So sánh nền giá bất động sản Hà Nội và siêu đô thị TP.HCM sau sáp nhập

Theo báo cáo quý 2/2025 của Avison Young, giá bán các dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội đang hướng về vùng ven phía Tây (Mỹ Đình, Tây Mỗ) và phía Đông (Đông Anh) với mức giá tiệm cận khu trung tâm, đạt 79,9-100,5 triệu đồng/m2, nâng mặt bằng giá sơ cấp trung bình đạt 80,9-130,5 triệu đồng/m2. Tại huyện Đông Anh – khu vực đang phát triển thành cực tăng trưởng mới của Hà Nội, một số dự án được chào bán với mức giá từ 3.060-3.850 USD/m2 (tương đương 77,9 - 98 triệu đồng/m2), cho thấy mức định giá ngày càng tiệm cận với các quận trung tâm.

"Trong bối cảnh giá đất, chi phí đầu tư xây dựng và nhân công liên tục gia tăng, các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất phát triển thường ưu tiên triển khai các dự án ở phân khúc cao cấp trở lên nhằm tối ưu biên lợi nhuận. Do đó, khả năng giảm giá sơ cấp là rất hạn chế và thị trường dự kiến sẽ tiếp tục duy trì xu hướng giá cao trong ngắn và trung hạn. Điều này đặt ra thách thức cho người mua ở thực trong việc tiếp cận nhà ở, đồng thời thúc đẩy sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư sang các khu vực ven đô có tiềm năng tăng trưởng", Avison Young nhận định.

Trong khi đó, tại TP.HCM, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng, với mức tăng 4-6% với dự án mới và 2-4% với dự án hiện hữu. Khu vực Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương trước đây) sôi động với loạt dự án mới với mức giá sơ cấp phổ biến trong khoảng 40-50 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực này đã tăng đáng kể so với giai đoạn 2018-2020 và đang có xu hướng tăng nhanh.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng thấy rằng, trong quý 1/2025, giá chung cư Hà Nội tăng 5%, trong khi TP.HCM tăng 3-4% so với quý 4/2024. Thị trường căn hộ xuất hiện một số dự án thuộc phân khúc hạng sang giá bán xấp xỉ 200 triệu đồng/m².

Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, hiện nay giá nhà ở tại Hà Nội đang bỏ khá xa nếu so với thu nhập trung bình thực tế của người dân tại đây. Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS, mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để có thể mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại thành phố này.

Cụ thể, VARS dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Nếu một hộ gia đình có 4 người, trong đó có 2 người trong độ tuổi lao động thì tổng thu nhập cả hộ gia đình sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, mức giá sơ cấp căn hộ trung bình trong năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m2. Do đó, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực.

Các chuyên gia của VARS nhận định, sự chênh lệch đáng kể giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà đang khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay là thách thức lớn, khó trở thành hiện thực đối với đại đa số hộ gia đình có mức thu nhập ở mức trung bình, thậm chí là khá.

Đáng chú ý, tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng hay Tây Hồ, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình phải lên tới 10 con số. Khu vực ngoại thành như Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên có mức giá dễ tiếp cận hơn nhưng cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ 40-60 triệu/tháng.

VARS tính toán, dựa vào giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8%/năm trong 20 năm. Nếu tính theo nguyên tắc tài chính thì tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2 tới 3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình của người lao động Hà Nội.

Còn tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ thì mức thu nhập tối thiểu cần có phải ở mức trên 1 tỷ đồng/năm, tương đương với mức chênh lệch trong khoảng 3,7 đến 8 lần. Tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, mức chênh lệch là 3 tới 3,5 lần.

Điều này có nghĩa là việc mua nhà tại các quận Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm sẽ khả thi hơn đối với các hộ gia đình có thu nhập điển hình, với điều kiện họ sẵn sàng "chịu" gánh nặng chi phí, chi nhiều hơn 40% thu nhập cho khoản trả góp hàng tháng.

Với nhiều cá nhân và hộ gia đình có thu nhập trung bình điển hình, việc mua nhà không chỉ để đáp ứng nhu cầu an cư mà còn có thể là một hình thức đầu tư. Lịch sử giá nhà ở các đô thị lớn tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng cho thấy, trong thập kỷ qua, giá nhà ở bình quân đã tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, cao hơn các kênh đầu tư khác và mức lãi suất vay. Do đó, người có thu nhập ở mức trung bình nếu mong muốn sở hữu nhà thì "giấc mơ" vẫn còn rất xa vời hoặc phải tìm kiếm cơ hội tại những khu vực có chi phí thấp hơn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản miền Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng đã qua giai đoạn tăng trưởng đỉnh và có dấu hiệu bão hòa về khẩu vị, việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu để tạo nên siêu đô thị TP.HCM mới diễn ra đúng thời điểm đã thúc đẩy nhiều sàn môi giới và nhà đầu tư lớn từ phía Bắc dịch chuyển hoạt động vào phía Nam. Họ tìm kiếm những dự án chung cư có quy mô lớn và được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, quy hoạch như tại khu vực Đông Bắc. Làn sóng "Nam tiến" này không chỉ khẳng định vị thế đầu tàu kinh tế của TP.HCM mới, mà còn là bằng chứng cho thấy sức hấp dẫn của các dự án bất động sản được định giá bằng giá trị thực.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều lợi thế vượt trội so với Hà Nội. Sau sáp nhập, TP.HCM không chỉ có quy mô lớn hơn gần gấp đôi mà cơ cấu bất động sản cũng trở nên đa dạng và phong phú hơn hẳn. Đặc biệt, thành phố sở hữu một nguồn cầu nhà ở khổng lồ từ lực lượng công nhân và chuyên gia, điều mà Hà Nội không có nhiều.

