh tế số, vừa đảm bảo dữ liệu được cập nhật liên tục và ngày càng giàu giá trị.

TS. Vũ Đình Ánh: Tôi muốn nhấn mạnh thêm rằng, dữ liệu về bất động sản đến nay có đặc điểm là chưa đầy đủ, thiếu chính xác, không cập nhật, manh mún, phân tán, thiếu tính hệ thống và gần như không được chia sẻ. 

Chừng nào không có hệ thống dữ liệu bất động sản khắc phục được những nhược điểm này thì chừng đó không thể nói đến số hóa bất động sản hay chuyển đổi số, bất động sản số nói riêng và kinh tế số nói chung.

- Xin cảm ơn chia sẻ của các chuyên gia!

❃ ❃ ❃

Trong bối cảnh Nghị quyết số 57-NQ/TW của Bộ Chính trị về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia đang được triển khai mạnh mẽ và là trụ cột quan trọng để hiện thực hoá các mục tiêu phát triển hướng tới tương lai thịnh vượng, việc xây dựng các cơ sở dữ liệu quốc gia nền tảng, đặc biệt là dữ liệu về đất đai, có ý nghĩa quan trọng.

Mới đây, Bộ Công an và Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã cùng ban hành Kế hoạch số 515/KH-BCA-BNN&MT, chính thức khởi động Chiến dịch 90 ngày (1/9 - 30/11/2025) làm giàu, làm sạch cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Đến nay, chiến dịch đã ghi nhận nhiều kết quả tích cực khi có đến hơn 17 triệu thửa đất từ 34 tỉnh, thành phố đã được đồng bộ về Trung ương; trong các nhiệm vụ do Bộ Công an chủ trì, 2/4 nhiệm vụ đã hoàn thành, các nhiệm vụ còn lại vẫn đang được triển khai thường xuyên trong 90 ngày. Việc phân loại dữ liệu cũng đạt hiệu quả cao với hơn 18 triệu thửa đất đã được phân loại về cho đơn vị cấp xã, hơn 49 triệu thửa đất được rà soát, trong đó 15 triệu thửa đảm bảo "đúng, đủ, sạch, sống" để đồng bộ về Trung ương. Đối với đất ở và nhà ở đã cấp giấy nhưng chưa lập cơ sở dữ liệu, trong hơn 9 triệu thửa đất, các địa phương đã thu thập thông tin được hơn 5 triệu thửa để cập nhật vào dữ liệu chung.

Trên thực tế, kết quả của chiến dịch 90 ngày làm sạch dữ liệu đất đai cho thấy, việc này hoàn toàn có thể triển khai rất nhanh nếu có quyết tâm và cơ chế đồng bộ. Chỉ trong gần 2 tháng, hàng triệu thửa đất đã được rà soát, số hóa và đồng bộ về Trung ương, một khối lượng dữ liệu mà nhiều người từng nghĩ sẽ mất nhiều năm mới thực hiện được. Có thể thấy khi quyết tâm được đặt đúng chỗ, mọi rào cản tưởng chừng khó vượt qua lại hóa ra có thể giải quyết nhanh chóng, minh bạch và hiệu quả. Từ kết quả này, chúng ta hoàn toàn có thể đặt niềm tin vào con đường xây dựng dữ liệu cho thị trường bất động sản. 

Khi thiếu dữ liệu, mọi hướng đi đều mờ. Khi đặt ưu tiên đúng, thiết lập cơ chế đồng bộ và khai thác dữ liệu một cách thông minh, hoàn toàn có thể mở ra một chương mới cho chuyển đổi số bất động sản - yêu cầu tất yếu của thực tiễn và thể chế. Nếu tiếp tục để tình trạng "mạnh ai nấy làm" kéo dài, Việt Nam sẽ không chỉ tụt hậu so với thế giới, mà còn tự đánh mất cơ hội hình thành một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững./.