Thích
Chu kỳ mới - lãi suất mới, ngân hàng "dày túi", người vay "nặng vai"
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản - lĩnh vực vốn phụ thuộc nhiều vào tín dụng đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển.
Trong báo cáo ngành ngân hàng mới công bố, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo mặt bằng lãi suất cho vay sẽ có biến động nhẹ trong năm 2026. Cụ thể, báo cáo cho hay, mặt bằng lãi suất cho vay trung bình ước tính tăng 0,5 - 0,7 điểm % trong năm 2026 và tiếp tục duy trì sự phân hóa giữa các nhóm ngân hàng. Với các ngân hàng quốc doanh, xu hướng tiếp tục giảm lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ khách hàng theo định hướng của Chính phủ.
Ngược lại, VCBS cho rằng mặt bằng lãi suất cho vay mới của nhóm ngân hàng tư nhân sẽ tăng từ 0,3 - 1 điểm % tùy từng ngành nghề/phân khúc, nhờ xu hướng gia tăng tỷ trọng cho vay khách hàng cá nhân - nhóm có lãi suất cho vay cao hơn so với nhóm khách hàng doanh nghiệp, đặc biệt là đẩy mạnh cho vay mua nhà kỳ hạn dài sẽ giúp cải thiện mức lãi suất cho vay trung bình của toàn hệ thống.
Ngoài ra, nhiều gói cho vay mua nhà ưu đãi được nhiều ngân hàng áp dụng kể từ năm 2023 sẽ được điều chỉnh về lãi suất thả nổi trong năm sau sẽ giúp mặt bằng lãi suất cho vay trung bình của ngân hàng "cải thiện".
Nhìn từ dự báo của đơn vị này, một chuyên gia trong ngành tài chính cho rằng "cải thiện" ở đây là cho ngành ngân hàng chứ không phải là lãi suất cho người đi vay. Năm 2026, rất có khả năng, người dân đi "vay lẻ" thường phải chịu lãi suất cao hơn doanh nghiệp. Đặc biệt, "cú sốc" thực sự sẽ đến từ các gói vay mua nhà ưu đãi từ năm 2023. Sau 2 - 3 năm hưởng lãi suất thấp để "kích cầu", đến năm 2026, hàng loạt khoản vay này sẽ chính thức chuyển sang chế độ lãi suất thả nổi. Với biên độ cộng thêm phổ biến từ 3 - 4,5%, chi phí lãi vay có thể vọt lên mức 12 - 13%/năm, tạo ra một áp lực lớn cho người mua nhà.
Qua thực tế hỗ trợ khách hàng làm hồ sơ vay vốn, chị Phạm Minh Sâm, nhân viên kinh doanh Mai Việt Land chia sẻ với Reatimes, sau giai đoạn lãi suất ngân hàng giảm sâu vào năm 2023 - 2024, thị trường tín dụng đang định hình một chu kỳ tăng giá vốn mới. Theo chị Sâm, mức lãi suất vay mua nhà hiện đã phổ biến ở ngưỡng 10,5 - 11,5% mỗi năm cho gói cố định 12 tháng, riêng các khoản vay thả nổi đã chạm mốc 11,5 - 13%.
Chị chia sẻ rằng với một căn hộ khoảng 2,2 tỷ đồng, nếu vay 70% trong vòng 20 năm, số tiền trả góp hàng tháng lúc này sẽ đội thêm khoảng 1,8 đến 2,5 triệu đồng. Tính riêng tổng tiền lãi trong 5 năm đầu có thể tăng thêm cả trăm triệu đồng, một con số khá lớn cho những gia đình có thu nhập trung bình từ 18 - 30 triệu đồng mỗi tháng.
Áp lực không chỉ đến từ lãi suất mà còn từ phía rào cản xét duyệt của ngân hàng. Thời gian gần đây, chị Sâm cho biết, một số văn phòng giao dịch của ngân hàng đã yêu cầu chứng minh thu nhập khắt khe hơn trong vòng 6 - 12 tháng. Chị Sâm cho rằng, những người làm nghề tự do, kinh doanh online hay lao động thời vụ đang gặp khó khăn rất lớn vì không thể sao kê chi tiêu hay chứng minh dòng tiền ổn định, khiến giấc mơ sở hữu nhà dù có tiền tích lũy vẫn khó thành hiện thực.
"Lãi suất cho vay mới tăng cao và rủi ro từ lãi suất thả nổi đang tạo ra tâm lý e ngại, khiến nhiều khách hàng dù đã xem nhà, chốt căn nhưng vẫn lấn cấn trong việc xuống tiền", chị Sâm cho biết.
Phép thử thanh khoản cho thị trường
Trên khắp các diễn đàn và hội nhóm mua bán nhà đất, tâm lý lo âu đang bao trùm khi làn sóng lãi suất vay vốn có dấu hiệu đảo chiều. Không ít người đang có ý định "xuống tiền" đã phải khựng lại để tính toán kỹ hơn trước dự báo lãi suất khó có thể hạ nhiệt trong ngắn hạn. Trong khi đó, những khách hàng đang gánh nợ cũng bắt đầu bước vào giai đoạn "thắt lưng buộc bụng" khi các khoản vay dần chuyển sang kỳ hạn lãi suất thả nổi.
