Sudico (HOSE: SJS) lãi quý II/2025 tăng gấp đôi, hàng tồn kho vượt 4.270 tỷ đồng tập trung tại Nam An Khánh

Công ty Cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) nằm tại địa chỉ TT2, Khu Đô thị mới Nam An Khánh, xã An Khánh, TP. Hà Nội, được thành lập vào năm 2001, đi vào hoạt động từ 2003 bởi Tổng Công ty Sông Đà. Chủ tịch Hội đồng quản trị hiện tại là ông Bùi Quang Bách, người đại diện pháp luật là ông Trần Như Trung.

Trong lĩnh vực bất động sản, Sudico sở hữu loạt dự án khủng như: Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì quy mô 36 ha (tổng vốn đầu tư 4.500 tỷ đồng), Dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh và phần mở rộng (280 ha), Dự án Khu nhà ở Văn La - Văn Khê (12 ha), Dự án Khách sạn Sông Đà - Hạ Long, Dự án Khu dân cư Long Tân - Nhơn Trạch - Đồng Nai (65 ha), Khu đô thị mới Tiến Xuân (1.200 ha).

Lợi nhuận tăng mạnh, tồn kho tiếp tục "neo" vốn

Quý II/2025, Sudico ghi nhận doanh thu đạt 193,9 tỷ đồng, tăng 60,6% so với cùng kỳ 2024. Lợi nhuận gộp 128,5 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 103,8 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu đạt 337,2 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 171,2 tỷ đồng, tăng 76,3% so với nửa đầu 2024. Đây là mức tăng trưởng ấn tượng trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn.

Tính đến ngày 30/6/2025, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt 7.964,3 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho chiếm 4.270,8 tỷ đồng, tương đương 53,6% tổng tài sản, tăng so với mức 4.189 tỷ đồng cuối 2023. Riêng dự án Nam An Khánh chiếm gần 4.200 tỷ đồng trong cơ cấu này. Nợ phải trả ở mức 4.790,3 tỷ đồng, trong đó nợ vay chỉ chiếm 782 tỷ đồng, phản ánh gánh nặng tài chính trực tiếp từ vay nợ không quá cao nhưng dòng tiền lại phụ thuộc lớn vào khả năng tiêu thụ hàng tồn kho.

So với cùng kỳ 2024, giá trị tồn kho tiếp tục tăng thêm gần 300 tỷ đồng, cho thấy tốc độ giải phóng sản phẩm chưa theo kịp tiến độ ghi nhận doanh thu. Điều này phản ánh đặc thù "dồn vốn vào dự án", khi lợi nhuận tăng nhưng thanh khoản thực tế vẫn là bài toán nan giải.

 Điểm nghẽn dòng tiền gọi tên Nam An Khánh?

Nam An Khánh là dự án then chốt của Sudico, chiếm tỷ trọng áp đảo trong cơ cấu tồn kho. Sau khi tái khởi động cuối 2023, dự án này đã đóng góp lớn vào doanh thu và lợi nhuận. Tuy nhiên, tiến độ vẫn chưa đồng bộ, hạ tầng chưa hoàn thiện, nhiều khu vực còn dở dang. Đây là nguyên nhân khiến tồn kho không ngừng "phình to".

Theo nghiên cứu của Reatimes, năm 2008, Dự án Khu đô thị Nam An Khánh được khởi công với tổng diện tích xây dựng gần 190ha. Dự án này do Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư 2.600 tỷ đồng.

Dự án này được thiết kế với 4 phân khu chính là khu hỗn hợp, khu hồ lớn, khu hồ nhỏ và khu mở rộng. Dự án Khu đô thị Nam Khánh có đủ các hạng mục sản phẩm như biệt thự đơn lập, song lập, liền kề, nhà vườn, shophouse, chung cư các loại. Các sản phẩm này có diện tích từ 133 - 884m2.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, dự án Khu đô thị Nam Khánh vẫn còn dang dở, chưa đồng bộ về hạ tầng. Dù vậy, những căn liền kề, biệt thự tại khu đô thị này vẫn có giá từ 15 - 35 tỷ đồng, tùy từng vị trí và diện tích.

Nhiều chuyên gia tài chính đánh giá, khi hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, rủi ro lớn nhất nằm ở khả năng chuyển hóa thành dòng tiền thực. Nếu tiến độ bàn giao, pháp lý hoặc thị trường tiêu thụ chậm lại, Sudico có thể gặp áp lực về thanh khoản và mất cân đối dòng tiền ngắn hạn. Đặc biệt, khoản 4.200 tỷ đồng tập trung tại Nam An Khánh khiến doanh nghiệp gần như "đặt cược" vào một dự án duy nhất.

Ngoài Nam An Khánh, Sudico còn nhiều dự án kéo dài hàng chục năm chưa hoàn thiện như Tiến Xuân, Văn La – Văn Khê hay Hòa Hải – Đà Nẵng. Các dự án này tiếp tục ghi nhận hàng nghìn tỷ đồng chi phí dở dang, khiến lượng vốn "chôn" trong tồn kho ngày càng phình to, giảm hiệu quả sử dụng tài sản.