"Giá nhà và giá thuê tại Hà Nội vẫn ghi nhận mức tăng nhanh hơn TP.HCM. Chính vì điều này, tiềm năng tăng giá trong tương lai của Hà Nội có thể không còn nhiều bằng TP.HCM, nhất là khi xét đến tiềm lực tăng trưởng mạnh mẽ của các khu vực lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước khi sáp nhập", TS. Cấn Văn Lực khẳng định.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh hai điểm khác biệt rất đáng chú ý giữa khu vực TP.HCM (đặc biệt là Bình Dương trước đây) và Hà Nội.

Thứ nhất là về giá cả. Ai cũng có thể cảm nhận rõ diễn biến giá bất động sản tại Hà Nội trong những năm gần đây, mặt bằng giá đã lên rất cao. Trong khi đó, tại TP.HCM và đặc biệt là khu vực Đông Bắc thành phố (Bình Dương trước đây), giá mà các chủ đầu tư vừa đưa ra chỉ dao động khoảng 40-50 triệu đồng/m2, đây là một mức giá được xem là rất hợp lý trong bối cảnh hiện nay. Chính sự chênh lệch về giá này dẫn đến sự khác biệt rõ rệt về tính thanh khoản. Giá thấp đồng nghĩa với khả năng tiếp cận dễ hơn, dễ mua dễ bán, thanh khoản thị trường vì thế cũng cao hơn.

Thứ hai là sự khác biệt về chính sách bán hàng và ưu đãi của chủ đầu tư. Ở Hà Nội, nguồn cung hiện đang rất hạn chế nên các chủ đầu tư không cần triển khai quá nhiều chính sách ưu đãi để thu hút khách hàng, tất nhiên vẫn có, nhưng nhìn chung là không nhiều. Ngược lại, tại TP.HCM và đặc biệt là ở khu vực Đông Bắc đang có nguồn cung lớn hơn cầu do các nhà phát triển bất động sản đi trước đón đầu dòng khách hàng thì chính sách ưu đãi rất phong phú. Có thể kể đến các chính sách như hỗ trợ vốn, miễn phí quản lý, chiết khấu cao và thậm chí, với nhà đầu tư lướt sóng, nếu xuống tiền nhanh thì gần như không mất gì trong ngắn hạn.

Phân tích cụ thể hơn, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, hiện nay, khu vực Đông Bắc TP.HCM đang chứng kiến xu hướng thay đổi rõ nét. Trong đó, bất động sản công nghiệp sẽ được tái cấu trúc đồng bộ, chất lượng, nhờ đó là điểm đến thu hút FDI và hình thành cộng đồng chuyên gia, kỹ sư, lao động tay nghề cao. Điều này kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở chất lượng cao.

Với bất động sản nhà ở, nhờ quỹ đất rộng, khu vực này sẽ là nơi xuất hiện các dự án nhà ở được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, chú trọng yếu tố xanh, thông minh và tiện ích cao cấp. Phân khúc căn hộ trung và cao cấp dự báo sẽ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, đặc biệt tại khu vực trung tâm tài chính, công nghệ cao.

"Dư địa và cơ hội tăng trưởng của thị trường phía Nam, đặc biệt là trung tâm Đông Bắc TP.HCM đang lớn dần và sóng bất động sản cũng đang bắt đầu hình thành, thu hút sự chú ý của giới đầu tư. Nam tiến đang trở thành xu hướng tất yếu của các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn", TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định.

Cũng theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cách đây khoảng 5 năm, thị trường bất động sản Đông Bắc (Bình Dương trước đây) bắt đầu xuất hiện nhiều hơn các dự án nhà ở, chung cư. Trong khi đó, TP.HCM lại rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung và giá bất động sản tăng cao nên nhiều nhà đầu tư phía Bắc và phía Nam đã có xu hướng đưa dòng tiền tham gia thị trường này.

Ngoài nhóm nhà đầu tư với mục đích đầu tư kinh doanh thì nhóm khách hàng vào Đông Bắc TP.HCM có phần nhiều là nhân viên văn phòng, chuyên gia, nhà khoa học làm việc trong các khu công nghiệp ở khu vực này.

"Có thể nói, Đông Bắc là một thị trường ngách của TP.HCM. Tuy nhiên, dù ngách nhưng tiềm năng rất lớn. Đặc biệt, mức giá ở khu vực này hiện tại còn khá mềm, tầm 40 - 50 triệu đồng/m2. Nhưng sau khi sáp nhập vào TP.HCM thì chắc chắn rằng mức giá này sẽ không còn trong tương lai gần. Bởi sau khi sáp nhập, sẽ có sự thay đổi đặc biệt về hạ tầng theo hướng hoàn thiện, có tính kết nối cao, giúp việc di chuyển từ Bình Dương (trước đây) vào TP.HCM dễ dàng hơn.

Đô thị tại Đông Bắc sẽ trở thành một đô thị của TP.HCM, điều này sẽ làm giá trị bất động sản tăng lên, tương đương giá của các dự án trong lòng TP.HCM. Không chỉ giá, mà chất lượng của dự án cũng sẽ được nâng cấp, bởi lúc này dự án tại trung tâm Đông Bắc TP.HCM sẽ phải phục vụ đa dạng nhóm đối tượng chứ không chỉ là 2 nhóm đối tượng như trước", ông Đính nói thêm./.