Trong khi đó, câu chuyện của chị Lê Linh (34 tuổi), nhân viên Maketing tại Hà Nội là một ví dụ điển hình cho áp lực "hết ưu đãi". Năm 2023, gia đình chị vay 1,6 tỷ đồng mua chung cư với lãi suất cố định hơn 7% mỗi năm. Lúc đó, số tiền trả 15 triệu đồng mỗi tháng hoàn toàn nằm trong khả năng chi trả của hai vợ chồng. Thế nhưng bước sang năm 2026, khi ngân hàng áp dụng mức lãi suất thả nổi 12%, số tiền phải đóng hàng tháng đã vọt lên khoảng 20 triệu đồng.
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản - lĩnh vực vốn phụ thuộc nhiều vào tín dụng đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển. (Ảnh minh họa).
Chị Linh cho hay: "Lãi suất tăng khiến toàn bộ kế hoạch sinh hoạt và chi tiêu của gia đình bị xáo trộn hoàn toàn".
Thực trạng này cho thấy một lỗ hổng lớn trong tâm lý người đi vay khi phần lớn chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ngắn hạn ban đầu mà chưa tính toán kỹ chi phí thực tế trong giai đoạn thả nổi dài hạn. Khi lãi suất thả nổi thường được tính bằng lãi suất huy động cộng thêm biên độ, mức chi phí 12 - 13% mỗi năm sẽ trở thành gánh nặng thường trực. Áp lực trả nợ gia tăng không chỉ thu hẹp dư địa chi tiêu mà còn làm tăng rủi ro nợ xấu khi thu nhập người dân chưa kịp tăng tương xứng. Trong bối cảnh hiện nay, bài toán vay mua nhà đã không còn đơn thuần là chuyện tìm nơi an cư, mà đã thực sự trở thành một phép thử khốc liệt về sức chịu đựng tài chính của người vay trước những biến động của thị trường vốn.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, tại một hội thảo mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cũng dự báo, bước sang năm 2026, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức hơn so với giai đoạn trước.
Thứ nhất, mặc dù tốc độ đô thị hóa của Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao kéo theo nhu cầu nhà ở lớn, nhưng nguồn cung bất động sản dù đã tăng vẫn chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Thực tế này tạo ra một nghịch lý, dư địa phát triển vẫn còn, nhưng bài toán phát triển thế nào cho hiệu quả lại ngày càng trở nên nan giải.
Ông Hiệp dẫn số liệu từ một số đơn vị cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, lượng hàng tồn kho đã lên tới khoảng 26.000 sản phẩm; trong đó, phân khúc căn hộ chung cư chiếm hơn một nửa. Đây là tín hiệu cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đang trở nên khắt khe hơn, không còn thuận lợi như giai đoạn phục hồi ban đầu.
Thứ hai, đa số doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại, chỉ riêng 2 tháng cuối năm 2025 đã ghi nhận khoảng 3 - 4 đợt điều chỉnh tăng cho thấy dư địa phát triển của thị trường đã bị thu hẹp đáng kể, đồng thời áp lực chi phí tài chính lên doanh nghiệp cũng ngày càng lớn. Trong khi đó, cả hai kênh huy động vốn chủ đạo là tín dụng ngân hàng và thị trường vốn đều đang gặp trở ngại. Đặc biệt, sau cú sốc năm 2022, nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn rất hạn chế.
"Thách thức của năm 2026 càng trở nên rõ nét hơn khi sức mua thị trường trong 2 tháng cuối năm 2025 đã có dấu hiệu sụt giảm so với 9 tháng đầu năm. Đây là phản ứng thực tế khi người mua nhà phải vay vốn với lãi suất cao hơn, làm gia tăng chi phí sở hữu và khiến quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn.
Tựu trung lại, dư địa và thách thức của thị trường bất động sản năm 2026 đều rất lớn. Doanh nghiệp buộc phải tính toán kỹ lưỡng để giảm áp lực tài chính, trong đó các yếu tố then chốt cần cân nhắc gồm: Lựa chọn địa điểm đầu tư, đánh giá môi trường pháp lý, khả năng hấp thụ của thị trường và cơ cấu sản phẩm phù hợp", ông Hiệp cho hay.
Theo đánh giá của giới chuyên gia, đà tăng của lãi suất có khả năng tác động trực diện đến thanh khoản thị trường bất động sản trong năm 2026. Người mua nhà để ở có xu hướng chậm lại để tính toán kỹ hơn sức chịu đựng tài chính, trong khi nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy buộc phải rà soát lại toàn bộ bài toán hiệu quả khi chi phí vốn tăng nhanh hơn kỳ vọng ban đầu. Bài toán thanh khoản trong năm 2026 sẽ cần lời giải rõ ràng hơn từ đơn vị quản lý nhà nước, các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản./.
